무작정 뛰어들다간 낭패…분야별로 정리 잘 된 책 고르는 게 ‘먼저’
부동산 투자 입문서 30선
새해에 부동산으로 돈을 벌려면 투자 정보나 노하우를 먼저 얻는 게 중요하다. 특히 부동산 관련 책을 통해 공부해 두는 게 좋다. 그렇다면 서점에 가면 널려 있는 그 많은 책 중에 어떤 것들을 봐야 할까? 이코노미스트가 30권을 골라봤다.
우선 입문서로 『도시계획 이야기 1권~5권』(저자 손정목, 출판사 한울)을 꼽고 싶다. 국토연구원이 발간하는 기관지인 ‘국토’지에 연재된 글을 모은 것인데, 격동의 서울 50년을 재조명해 오늘날 도시 구조가 형성된 과정을 잘 그렸다.
부동산 재테크의 내공을 쌓으려면 『부동산 고수가 되려면 내공을 쌓아라』(저자 권혁기, 진리탐구)를 권하고 싶다. 단 5%만이 생존하는 레드 오션의 부동산 시장. 여기서 살아남을 수 있는 비결은 오직 ‘고수’가 되는 길 뿐이라고 저자는 강조한다.
『부자들만 아는 부동산 시장의 법칙』(저자 차학봉, 조선일보사)도 읽을 만하다. 부동산의 법칙과 흐름에 따라 집을 사거나 투자한 사람들은 부를 챙길 수 있다는 것이다. 『큰 돈 되는 역세권 부동산을 노려라』(저자 김민근, 청아출판사)는 역세권 재테크 시대를 강조한다.
서울 지하철의 ‘환승 역세권’과 새로 개통할 ‘9호선 역세권’ ‘경부고속철도 역세권’ 등 전국의 유망 역세권 30여 곳을 자세히 소개했다. 특히 잘 알려지지 않은 역세권 아파트, 상가, 창업성공 사례까지 구체적으로 들어 있다.
도널드 트럼프의 자서전인 『거래의 기술』(저자 도널드 트럼프, 역자 이재호, 김영사)은 뉴욕의 모습을 뒤바꾼 부동산 황제가 들려주는 흥미진진한 뒷얘기와 거래 노하우가 담겨있다. 『백만장자의 부동산 투자비밀』(저자 로버트 쉬민, 역자 강일구, 한림미디어)은 부동산 투자 초보자뿐 아니라 현재 부동산에 종사하고 있는 사람에게도 필요한 책이다.
입문서로는 『도시계획 이야기』
『인구 변화가 부의 지도를 바꾼다』(저자 홍춘욱, 원앤원북스)는 한국 베이비붐 세대인 1956~1965년 출생자들이 우리 사회에서 차지하는 현재의 위치 및 미래의 위치에 따라 어떻게 투자 형태가 변화하는지를 통계와 그래프로 보여준다.
『한국형 땅부자들』(저자 조성근, 한국경제신문사)의 가장 큰 장점은 무엇보다도 땅 테크의 잠재적 가치와 기회를 모색하고 있다는 데 있다. 땅 테크는 현존 가치보다는 미래 가치에 비중을 두고 있다고 저자는 강조한다.
『왜 우리는 비싼 땅에서 비좁게 살까?』(저자 김정호, 삼성경제연구소)는 부동산에 대한 각종 규제가 공간의 생산을 억제하고 가격 상승을 초래한다고 주장한다.
『트렌드를 알면 부동산이 보인다』(저자 한상분, 동아일보사)에서 저자는 부동산을 이해하기 위해서는 사회 전반의 흐름을 읽어야 한다고 말한다. 하지만 사회 흐름과 부동산을 연관지어 이해하는 사람은 많지 않다고 저자는 지적한다.
『닥터 봉의 부동산 SHOW』(저자 봉준호, 한스앤리)는 부동산 관련 지식이 없는 사람도 이해하기 쉽게 도표와 지도, 그림이 잘 배치돼 있다. 남쪽으로 흐르는 인구 이동을 통한 돈의 추이도 살펴보고 있다.
『부동산 투자는 과학이다』(저자 고종완, 다산북스)에서 가장 볼만 한 것은 투자기법으로 라이프사이클 이론을 제시한다는 점이다. 이번에는 부동산 세금에 대한 책을 보자.
『세무사와 나만 아는 절세법』(저자 김근호, 국일증권경제연구소)은 생활 속에서 마주치는 세금 문제뿐 아니라 동일한 부동산을 처분하거나 금융자산으로 투자할 때 자신이 처한 상황에 따라 세금이 천차만별로 달라질 수 있음을 지적하고 있다.
『부동산 절세법 무작정 따라하기』(저자 신방수, 길벗)는 부동산 투자수익의 절반 이상을 세금으로 내는 게 요즘 현실이라고 지적하면서 부동산 투자의 승부는 절세에 달려 있다고 가르친다.
『뉴타운 재개발에 미쳐라』(저자 권장원, 제플린북스)는 서울· 수도권의 구 도심권 수백여 개 구역에서 도시정비사업(뉴타운겴怜낱?이 진행 중이라고 소개하고, 서울 뉴타운만 뉴타운이 아니라고 말한다.
『재개발 뉴타운 초보자가 꼭 알아야 할 62가지』(저자 전영진, 원앤원북스)는 뉴타운 등의 지원과 도시재정비촉진을 위한 특별법의 시행에 따른 개발 정보를 담고 있다.
『청약통장 재개발 재건축』(저자 장흥섭, 경향미디어)은 청약통장을 통한 내집 마련하기 전략을 보여준다.
경매는『법원실무제요』가 눈길
토지에 대한 책은 우선 『돈 되는 땅 반값에 사는 토지 경매』(저자 안광훈, 다산북스)가 눈에 띈다. 저자는 경매가 고도의 전문적인 지식을 요구하는 것이 아니고, 자주 해보고 익숙해지면 누구나 쉽게 할 수 있는 것이라고 강조한다.
이 책에 담긴 총 100여 건의 지적(임야)도, 각종 서류, 토지 관련 사진, 현장 사진 등은 직접 보고 듣는 것 같은 효과를 준다.
『집 없어도 땅은 사라 2』(저자 김혜경, 국일증권경제연구소)는 전국에서 비일비재하게 일어나고 있는 매매에 얽힌 사건을 집중 소개하고 있다. 『집 없어도 땅은 사라』 1탄에서는 투자 전반과 품목별 접근법, 땅 보는 노하우 등을 다뤘다.
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| 『포석부터 남다른 땅 투자 9단』(저자 신종익, 국일증권경제연구소)은 향후 부동산 투자의 성패는 가치 있는 땅을 먼저 찾아낼 줄 아는 안목과 산 땅을 개발할 줄 아는 능력에 달려 있다고 말한다.
경매 책으로는 법무사와 경매계장이 보는 『법원실무제요』(전4권)(저자 및 출판사 법원행정처)가 눈길을 끈다. 부동산 경매는 물론 동산 경매·압류·추심명령 등 강제집행 절차 및 각종 이의 및 소송 등 강제집행에 파생되는 재판 전반에 관해 다뤘다.
『한 수 위의 부동산 경매 급소 공략법』(저자 안수현, 국일증권경제연구소)도 주목을 받고 있다. 고시서처럼 판례와 법 조항을 잔뜩 늘어놓은 두꺼운 책이 아니라 실무에서 가장 많이 부닥치는 문제들, 꼭 알아야 할 것들만 간추린 책이다.
『부동산 경매 무작정 따라하기』(저자 남우현, 길벗)는 법원 경매 사이트에서 경매 물건 정보를 얻는 방법, 인터넷을 통해 등기부등본을 열람하는 방법, 부동산 시세와 주변 환경에 대한 정보를 얻는 방법들을 가르쳐주고 있다.
『젊은 부자의 부동산경매 투자일기』(저자 조상훈, 21세기북스)에서 저자는 경매에 참가해 물건을 사고 판 생생한 이야기를 들려준다.
『경매야 놀자』(저자 강은현, 매일경제신문사)의 기초 편에서는 권리분석의 핵심인 말소기준 등기, 대항력, 우선변제권 등을 다루고 있다. 『왕초보 박 과장 부동산 경매로 집도 사고 돈도 벌다』(우형달 글, 이병무 그림, 원앤원북스)는 부동산 경매를 만화로 재미있게 풀어냈다.
아파트에 대한 책은 『저평가 아파트를 찍어주마』(저자 노용환, 국일증권경제연구소)가 눈길을 끈다. 이 책은 부동산중개업자는 물론 건설업자, 실수요자 등에도 도움이 될 것이다.
『강남아파트-명문 학군만 따라가면 반드시 돈 번다』(저자 임달호·조재길,이지북)는 강남에서도 블루칩이라고 할 수 있는 주요 아파트를 열거하고 있다.
상가투자 성공사례와 실패사례를 그대로 보여주는 『상가투자 X-파일』(저자 한광호, 아라크네)이 우선 손꼽힌다. 이 책은 상가 부자 77명의 생생한 투자사례를 담고 있다. 책상 위에서 쓴 부동산 투자이론이 아니라 직접 상가 부자들을 만나 투자 상담을 하면서 얻은 실전 사례들이다.
『상가 투자로 3년 안에 5억 만들기』(저자 황창서, 원앤원북스)는 리모델링을 이용한 다양한 투자 패턴을 만들어야 한다고 말한다.
전원주택에 대한 책은 『전원주택 짓기-입지에서 완성까지』(편집부, 전우문화사)가 충실해 보인다. 자료:이코노미스트 | |
| 10년 후 내다보고 집 고르자 |
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[이코노미스트 2007-02-07 12:36]  |
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부동산 정책은 서민의 주거안정을 최우선으로 여긴다. 70년대에는 4대문 안으로 인구가 밀집됐다. 그래서 가격이 폭등했다. 정부는 서민의 주거안정을 도모해야 했다.
강남과 잠실을 개발했다. 따라서 이때는 강남으로 갔어야 했다. 80년대에는 서울시 인구가 계속 증가하고 강남으로 인구가 밀집됐다.
정부는 그래서 목동을 개발했다. 따라서 이때는 목동으로 갔어야 했다.
90년대를 보자. 4대문 안쪽·강남·목동에 인구가 또다시 밀집돼 가격 폭등이 일어났다.
경기도 신도시가 개발된 이유다. 이때는 분당과 일산으로 갔어야 했다.
2000년대는 분당과 일산으로 인구가 몰렸다. 자, 이제 어디로 가야할까? 당신은 이제 재개발과 2차 신도시 후보지로 눈을 돌릴 필요가 있다.
부동산도 이제는 장기투자가 트렌드다. 10년 후 오를 곳으로 찾아가야 한다. 신도시, 대도시, 인구가 늘어나는 곳, 소득이 향상되는 곳으로 찾아갈 필요가 있다.
중대형 아파트가 지배한다
2005년 한국경제신문에서 나온 『2010년 대한민국 트렌드』라는 책을 보면 ‘궂은 일도 마다 않는 로봇 가정부’라는 글이 있다.
로봇 가정부는 여성을 해방시키기 위해 만들어진 것이며, 가까운 미래에 이 로봇은 청소에서 간단한 아침 준비까지 군소리 없이 착착 일을 해 나갈 것이라는 내용이다. 1가구 1로봇 시대의 도래를 의미한다.
그런데 과연 20평대 아파트에 이런 로봇이 어울릴 수 있을까?
아마 몇 번 움직이다 여기 쿵, 저기 쿵, 보는 사람이 안쓰러울 것이다.
따라서 앞으로는 로봇이 살지 못하는 아파트는 구식의 낡은 아파트가 된다는 의미다. 현재 지어진 소형 아파트는 전부 재건축이나 리모델링 등을 통해 하나씩 대형 아파트로 탈바꿈해 나갈 것이다.
한 가지 더. 환율 하락으로 조만간 우리나라 1인당 국민소득 2만 달러 시대가 올 것이다. 선진국의 사례를 보면 국민소득 1만 달러에서 2만 달러 사이에서 주거시장의 혁명적인 변화가 일어났다.
1만 달러 이전에서는 사람들이 양적 변화를 추구했다면 그 다음 구간에서는 질적 변화를 추구하게 되며, 이 랠리는 3만 달러 시대가 될 때까지 계속된다. 일본의 부동산 버블이 꺼질 때도 일본의 국민소득은 87년 이미 3만 달러를 넘은 상태였다.
우리나라의 현재 1인당 주거면적은 6평이며 일본은 10평이다. 이것은 양국의 국민소득과 상관관계가 매우 높다(현재 일본 1인당 국민소득은 3만7000달러 수준). 따라서 이 역시 앞으로 중대형의 시대가 올 것임을 암시하는 대목이다.
부동산 수익률‘제대로’계산하자
당신은 대출 2억원을 끼고 4억원짜리 아파트를 마련한다. 그리고 비과세 조건인 1가구 1주택, 3년 보유 2년 거주 요건을 충족하고 팔려고 한다. 대출금리는 6%로 가정하겠다.
1. 취득세 520만원, 등록세 560만원
2. 대출이자 2억 x 6% x 3년 = 3600만원
3. 이사비/인테리어/보수비 등 870만원
4. 중개수수료/제1종 국민채권/인지대/등기 수수료 등 300만원
5. 금융 기회비용(예금금리 5%) 3150만원
총 9000만원의 주택구입 비용이 들었다. 스트레스, 발품 등 여러 가지 무형의 비용까지 감안한다면 4억원에 산 집이 3년 후 5억원이 되어 있더라도 당신은 투자해서 돈을 번 것이 아니다.
이렇게 비과세 조건을 충족시키고도 1억원 상승은 의미가 없다.
양도세 과세 대상이거나 2주택자 이상이라면 실제로 ‘수익이 발생했다’고 말하려면 상승폭이 두 배 이상은 돼야 할 것이다.
앞으로는 실거래가 과세와 양도세 등 각종 세금문제 때문에 단기 투자는 위험하다.
선점화 전략으로 10년 후를 내다보자. |
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