지난 2003년초 한국경제신문은 부동산전문가 10명의 새해 부동산시장 전망 기사를 실었다.
1명만 빼고는 모두 아파트값이 보합내지 소폭 하락할 것으로 전망했다.그러나 결과는 정반대였다.2003년 한햇동안 아파트값은 폭등했다.

미래는 아무도 모른다.내일 일을 알 수 있는 사람은 없다.부동산도 마찬가지다.전문가들이라는 사람들은 언론에 나와서 시장을 전망한다.그런데 이들의 전망이 맞는 경우는 드물다.그렇다고 이들을 욕할 수는 없다.미래는 원래 아무도 알 수없는 신의 영역이다.

그럼에도 분당에서 중개업소를 하는 Y사장(여)은 집값 상승을 미리 알 수있는 지표가 하나있다고 말한다.바로 전세가 비율(전세가를 매매가로 나눈 비율)이 그것이다.

1백억원정도의 투자자금은 1주일안에 모을 수있는 큰 손인 그녀는 바로 이 지표를 활용해 손님들에게 돈을 벌어준 것이 주효해 오늘날 많은 투자자를 거느릴 수있게 됐다고 말한다.

그녀는 전세가비율이 70%를 넘으면 반드시 집값이 오른다고 한다.경험적으로 중개업소를 13년이나 하는 동안 단한번도 이 공식이 깨진 적이 없다고 한다.
따라서 앞으로도 전세값이 매매가의 70%를 넘으면 반드시 집을 사야 한다고 강조한다.

그렇다면 전세값이 오르면 매매값이 오르는 이유는 무엇일까.
전세값이 오른다는 것은 아파트 공급이 충분히 되지 않았다는 증거다.전세 들어가 살 집이 부족해졌다는 이야기이기 때문이다.
전세값이 어느정도 오르면 전세 수요자들의 마음이 매입쪽으로 바뀐다.돈을 조금만 더 보태면 집을 살 수 있는 상황는데 굳이 전세를 살 필요가 있겠나는 생각이 든다.
그래서 매매수요가 증가한다.이는 매매값 상승으로 연결된다.

거꾸로 전세가 비율이 낮아지면 집값은 떨어진다.이 비율이 50%이하로 낮아지면 아파트값은 약세 내지 횡보를 지속하는 것이 보통이다.
전세값이 떨어진다는 것은 전세집이 남아 돈다는 뜻이다.아파트 공급이 넉넉하게 이뤄져 들어가 살 집이 많아졌다는 얘기다.
이렇게 되면 전세값의 두배정도 돈이 있어야 집매입가능해지면서 상당수 사람들이 집매입을 포기하게 된다.수요가 줄어드면서 집값은 안정을 찾게 된다.

그래서 전세가 비율 지표는 아파트값 상승과 하락을 1백% 확실하게 맞출 수 있는 선행지표 역할을 한다.실제 2001년과 87년 아파트값이 폭등을 시작할 때도 그보다 앞서 전세값이 먼저 폭등했다.

다만 전세가비율이 높지 않은 상황에서도 초저금리 경기호황 등으로 아파트값이 폭등할 수는 있다.그런 경우는 쉽게 예측하기 어려운 것이 사실이다.
그러나 전세가 비율은 1백% 확실한 지표인 만큼 전세가 비율이 상승하면 무조건 부동산으로 달려가야 한다

글.자료/조성근 기자

1995년 한국경제신문에 입사.
증권부 국제부 등을 거쳐, 2001년 3월부터 건설부동산부에서 일하고 있음.
10년의 기자생활 중 8년 이상을 재테크 관련부서에서 보냄.
저서로는 '한국형 땅 부자들', '코스닥 투자 제대로 알아야 진짜 돈 된다',
'애널리스트가 분석한 코스닥기업정보' 등이 있음