2008-04-16 08:34
http://blog.drapt.com/cho6930/2413571208302456107 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★서울의 최고 투자처는 동작구와 성동구★
제1마당 서울의 미래 가치 7곳
재테크에 열정을 불사르는 모든 분들 반갑습니다.
MB의 대선과 총선 쌍두마차 승리로 과거 규제 위주의 부동산 정책이 시장 자율의 부동산 정책으로
흐름이 바뀔 것으로 예상이 되는 가운데 수혜지역과 아파트가 초미의 관심사가 되고 있습니다.
만일 수도권 모든 곳이 규제로 인하여 침체를 이어갔다면 총선이 끝나자 마자 부동산에 대한 정책의 흐름이 180도 바뀌었을텐데, 서울 북부와 수도권 일부 북부권의 폭등으로 그 불을 끄기 위하여 쉬어 가는 모습이 역력합니다.
이전 정부의 사회주의적 부동산 규제 정책을 이어갈 경우에 종부세.양도세.DTI 규제로부터 상대적으로 자유로운 6억 미만의 중산층 아파트와 3억 미만의 서민 소형 아파트의 폭등은 전염병처럼
퍼질 것이 불을 보듯 뻔할 것이며, 이러한 현상은 급기야 가격이 저렴해 보이는 명품 아파트의
폭등을 야기하여 부동산 버블이라는 최악의 사태에 직면할 가능성이 매우 높습니다.
부동산의 가치가 제자리를 바로 찾도록 노력해야 할 정부가 아시아권 명품 아파트에 비하여 한참
저평가 되어 있는 일부 강남 아파트를 때려 잡는데 정력을 쏟는다면 대부분을 차지하는
중산층과 서민 아파트의 폭등이라는 최악의 사태에 직면하게 됩니다.
다행이 MB 정부는 이전 정부의 부동산 시세 왜곡을 바로잡기 위하여 강북 아파트의 이상 폭등이 잠잠해 지는 시점을 골라서 미분양 및 1가구 1주택에 대한 모든 아파트의 규제 완화라는 선물과
1가구 다주택, 명의 도용 기존 아파트에 대한 자금 추적이라는 칼을 빼어 들 것이 유력합니다.
오늘 말씀드리고자 하는 골자는 MB 정부의 서울 재건축.재개발.뉴타운 정책의 차세대 수혜
지역으로 꼽히는 동작구와 성동구의 입지 변화에 따른 투자 가치입니다.
자타가 공인하는 아파트 평가 요소의 핵심 요인은 입지입니다.
입지상의 황금 라인은 한강 축선, 경부고속국도, 경의선의 3대축이며, 입지의 핵심은 강남과 용산입니다.
특히 강남과 용산은 한강, 경부고속국도, 경의선이 모두 만나는 서울의 정 중앙 지점이며, 앞으로 진행이 될 초고속 전철 대심도의 시발점일 뿐만 아니라, 대한민국의 중심상권, 국제 업무 지역이 밀집이 된 명실공히 우리나라 최대의 보물 창고입니다.
MB 정부의 서울 중심 개발 정책은 이미 상당 부분 시세에 반영이 되어 있는데 그 근거로 수도권
부동산은 침체의 늪에서 헤어나지 못하는데 비하여 서울 강북권 전역과 강남권 소외 지역 아파트들은 연일 폭등의 휘날래를 장식한다는 점입니다.
앞으로도 수도권보다 서울 강세는 이어질 가능성이 높지만 정책의 골격이 상당부분 반영이 된 상황이라서 서울에 내집마련을 하실 분들은 지역의 선택에 신중을 기해야 합니다.
오히려 1년 이상 조정을 한 수도권 1.2기 신도시와 용인.성남. 수원. 화성. 파주. 남양주가 폭등한
서울 강북 지역보다 투자 가치가 높을 것으로 보입니다.
서울의 미래 가치를 제대로 알기 위해서는 문화와 경제력이 엇비슷한 동양권 중에서 대만, 홍콩.
싱가폴, 일본의 부동산과의 상대적 비교가 필연적으로 수반이 되어야 합니다.
GDP 2만-4만 달러군인 동양의 명품 주거타운이 GDP 4만달러를 상회하는 강남의 명품 주거 타운보다 2-3배 높기 때문에 강남과.용산의 미래 가치는 무한대라고 할만큼 가치가 높습니다.
이에 비하여 강남. 용산을 제외한 서울 전역과 수도권의 부동산 시세는 오히려 앞의 나라보다 약간 높은 상태로써 향후 우리나라 수도권 부동산 흐름이 갈 곳은 가지만 떨어질 곳이 더 많다는 점을
시사하는 대목이라고 할 수 있습니다.
앞으로 서울은 강남과.용산을 축으로 발전할 것이며 강남.구 용산구와 함께 지정학적 영향권인
성동구. 서초구. 송파구. 강동구, 동작구. 7곳이 서울의 중심이 될 것입니다.
특히 강남과 서초. 송파. 강동은 이전 정부의 종부세. 양도세. DTI 사회주의 규제의 최대 피혜
지역으로 단기 조정을 보이는 상황이라서 투자처로써 매우 유망하며, 용산구. 성동구.동작구는
서울중의 서울로 발돋움할 곳으로 저평가 된 지역 상황까지 감안한다면 미래 가치가 무궁무진하게
열려 있는 지역입니다.
오늘은 서울 지역의 심장부로 일컫는 강남. 용산보다 차세대 심장부로 손꼽히는 두 곳.
즉, 동작구와 성동구의 지정학적 입지를 중심으로 투자 가치에 대한 집중적인 조명을 하겠습니다.
제2마당 강남-용산-여의도의 부채꼴 수혜지역 동작구
서울 특별시 지도를 펼쳐 놓고 보시면 동작구를 중심으로 강남.용산.여의도가 부채꼴 모양으로
펼쳐져 있음을 알 수 있는데 동작구는 현재의 입지만으로 그들과 견줄 수 있는 개발 호재가 부족하지만 오히려 그 3곳을 하나로 묶는 교차지점이기 때문에 10년 이후에 그 지역에 버금가는 주거타운으로 손꼽힐 것입니다.
동작구는 대방동. 신대방동. 노량진동. 상도동. 본동. 흑석동. 사당동. 동작동으로 구성이 되어 있으며, 서울시 면적의 2.7%밖에 되지 않기 때문에 밀집도가 강하며, 17만 세대에 41만명의 인구입니다.
주택보급률은 90% 수준이지만 자가주택 비율이 36.5%로 매우 낮고 아파트 비중이 54%로 낮으며 일반 주택 비율이 높아서 재개발. 재건축. 신규 분양 아파트의 호조건을 갖춘 상황이지요.
현재는 인구가 가장 많은 상도동 중심으로 분양 아파트가 봇물을 이루고 있지만 향후에 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운을 필두로 보라매, 대방동, 상도동, 사당동 등 4개의 주거 권역 개발이 완료가 되면 동작구는 용산구처럼 최고의 주거지역으로 새롭게 부각이 될 것입니다.
한강을 중심으로 도로가 거미줄처럼 연결된 상태이며, 지하철 2호선, 7호선, 난곡 경전철 3인방이
강남.용산.여의도 핵심 3곳을 잇는 교통의 메카라 할만합니다.
초.중.고.대학의 명문 학교와 노량진 명문 학원가. 백화점.시장.수산지장의 유기적 조화, 보라매 공원, 노량진 근린공원, 상도 근린공원 등의 친환경 요소까지 겸비하고 있기 때문에 포스트 용산으로
손색이 없습니다.
특히 연간 방문객 700만명의 보라매 공원이 서울숲 이상의 대공원으로 재정비 되는 시점에서
주변 아파트는 황금숲을 지닌 명품 아파트로 거듭날 가능성마저 상존합니다.
10년 전에 용산구가 서울의 별로 우뚝 솟을 것으로 예측한 사람이 거의 없었으며, 아직도 더 크게
빛날 용산의 별을 잡기 위한 지분 쟁탈전이 치열한 상황인데, 좀 더 냉철하게 입지라는 기본에
충실하여 수도권 지도를 펼쳐 보면 앞으로 10년 안에 동작구가 명품 지역으로 자리매김할 것이라는
예감을 가질 것입니다.
시세는 저렴하고 가능성은 무한한 동작구의 발전 가능성은 얼마 전에 입주한 상도동 포스코the#에서 찾을 수 있습니다.
3년 전에 1300-1600선 고분양가 논란으로 오랫동안 미분양에 허덕이던 상도동 포스코는 동작구의 최고가 아파트로써 평당 2500을 돌파한 상황이며, 최근 신원이 2400으로 분양하는 등 하루가
다르게 입지의 우수성이 부각이 되고 있습니다.
뚝섬이 4800분양. 용산 지분값이 1억까지 치솟은 현실을 감안하면 바로 강 건너 동작구는 아직도
투자 측면에서 가야할 길이 너무 먼 미지의 세계입니다.
3년 후에 동작구 최고 투자 수익률을 거둘곳은 단연 보라매 e편한 세상입니다.
주변 랜드마크 시세의 70% 수준인 평당 1600-1900선에 분양하여 20-30평대 전평형 마감한 상황이며 현재 43평. 50평 일부 미분양 물량이 주인을 기다리는 상황인데, 이 아파트는 분양 아파트가
기존 아파트보다 두 배이상 투자 수익률이 높다는 과거 통계수치로 접근하였을 때 입주 시점에
평당 2800-3200선까지 무난한 상승을 할 것으로 판단합니다.
강남의 떠오르는 별 동작구의 트리플 역세권 e편한세상.
보라매 e편한 세상은 다음과 같은 10가지 특장점이 있습니다.
1. 2호선.7호선. 경전철 트리플 역세권 도보 5-10분 거리의 정 중앙에 위치한 교통요람입니다.
2. 강남핵심상업지구, 용산국제업무지구, 여의도금융허브지구의 부채꼴이 모이는 특급입지입니다.
3. 등기후 전매 가능하며, 현재 서울 미분양.분양권 전매 가능한 지역중 투자 0순위입니다.
4. 천문학적 재정비 사업으로 서울 서남부 최대. 최고공원으로 탈바꿈한 보라매 공원이 마당입니다.
5. 초.중.고. 대학교 등 서울 상위 학군과 학원가를 갖춘 교육요충지입니다.
6. 서울 핵심 빅7 구중에서 분양가 상승률이 가장 높고, 분양가대비 투자 수익률도 최고수준입니다.
7. 친환경. 최첨단. 최신식 시설과, 커뮤니티, 지상에 차가 없는 미래트렌드 탑상형 아파트입니다.
8. e편한세상 브랜드파워, 최고 건설주가로 빛나는 대림(삼호,고려포함)의 명품 아파트입니다.
9. 롯데 백화점, 보라매 병원, 노량진 수산시장과 함께하는 풍족한 편의시설을 갖추었습니다.
10. 동작구의 신규 분양이 절대적으로 부족하기 때문에 수요 공급 불균형의 수혜아파트입니다.
문의 전화: 02-823-0208
강남과 용산은 서울 중앙부에 위치하고 있으며, 3대 라인이 만나는 핵심 지역으로 수십년간
최고의 입지로 자리매김할 것이 분명하기 때문에 그 직접적인 후광 지역인 동작구는 여타의
서울 지역구보다 절대적으로 유리한 상황입니다.
20년전에 강남을 놓치신 분들, 10년전에 용산을 망각하신 분들은, 지금부터 앞으로 10년까지 강력한 명품 지역으로 떠오를 동작구 그 중에서도 현재 분양한 새아파트와 앞으로 분양할 아파트에
초미의 관심을 기울이시기 바랍니다.
제3마당. 용산과 강남의 ㄱ자 징검다리 수혜지역 성동구
강남권의 동작구와 강북권의 성동구는 차세대 주자로 닮은 점이 매우 많습니다.
우선 동작구가 한강 이남의 강자 강남.서초의 직접적 영향권이라면, 성동구는 한강 이북의 강자
용산의 직접적 영향권입니다.
두 곳 모두 한강 줄기를 젖줄로 삼고 있으며 동작구의 보라매 공원이 자랑거리라면, 성동구는 서울숲이 보배입니다.
동작구가 열악한 환경을 극복하기 위하여 흑석, 노량진 뉴타운과 주거지역 등으로 탈바꿈 할
계획이라면 성동구는 왕십리 뉴타운과 행당 도시개발 사업지역으로 역동적인 변모를 꾀하고
있습니다.
두 곳 모두 아직 주변이 어지럽고 높은 구릉을 끼고 있는 미개발 지대라는 점도 닮은꼴이며,
아직 주거 수준과 시세 형성이 높지 않지만 가장 빠른 속도로 발전을 하고 있어서 미래의
전망이 뛰어나다는 장점도 있습니다.
특히 이미 분양한 동작구의 보라매 e편한 세상이 트리플 역세권의 빼어난 입지를 자랑한다면
성동구의 왕십리 지웰역시 트리플 역세권의 탁월한 입지를 뽐내고 있습니다.
동작구가 노량진 민자역사를 갖춘데 비하여 성동구도 왕십리 민자역사를 구비한 상황입니다.
성동구는 금호동, 도선동, 마장동, 사근동, 성수동, 송정동, 옥수동, 용답동, 응봉동, 하왕십리동,
행당동, 홍익동으로 구성이 되어 있으며, 옥수동, 성수동, 금호동, 행당동 등 한강 줄기를 중심으로 빠르게 시세 상승을 이어가고 있는 지역입니다.
성동구는 왕십리 민자역사가 교통의 핵심이며, 왕십리 뉴타운을 필두로 왕십리 재개발 추진과
행당지구 도시개발 사업지를 포함하여, 행당동 1-8구역 개발 사업이 본격화 될 예정입니다.
특히 뚝섬은 성동구 성수동이 낳은 한강의 다이아몬드로 명명하며, 최근 200세대 규모의 아파트가 평당 4000만원대 분양가를 선보이면서 일약 최고 지역으로 발돋움하는 기염을 토해냈습니다.
뚝섬은 용산이 부럽지 않다고 할만큼 성동구를 이끄는 힘의 원천이며 그 영향력을 보면 결국 성동구 일대의 아파트를 끌어올릴 예고편이 될 것입니다.
성동구는 동작구가 제2의 강남으로 거듭나기도 전에 이미 제2의 용산으로 뜨겁게 부상하는 중이며
왕십리 뉴타운 및 개발과, 행당동, 뚝섬 등이 마무리 되는 시점에서 목동, 강서를 제치고
서울 강북권 2인자가 될 가능성이 매우 큽니다.
성동구의 작은 거인 하왕십리 지웰
하왕십리 지웰은 세대수가 약점이기 때문에 무한한 장점에도 불구하고, 실거주 위주로 접근하는 것이 안전하며, 투자면에서 볼 때 등기후 매도 시점이 최적의 상황이라고 할 수 있습니다.
세대수가 적다고 해서 투자성이 없는 것이 아니라 분양가 1700선으로 뚝섬 분양가의 3분의 1수준을
감안한다면 경쟁력이 충분하며, 입주시 2500-2800선은 무난할 것으로 전망합니다.
순위내에서 미분양이 되다가 가격 및 입지상의 경쟁력을 바탕으로 4순위 투자 한 분들로 인하여
매물이 일부 남는 수준에서 소진이 된 상황으로 알고 있습니다.
하왕십리 지웰의 특장점은 다음 8가지 정도로 정리하겠습니다.
1. 2호선, 5호선, 분당선 연장선 도보 5-10분 거리의 트리플 역세권으로 최상의 입지를 자랑합니다.
2. 뚝섬 분양가 3분의 1수준이며 주변의 오래된 아파트와 엇비슷한 분양가라서 경쟁력이 높습니다.
3. 왕십리 뉴타운, 재개발, 행당동 도시개발 프로젝트와 함께 어우러진 차세대 명품 아파트입니다.
4. 서울숲과 청계천을 품은 친환경 아파트입니다.
5. 학군, 상권, 편의시설 3박자를 갖춘 투자와 실거주 일석이조의 희소성이 높은 아파트입니다.
6. 10% 계약금, 중도금 무이자만으로 부담 없이 투자하여 고수익을 올릴 아파트입니다.
7. 등기후 전매 가능하며, 현재 서울 미분양.분양권 전매 가능한 지역중 투자성이 높습니다.
8. 친환경, 최첨단. 최신식 시설과 고급 실내외 조경을 갖춘 단지입니다.
문의전화:02-2299-0599
제4마당 서울의 차세대 심장은 동작구와 성동구
다시 한 번 말씀을 드리지만 서울에 내집마련을 하실 분은 최소한 서울 지도를 펼쳐 놓고
강남.용산과 그 곳을 축으로 직접적인 교류가 가능한 인접 지역을 최고의 투자처로 삼아야 한다고 봅니다.
서울이라고 다 같은 서울이 아니며, 강남.용산과의 실거리 및 접근성. 선호도가 떨어지는 지역은
지금 어떤 상승을 이어가든지 전망이 불투명하다고 볼 수 있습니다.
그런 의미에서 아무리 지역적 개발 호재가 만발한다고 할지라도 강남.용산 접근성에서 먼 여타 지역은 현재 가치가 아닌 미래 가치의 시각에서 냉철한 판단을 해 볼 때 리스크가 클 수밖에 없습니다.
예를 들면, 서울 강서 일대 등 전통적인 선호지역은 강남.용산과의 실거리 및 심리적 접근성이
멀기 때문에 투자성에 대하여 전문가들의 회의적인 시각이 다분하며, 극심한 저평가에서
완전히 탈피하여 버블7이 수년동안 쌓아온 시세를 단숨에 뛰어 넘은
대부분의 강북 일대 아파트들의 미래 전망도 상대적인 관점에서 볼 때 성동구보다 불리하다고
판단합니다.
이상으로 차세대 서울의 심장 동작구와 성동구의 투자 가치에 대한 분석을 꾀하였으며,
해당 지역의 아파트는 각 구의 최근 미분양 중에서 분양가와 입지, 발전 가능성 대비
수익률이 높다고 판단이 되는 곳들을 추천한 것입니다.
동작구의 e편한 세상은 현재 남아 있는 서울 모든 권역의 아파트 중에서 투자 가치가 가장
높다고 판단이 되며, 하왕십리 지웰은 세대수가 적지만 주변 개발 아파트와 어우러져 단점을 일정부분 극복하기 때문에 투자 가치가 매우 높을 것으로 판단합니다.
통상적으로 세대수가 적은 아파트는 등기 후 매도 시점이나 입주 3년 후 비과세 시점까지는
분양가가 저렴한만큼 상승이 높은 편인데 4년차부터는 상승 탄력이 적다는 점을 염두하시고
역동적인 사고체계를 바탕으로 접근하셨으면 합니다.
수도권에 비하여 서울은 미분양.분양권 물량이 많지 않으며, 과거의 사례를 보면 입지가
좋은 분양 아파트는 그 어떤 호조건의 기존 아파트보다 수익률이 좋다는 점을 상기 하셔서
거품이 가장 적은 분양.미분양.분양권으로 접근하시는 것이 최선의 전략입니다.
오늘 글은 동작구와 성동구가 현재 서울의 가치를 모두 고려할 때 단기.중기,장기적인
전망이 가장 투자 가치가 높다는 사실이 요점입니다.
서울의 투자처를 논하기 위하여 가장 중요한 점은 강남.용산의 탁월한 입지와 그 지역으로부터
지리적, 심리적 거리가 가까운 인근 지역의 입지가 가장 중요하다는 점이며, 그 연후에 해당 구의
미래 호재를 따져야 한다는 점을 역설하는 바입니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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