부동산노트(261)

원룸, 다가구의 투자법

원룸, 다가구(이하 다가구)와 다세대와의 차이점은 구분등기가 되었느냐? 아니냐? 가 되겠죠. 구분등기란 A동 101호와 같이 집 한 칸마다 소유권 이전등기가 된 것을 말합니다.

한마디로 말하면 각 호수마다 집주인이 다 다르다는 말이 되겠죠. 이러한 것은 다세대이며 이와 반대로 A동 전체를 한 사람의 주인이 전부 갖고 있다면 그것은 다가구나 원룸입니다.

구분등기가 되어있지 않은 건물을 말합니다.

다가구의 특징은 다세대와 달리 수익성 부동산이라는데 있습니다.

다세대는 주로 서민이 내 집 마련을 위해 분양을 받아서 사는 것에 비해 다가구는 애초부터 임대수익을 얻기 위한 경우가 많습니다.

그러므로 다가구를 살 때는 일반적으로 수익률이 크게 좌우합니다.

그럼 상가와 다가구 중 어느 것이 더 임대 놓기 좋을까요?

저는 상가보다는 다가구에 점수를 더 주고 싶습니다. 왜냐하면 경매에 일단 나올 정도면 상가는 일단 상권이 망가졌다고 보는 것이 적당합니다. 그럴 경우 상가는 임대 놓기가 하늘에서 별을 따는 것처럼 어렵습니다.

그렇지만 다가구는 웬만한 지방도 시설만 잘해놓으면 임대 놓는 것은 어렵긴 해도 아예 포기할 정도는 아닙니다.

싸게 전세를 놓거나 아니면 월세를 싸게 놓으면 누구든 들어올 수 있기 때문이죠.

상권이 죽은 상가를 받아서 골치를 썩여본 사람이라면 제 심정을 잘 아실 겁니다.

물론 상권이 좋은 상가라면 예외지만 상가는 그 외에도 상권의 변화 등에 민감하게 대응해야 한다는 점 등 많은 것에서 신경 써야 할 일이 한두 가지가 아닙니다.

다가구를 투자를 하는데 있어서 두 가지로 크게 나눠볼 수 있는데 첫 번째는 재개발지역과 같은 곳에서는 대출을 받고 일부는 전세를 놓고 일부는 월세를 놓아 돈이 거의 들어가지 않도록 하면서 재개발이 되었을 때 시세상승을 노릴 수 있는 투자가 있고 두 번째로는 전통적으로 수익률에 의한 투자를 하는 것이 있습니다.

우선 첫 번째 같은 경우는 주로 경매로 낙찰을 받는 것이 유리합니다. 왜냐하면 일반매매보다는 실투자금이 적게 들어가기 때문이죠.

요즘에 다세대의 낙찰가가 너무 높게 형성되고 게다가 감정가가 대부분 낮아서 120%정도는 쉽게 넘깁니다.

그렇다면 경락잔금 대출은 낙찰가나 감정가의 낮은 금액 중에서 80%정도가 나오기 때문에 대출을 받아도 낙찰가와 차이가 많아서 실투자금이 많이 들어가게 마련이죠.

하지만 다가구는 100%를 넘기는 경우가 드물며 물건에 따라 다르지만 50%-90% 정도에 받을 수 있으며 방수 가 많아서 기존 금융권에서는 나오지 않으나 제2금융권에서는 이자가 10%정도로 비싸지만 낙찰가에 최소 50%에서 최대 80%까지 대출이 나옵니다.

그럼 예를 들어서 경기도 지역에 재개발을 노리고 4억에 방 12개의 다가구를 낙찰 받았다고 칩시다.

이런 식의 계산이 가능합니다.

물론 가정이지만 현실에서도 얼마든지 있는 지역의 수익성분석입니다.

일시적으로는 큰 자금이 들어갈 수 있지만 결국은 투자금액을 회수하여 집수를 늘리는 방법이기도 합니다.

즉 시장 조사를 해보고 실투자금을 줄이고 월세와 이자를 상쇄하여 최대한 오래 버틸 수 있는 것을 타깃으로 삼습니다.

이러한 곳은 서울을 비롯한 수도권에서 뉴타운지역 재개발지역 앞으로 시세상승을 노릴만한 지역에서 다세대, 빌라 등은 감정가가 낮고 시세 가까이 낙찰가가 형성되기 때문에 이러한 투자법이 될 수 있습니다.

두 번째로는 전통적인 다가구 수익성 분석이 될 것입니다.

첫 번째와 같은 자금을 얼마 안들이고 오래 버티는 식이 아닌 전통적인 수익률에 의한 방식입니다.

임대수익을 원하는 사람들은 수익률이 월10% 정도를 기준으로 삼고 수익률을 계산합니다.

즉 1억을 투자하면 월 100만원의 수익을 올리면 아주 큰 수익률이라고 볼 수 있습니다.

이것보다 수익이 더 크면 아주 좋은 수익률이라고 보면 됩니다.

MMF [Money Market Funds] 등을 비롯한 단기금융상품이 약 4% 초반 정도 되니 1억을 맡기면 유동적입니다만 월 30만 원-35만 원 사이가 될 것입니다. 그러니 1억을 투자해서 월 100만 원의 수익을 올리는 것은 실로 엄청나다고 볼 수 있습니다.

큰 상가나 다가구의 수익률은 그래서 약 10% 정도를 기준으로 삼는 것입니다.

그러나 만약 1억을 투자해서 월 300만원의 수익이 난다면 얼마나 크겠습니까?

수익률로 치자면 월 30%의 수익을 올리는 것이지요.

2007년도에 경매로 나오던 오피스텔의 투자가 그랬습니다.

간단하게 예를 들자면 낙찰가 5700만원에 대출 80%인 4500만원 그리고 1000만원 보증금에 월세 40만원이 나오는 수익구조를 보면 될 것입니다.

실투자금 5700만원-4500만원=1200만원 이므로 1000만원 보증금으로 메우고 나면 취, 등록세 합하여 최대한 들어봐야 500만 원이 실투자금이 됩니다.

그러므로 월세 40만원-이자 25만원 = 15만원(순수익)이 됩니다.

그러므로 500만원 투자하여 15만원이므로 10채이면 5000만원 투자하여 150만원이 되며 1억을 투자하면 300만원이 되는 년 30%의 고수익을 올릴 수 있는 것입니다.

그러나 한꺼번에 매물20개 정도 나온 것을 통으로 다 낙찰 받지 않으면 힘드니 한꺼번에 방이 많은 다가구가 현실적으로 더 좋을 수 있습니다.

그럼 다가구의 수익률을 예로 들어서 계산해 보기로 하죠.

경기도의 외곽이나 지방의 다가구 등을 모델로 삼아야 합니다. 서울이나 인천, 경기의 지역의 다가구는 첫 번째의 투자방식 대로 투자를 해야 하며 좋은 물건을 만나기 전에는 이와 같은 수익률은 나오지 않습니다.

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