2007-06-10 13:56
http://blog.drapt.com/chs71/1896001181451367738 
자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio
취득세 한푼없이 집사기
취득세등을 감면받고 싶으면 30평형대 이하의 신규분양 공동주택을 사자. 최고 100%에서 최저25%의 감면혜택을 받을 수있다.
조세기씨가족은 이번에 타는 적금과 전세금을 빼서 아파트를 한 채 구입할 작정이다. 회사근처로 주거환경도 좋은 그런 지역을 찾다가 보니 집구하기가 보통 어려운 것이 아니었다. 게다가 처음에는 생각하지도 않았던 취득세와 등록세 부담이 의외로 커서 원래 예정했던 주택보다 적은 주택을 구해야 할 판이었다.
“아 마음에 드는 집장만 하기가 이렇게 어렵다니”
조세기씨는 생각외로 어려운 집장만 때문에 실의에 빠져버렸다. 이러한 조세기씨를 위로할 수 있는 방법이 없을 까 고민하던 세무순은 세금이라도 절약해볼 요량으로 사촌오빠인 절세캅을 찾아 나섰다.
1.취득세와 등록세를 안내는 방법이 있다.
분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 감면한다. 다만, 그 부동산의 취득일부터 2월이내에 소유권이전등기를 하지 않는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. (서울특별시 감면조례 12조)
자세한 내용을 살펴보면 다음과 같다.
그 첫 번째요건은 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아야 한다는 점이다. 따라서 기존의 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에 포함되지 않는 다. 이 때, 분양할 목적으로 건축한 주택에는 공공임대주택등에 살고 있다가 임대기간이 끝나서 임대주택을 분양받는 경우도 포함한다.
한편 아파트를 취득하는 경우 시공사에서 직접분양받는 경우도 있지만, 분양권을 취득하는 경우도 있을 것이다. 이때 그 아파트를 최초로 분양받지 않았다고 해서 종전에는 감면을 배제했으나 최근의 견해에 의하면 감면을 해주고 있다.
두 번째 요건은 주택중에서도 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이어야 한다는 점이다. 따라서 단독주택(다가구주택포함)의 경우 감면대상에서 제외 된다.
세 번째 요건은 공동주택을 취득하여 2주택이 되면 안된다는 것이다. 감면혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다.
한편 그 공동주택으로 이사를 가기위해서 기존의 주택을 팔려고 했는데 팔리지 않는 경우 부득이하게 1가구2주택이 될 수 있다. 이 때는 그 공동주택을 취득한 날(통상 잔금청산일)부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하는 경우 감면을 받을수 있다. 즉, 한달간의 유예기간을 주고 있다.
여기서 2주택보유여부는 1가구를 기준으로 한다. 1가구의 판단은 주민등록표에 의하며 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉, 감면을 받기위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 30세 미만의 자녀를 주민등록상 분가 시킨다고 해도 감면해택은 주지 않는 것이다.
네 번째요건은 부동산의 취득일부터 2월이내에 이전등기를 해야 한다는 것이다. 그러나 아직 보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야 하고 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월이내에 소유권이전등기를 해야한다. 기간내에 이전등기를 하지않으면 감면받은 세금을 다시 추징당하게 되므로 주의해야 한다.
이 상의 요건을 갖추고 아래면적에 해당되면 다음의 금액을 감면받을수 있게 된다.
(1) 전용면적 40제곱미터(12평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 전액면제해주고 있다. 전용면적 12평이면 분양면적기준으로 18평형내지 20평형이 된다.
(2) 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터(18평) 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 50%을 경감해주고 있다. 전용면적 18평이면 분양면적으로는 24평형내지 26평형이 된다.
(3)한편 일부지역에 대해서는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간중에 최초로 분양계약을 체결하고 2004년 12월 31일까지 취득(잔금일과 등기일중 빠른날)하는 전용면적 25.7평이하의 공동주택에 대해서도 25%감면을 적용하도록 하였다. 분양면적 30평형을 취득하는 사람의 경우 어느정도 세금을 부담할 능력이 있다고 보고 정책적으로 일정한 시기(흔히 건설경기를 부양해야 할 시기)에 취득하는 때에만 감면을 해주고 있는 것이다. 현재 25%감면규정은 서울, 인천, 대전, 강원도, 충북에 한해 적용되고 있으며 지역마다 약간의 차이가 있으므로 해당지역의 지방세 감면조례를 직접확인해볼 필요가 있다.
이러한 취득세등의 감면규정을 적용받을 때 유의할점은 최초로 시공사에서 분양받는 경우의 과세표준이 분양가액이라는 것이다. 기존부동산의 취득시 통상 시가표준액이 과세표준(주택거래신고지역내의 주택-현재는 아파트만-에 대해서는 시가표준액이 아닌 실제거래한 금액을 기준으로 과세표준이 책정)이 되는 것을 감안한다면 동일가치의 부동산이라고 할 때 과세표준에서 큰차이가 있게 된다. 즉, 이미 언급한 취득세등의 감면을 받지 못한다면 신규분양아파트의 경우 기존부동산보다 더 많은 취득관련 세부담을 해야 하는 셈이다.
30평형대 아파트를 취득하면 이것만큼 세금을 줄일수 있다.
무주택자인 조세기가 다음과 같은 아파트분양권을 취득하는 경우 얼마만큼의 세금을 감면받을 수 있을 지 알아보자
최초분양계약일 : 2002년5월1일
분양권취득일; 2003년12월31일
사용검사일 : 2004년4월1일
잔금일 ; 2004년4월7일
전용면적 : 85m^2 이하 (25.7평)
분양가 : 1억원
조세기의 경우 최초분양계약일이 2002년 5월이며 당해 아파트를 2004년 6월 30일 이전에 취득(잔금일이 2004년 4월7일)하였으므로 세가지 요건을 모두충족하고 있다. 그래서 25%의 감면을 받을수 있으며 감면액은 다음과 같다.
취득세; 1억 * 2% * 25% = 500,000
등록세; 1억 * 3% * 25% = 750,000
교육세; 750,000* 20% = 150,000
합계 1,400,000
세무순으로부터 절세캅의 고견을 접한 조세기씨는 청약예금에 가입하지 않은 것을 땅을치고 후회했다. 그렇다고 입지가 나쁜 지역의 미분양아파트를 살수도 없고,,,,,,,,,
고민 끝에 프리미엄을 주고라도 분양권을 사기로 했다. 분양권을 사도 취득세, 등록세감면을 받을 수는 있으니까
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