부동산 상품중 택지개발지구의 점포주택지라는 것이 있습니다..

점포주택지란(이주자택지) ? 택지개발지구로 지정고시전부터 주택을 소유하고있는사람들에게 보상과 함께 새로이 개발되는 택지개발지구의 점포주택을 지을수있는 (1층은 점포,2층3층은 주택)대토개념으로 원주민 재정착을 위해 토지공급가를 저렴하게 주는 택지...

 

일반적으로 60평~80평정도를 주는데...

건폐율 60%, 용적율 180%로 집을 지을수있기에

대지 60평

건물바닥면적 36평 * 3층 = 약 90평

3층 실면적 36평 주택 - 주인거주

2층 실면적 18평씩 2개의 주택임대 - 합 보증금 1억원 월세 100만원

1층 실면적 12평씩 점포3개 임대 - 합 보증금 9000만원 월세 300만원

합 : 보증금 19000만원에 월세 400만원의 임대수입과 주거를 동시에 할수있음....

 

질문>

1. 보증금 19000만원에 월세 400만원이 나오는 상가를 사려면 어느정도의 매가의 상가를 사야하나?

답 : 요즘 연10%나오는 상가는 없으니 연 7~8%나온다고 가상하면 총매가 8억규모의 상가정도됨.

 

2. 실평수 거주개념으로 36평정도의 크기 분양평수로는 45평형에 거주하려면 얼마나?

답 : 지역에 따라 틀리지만 강남 15억이상,, 강북 5억이상,, 분당 9억이상,, 수원 6억이상,,

      이정도일것 같습니다...

그럼 1번과 2번이 동시에 운용된다면 얼마나 생각해야할까요?

답 : 아파트가 5억이상이면,,주택이니까 3억정도잡고,,, 상가는 이상적인 연 10%로 계산해서 5억이라고해도,, 8억임....

3. 8억원으로 주거확보와 월세 400만원을 받을수있는 물건은? 아차 보증금도 2억있으니 6억으로 주거와 400만원의 임대수익을 낼수있는 부동산 물건이 있을까요?????

 

바로 택지개발지구의 점포주택지입니다....

단..1차 신도시및 소형 택지개발지구는 피한다...왜? 1차신도시는 내용연수가 10년이 넘어섰고,

소형 택지개발지구는 임대수요가 적어 임대수익발생이 적다

단.. 1층이 점포이므로 임대수요가 발생하는 주변의 배후 아파트가 있어야하며,,또한 근린상가가 주변에 적어야한다...(분당은 점포주택지 실패지역임,,허나 가격은 높다)

단.. 2층에 주택임대의 효율성이 좋으려면 사무실이나 대형상권이 형성되어 직장인과,상권 종사자들이 살수있게 위치가 탁월해야한다.

단.. 건물 100평을 짖는데 건축비 평당 250~300만원-- 최고 3억원이 지출되므로,.,. 토지를 5억밑으로만 사면 대박투자임,,,,

 

그럼 5억정도로 토지를 살수있는곳은 ? (평당 800선)

동백,,, 죽전,,, 동탄  입니다...

여기서 위치및 1층상권의 탄탄함,,2층 주택임대수요,,3층에서 실거주및 임대수요의 접근성과 탄력성을 생각할때 ,,,적극 투자권유 1번 동백,,,,,,2번 죽전,,,,,3번 동탄입니다...

 

왜? 동백은 점포주택지의 위치 100점,, 주변 배후아파트 100점,,, 주변 근린상가건물 없음 100점.

      토지값 가장저렴 평당 700선.....

      죽전은 점포주택지의 위치 90점,, 주변 배후아파트 30점,,, 주변 근린상가건물 너무많음 30점

      토지값 평당 900선...(단국대 이전하기에 2등입니다...현재모습은 3등)

      동탄은 2기신도시로 현재모습은 2등이지만 토지를 사용시기가 됬을때 죽전과 비교해 3등임..

 

직접 동백과 죽전 동탄을 방문해보세요....

40대~60대연령층의  내건물에서 살면서 월세 받으며. 전용주차장과 지하개조해서 작업실이나 나만의 공간활용까지 한다면,,,넒게 살고,,여유있게 삶을 즐기세요....