종합부동산세의 경우 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2년간 세대별 합산을 유예한다. 반대로 해석하면 합가한 지 2년이 경과하면, 부모님과 자녀의 주택을 합산해서 종합부동산세 과세 대상을 판정하는데, 판정기준일은 매년 6월 1일이므로 분가를 고려하고 있다면 그 전에 분가를 해야 절세가 가능하다.

(2)결혼해서 분가한 자녀에게 증여를 하면 종합부동산세 과세대상에 서 제외된다!

종합부동산세는 같은 주소지에서 거주하는 세대의 보유 주택을 합산하여 과세한다. 따라서, 다른 주소지에서 거주하는 자녀에게 증여를 하면 이 주택은 본인의 종부세 과세대상에서 제외된다.

※1세대란
본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 및 형제자매는 1세대가 된다. 따라서, 부모와 자녀는 동일한 주소지에서 거주하면 1세대로 보게 되고, 혼인한 자녀가 분가를 한 경우는 동일세대가 아니다.

(3)임대주택은 과세대상이 아니다!

임대사업자로 사업자등록을 하고 주택법에 의한 국민주택규모 이하의 5호 이상 주택(공시 가격 3억 이하)을 10년 이상 임대하는 경우 합산배제 신청을 하면 과세대상에서 제외된다. 단, 이 경우는 10년 미만 내에 양도를 하는 경우에는 미달하여 납부한 종합부동산세를 전액 추징하므로 장기적인 임대기간을 고려해서 결정해야 한다.

주택, 나대지, 사업용 건물로 분산투자시 과세 대상에서 제외됨을 활용하여 부동산의 포트폴리오를 구성한다. 나대지의 경우 3억 이상이 과세 대상이나 사업용 건물 부수토지는 40억 이상이 과세대상이므로, 나대지에 건물 신축을 고려하는 것도 하나의 방법이 된다.

매도는 6월 이전, 매수는 6월 이후가 유리하다.

가격 상승에 대한 전망이 보유세에 미달하면 과감히 매도한다.

1세대 2주택으로 양도소득세 중과대상인 아파트를 1억에 취득해서, 2억에 양도하는 경우 2007년 이후의 양도소득세는 4,900만원 정도가 되지만, 자녀에게 증여를 하면 증여세 2,400만원만 납부하면 된다.
증여시 취득가액은 공제되지 않지만 더 낮은 세율이 적용되기 때문이다. 따라서, 취득가액이 작으면 작을수록 증여가 더 유리해 진다.

수도권과 광역시에 소재하는 1억원 미만의 주택은 2주택 판정 시 주택의 수에는 가산이 되지만, 50%의 세율이 적용되는 중과대상에서는 제외된다. 따라서, 다른 주택을 먼저 양도하면 50%의 세율이 적용 되지만, 1억 미만의 주택을 먼저 양도하면 중과대상에서 제외되므로 절세가 가능해진다.

도시지역 안의 농지와 부재지주 농지는 2007년부터 양도소득세가 60%로 중과되지만, 상속 받은 농지의 경우 상속일로 부터 5년 이내에 양도를 하면 중과되지 않는다.
또한,06.12.31 이전에 상속 받은 농지는 09.12.31까지 양도소득세 중과에서 제외되므로, 이 기간을 고려해서 양도시기를 결정하는 것이 유리하다.

(10)"조세특례제한법"상 감면대상 주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우 감면대상주택을 먼저 양도하라!

감면대상 주택은 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 감면이 적용되지만, 일반 주택을 먼저 양도할 경우 2주택자의 양도가 되면 50%로 중과되므로, 감면대상 주택을 먼저 양도해야 일반주택의 중과를 피할 수 있다.

 

-출처:유니에셋(박정현)-