[스크랩] 용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다

[스크랩] 용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다 |부동산노트

2009-03-25 10:45

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자료출처 : wlsug791님의 富로그

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자료출처: 김기성님의 富로그

용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다

◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆

10여 년 뒤 주택시장은 지역별로 명암이 극명히 갈릴 것으로 보인다 . 서울지역은 인기지역과 개발계획이 있는 지역들을 중심으로 강세를 보일 것으로 보이며, 경기 남부와 인천 역시 각종 호재와 인구증가 등으로 활황세를 띨 것으로 전망된다 . 반면 남부지방 등은 경기 침체와 지속적인 인구 감소로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예측된다.

◆ 서울지역은 맑음

= 2006년 통계청 자료에 따르면 지난해 현재 1004만3258명인 서울 인구는 995만8788명으로 소폭 감소할 것으로 보인다.

인구 감소폭은 미미한 편으로 부동산시장에 미칠 영향 자체는 크지 않을 전망이다 . 소득 증대와 재개발ㆍ재건축 호재로 인해 시장 전망이 밝을 것으로 보인다.

현재 인기 지역인 강남과 서초 송파 강동 용산 등은 지속적으로 수요가 증가해 인기가 유지될 것으로 예상된다 . 강남지역은 10여 년 뒤에도 최고급 주택지로서 위상이 쉽게 쇠락하지 않을 것 같다.

고종완 RE멤버스 대표는 '2020년께에는 강남지역 대부분 아파트가 건축한 지 30년 이상이 되기 때문에 재건축ㆍ리모델링 충족 연수를 모두 넘기게 된다'며 '현재 재건축 규제 역시 무한정 영향력을 행사할 수 없어 대대적인 리노베이션 바람이 불면 강남지역의 쇠퇴를 막을 것'이라고 관측했다.

강남 일대는 중대형 고급 아파트와 주상복합, 재건축 아파트가 부동산시장을 주도할 것으로 보이며, 소규모 단지의 최고급 아파트도 등장할 것으로 보인다 . 일부 강남지역은 최고급 주거단지를 중심으로 평당 1억원 시대가 도래할 것이라는 섣부른 전망도 나오고 있다 . 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역도 획기적인 변화를 맞을 것 같다 . 각종 개발계획이 예정대로 진행된다면 향후 10년 안팎이면 현재 진행중인 뉴타운ㆍ재개발 프로젝트가 대부분 가시적인 성과를 드러내게 된다.

용산 뚝섬 상암 마곡 등 전략적 개발 예정지역과 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등을 중심으로 기존 슬럼화돼 있던 지역이 `도시 내 신도시`로 180도 탈바꿈할 것으로 보인다.

강ㆍ남북이 공존하는 시대가 도래하면 `부자동네` 역시 다핵화될 것으로 전망된다 . 한강변을 중심으로 형성되는 용산 뚝섬 상암 등 한강벨트 지역, 마곡 김포공항 방화지역 등은 `신(新) 부촌`으로 떠오를 가능성이 크다.

◆ 인천ㆍ수도권 지역은 쾌청

= 2020년 부동산시장에서 가장 주목해야 할 지역 중 하나는 수도권, 그 중에서 경기 남부지역이다.

향후 유입인구가 지속적으로 증가할 것으로 보여 경기지역 인구는 2006년 1095만4856명에서 2020년에는 1346만8050명으로 20% 이상 급증할 것으로 예측된다.

이들 중 상당수는 경기 남부에 집중될 가능성이 크다 . 분당 용인 하남 의왕은 물론 판교 죽전 수지 영통 동탄 등이 각광을 받을 것으로 보인다 . 이들 지역은 서울, 행정복합도시와 각각 1시간 내외 거리에 위치하고 있어 이들 도시 출퇴근 인구들이 많이 모여들 것으로 예상된다.

파주나 김포 등 서울 서부와 인천의 중간지대 신도시 역시 관심 대상 지역이 될 것으로 전망된다 . 인천은 경제자유구역이라는 강력한 `블랙홀`이 존재한다 . 아울러 송도신도시나 청라지구 등이 고급 주거벨트로 형성될 것으로 보인다.

◆ 지방은 대체로 흐림 내지 비

= 충청지역은 행정복합도시 등 호재로 인해 지방에서는 전망이 가장 밝은 곳이다 . 대전과 청주는 행정복합도시 배후도시로 각광을 받을 수 있다 . 다만 행정복합도시가 주거와 교육 등에서 완전한 자급도시로 개발된다면 대전이나 청주 등 인근 대도시가 가져갈 반사이익은 생각 외로 적을 수도 있다.

영남과 호남, 강원 등은 부동산시장에서 비관론이 우세하다.

외지인보다는 지역 내 자본이 부동산시장을 판가름할 열쇠인데 지역 경기가 장기적으로 침체될 가능성이 높기 때문이다 . 물론 일부 혁신ㆍ기업도시를 중심으로 지역별로는 호재가 있는 지역이 존재한다.

부산과 대구는 2006년 인구가 359만1677명, 254만7186명에서 2020년 342만3378명, 245만3617명으로 각각 줄어들 것으로 보인다 . 지역 경기 침체에 인구 감소가 겹쳐지면서 주택 수요가 줄고 미분양 사태도 지속될 것으로 염려된다.

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