2006-11-09 14:09

http://blog.drapt.com/chshim/81163048970276

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=413

□ 버블을 측정한 결과 국내 주택가격에는 상당규모의 버블이 존재하며, 금리요인이 버블 형성에 주요 원인으로 작용한 것으로 나타남 - 2005년 상반기 전국 주택가격 버블의 크기는 17.0% - 그 중 금리요인에 의한 것은 11.6%p(총버블의 약 2/3), 기타 요인에 의한 것은 5.4%p(총버블의 1/3)를 차지 ● 금리요인은 실제금리가 균형금리보다 낮아 발생한 버블의 크기, 기타 요인은 투기 등 기대심리에 의한 overshooting에 기인한 버블의 크기 - 특히 동 시점에 전국 아파트 가격의 버블 크기는 32.4%로, 전국 주택에 비해 금리요인에 의한 것의 비중(70.9%)이 더 큰 것으로 분석 - 연도별 주택가격 버블 수준을 보면, 2002년 이후 한국의 아파트 가격은 주택가격에 비해 약 2배 정도 높은 버블이 형성된 것으로 추정 ● 버블 유형별로는 금리요인에 의한 것은 2002년, 기타 요인에 의한 것은 2004년에 가장 큰 것으로 나타났음 삼성경제연구소의 ‘주택시장 불안과 금리’ 보고서에서

2006년 가을 아파트값 상승세는 지난 9월 14일 서울시가 은평뉴타운 평당 분양가를 최고 1천5백만원으로 책정한다고 발표하면서 고분양가 논란이 불거진 후 시작됐습니다. 상승세는 서울 강북권을 지나 강남권 재건축 단지는 물론 구리 남양주 파주 시흥 안산 양주 등 수도권 외곽까지 겨울 산불처럼 번지고 있습니다. 10월 들어 지난 12일 판교신도시 2차 당첨자 발표후 판교 1, 2차 낙첨자 60여만명이 기존 아파트시장에 대거 유입되고 있는데다 인천 검단신도시 및 파주 운정신도시 발표 해프닝후 판교신도시 학습효과로 상승세가 가속화고 있습니다. 이같은 상승세를 주목해야 하는 것은 전형적인 주택시장 비수기에 발생했기 때문입니다. 10월 추석연휴 이후 12월 방학시즌까지 아파트값은 통상 보합세 또는 약세를 유지하는 것이 일반적입니다. 하지만 공급물량 확대로 주택정책을 전환한 신도시 발표후 참여정부의 부동산정책이 완전히 잘못됐다는 신호가 쏟아지자 서민들은 내집마련을 위해 추격 매수에 나서고, 중산층은 투기에 가세하고 있습니다. 이처럼 2006년 가을 주택시장은 저금리 기조보다는 정책실패에 따른 학습효과로 앞으로 가격이 더 오를 것이라는 기대심리로 인해 집단 투기 양상으로 악화되고 있습니다. 특히 정부가 집값을 잡기위해 금리인상이라는 ‘무기’를 공격적으로 사용할 경우 92년부터 시작된 일본 장기 불황처럼 버블 붕괴를 우려할 상황입니다. 자산시장에서 버블이란 시장가격이 내재가치보다 과도하게 상승하는 현상을 말합니다. 가격이 상승하는 기간은 통상 1년에서 길면 4~5년이 걸리기도 합니다. 1년 미만 단기간에 발생하는 것은 버블이라고 하지 않고 패즈(fads)라고 합니다. 삼성경제연구소에 따르면 버블은 통상 발생기-상승기-과열기-조정기 등 4단계를 거친다고 합니다. 1단계 발생기에는 금융 등 경제시스템에 대한 외부적인 충격으로 가격이 상승하기 시작합니다. 미래에 가격이 지속적으로 오를 것이라는 기대감이 확산되는 시기 입니다. 2단계 상승기에는 새로운 투자자가 계속해서 늘어나고 투자자들 사이에 가격이 오를 것이라고 예상하면 실제로 그렇게 될 가능성이 매우 크다는 자기실현적 기대감이 확산됩니다. 경기 호황과 함께 가격이 급등하며 투자자들 사이에 비합리적인 군중심리가 조성되는 시기입니다. 3단계는 시장가격이 스스로 조정 기능을 상실하고 투자자들 사이에 불안감이 확산돼 버블이 붕괴되기 직전입니다. 4단계 조정기에는 버블 붕괴로 가격이 폭락, 가계와 기업이 파산하는 등 경제 위기가 옵니다. 개인적으로 국내 아파트시장은 경기가 변수지만 버블 2단계에 진입한 것으로 보이며 지금과 같은 집단 투기양상이 2007년 상반기 비수기(4~6월)까지 계속된다면 3단계 진입도 배제할 수 없습니다. 참고로 버블 4단계란 버블이 붕괴되고 난후 기간별로 편의상 구분한 것으로 버블 2단계가 반드시 3단계로 진화하는 것은 아닙니다. 또 버블 붕괴가 반드시 가격 폭락을 수반하는 것은 아니며 완만한 하락 또는 단기간 폭락에 이은 장기간 조정기를 거칠 수도 있습니다. 이 때문에 버블 붕괴 여부는 4단계를 거친 후에야 정확히 알 수 있습니다. 주식시장에서는 ‘객장에 애 업은 아줌마가 붐비면 팔아라’라는 얘기가 있습니다. 미국 존 F. 케네디 대통령의 아버지인 조지프 케네디는 주영대사를 지낸 정치인으로 금주령 시절 술을 밀수해 돈을 벌었으며 증권 투자로 돈을 많이 벌기도 했습니다. 1929년 증권시장 붕괴로 시작된 대공황 직전 조지프 케네디는 사무실 앞에서 구두를 닦던 중 구두닦이들이 주식투자를 하고 있다는 말을 듣고 구두를 닦다가 맨발로 뛰어나가 주식을 모두 팔았다고 합니다. 케네디는 구두닦이들까지 주식에 투자를 한다면 주식시장 붕괴는 시간문제라고 판단했기 때문입니다. 현재 국내 주택시장에서 버블 붕괴를 막기 위한 선제적인 조치로는 금리정책 외에는 뾰족한 방안이 없습니다. 금리를 올리면 최대의 피해자가 서민이기 때문에 단기간 큰 폭으로 올릴 수 없습니다. 주택담보대출 한도규제 효과도 제한적일 수밖에 없습니다. 여기에 참여정부 후반기에 접어든 지금 정책에 대한 신뢰가 무너져 주택공급물량 확대 등 어떤 정책도 백약이 무효입니다. 2006년 11월 현재 오윤섭의 부자노트 독자께서는 명심하세요. 버블이 오든 안오든 내재가치 상승을 동반하지 않고 기대심리로만 단기간 급등하는 아파트는 결국 하락할 수밖에 없다는 것입니다. 투기꾼은 시장 변동을 예측하고 그로부터 이익을 얻는 데만 모든 관심을 기울입니다. 하지만 가치투자자는 시장가격이 내재가치보다 높을 때에는 매입하지 않으며 적정 가격에 적절한 아파트를 매입, 보유하는데 관심을 둡니다. 무주택 내집마련 수요자라면 내집마련을 하되 가치투자 원칙에 따라 반드시 내재가치보다 시장가격이 낮을 때에만 매입해야 합니다. 이것이야 말로 ‘폭탄 돌리기 희생자’에다 ‘제일 멍청한 바보(The Greatest Fool)’가 되지 않는 길이며 아파트값 버블 3단계를 대비하는 방법일 것입니다.

1