남양주 진접지구 분양이 시작되었습니다.

하지만 이상한것은 분양가상한제가 적용되었음에도 이상하게 분양가는 주변시세보다 비싸기만합니다.

남양주만의 일시적인 문제일지, 분양가상한제 자체의 문제인지.. 궁금합니다.

정말 분양가상한제때문에 분양가가 인하되고 집값이 안정이 될까요?
오늘은 분양가상한제에 대해 이야기해보려고합니다.

 

1. 분양가상한제란?
분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 택지비 건축비 가산비용로 구성되며
중대형아파트 분양가는 택지비 건축비 가산비용 채권으로 결정됩니다.
기본형 건축비가 소형은 3.3㎡당 431만8천원, 중대형은 439만1천원으로 정해졌습니다.
이는 현재 공공택지에 적용되고 있는 기본형건축비에 비해 각각 2만6천원(0.5%), 2만7천원(0.6%) 낮아진 것으로 올해 연말까지만 적용되고 내년 이후에는 6개월 단위로 재산정됩니다.
분양승인권자인 지방자치단체는 기본형건축비를 상하 5%범위내에서 조정할 수 있으며 여기에 택지비와 가산비를 더해 분양가를 결정하게 됩니다.
마이너스옵션 품목으로는 바닥재, 벽지, 주방가구 등이 결정돼 마이너스옵션을 선택할 경우 15%가량 분양가가 낮아질것으로 예상합니다.

 

2. 과연 효과있을까?
1) 건축비 인하효과 미비
기존 일부민간건설사가 과도하게 높게 책정하여 높은 이윤을 챙기던것은 어려울것으로 보입니다.
건교부에서 주장하는 내용을 보면 현재 공공택지에 적용되는 기본형건축비 대비 중소형 0.5%, 중대형 0.6% 인하효과있습니다.
결국 민간건설사의 터무니없는 고분양가는 막을수있을지몰라도 전체적인 분양가인하효과는 다소 미흡하다고 볼수있습니다.

 

2) 택지비 인하의 어려움
결국 택지비가 분양가인하의 주요변수이며 정부,토공의 의지가 중요하다고 보여집니다.
판교도 계산적으로는 아무런 문제가 없었지만 결국 당초예상과는 달리 50%정도 상승이 되었습니다.
현재 정부에서 준비하는 신도시를 보면 광교2008년, 송파2009년, 동탄2 2010년입니다.
지금 토지보상완료하고 택지확보를 했다면 가능하겠지만 동탄2의 경우 신도시 발표만 나온 상황입니다.
송파의경우 택지의 많은부분이 군부대등 공공용지기때문에 그나마 가능성이 높지만 나머지택지는 아직 보상도 안된 상황에서 어떻게 큰소리부터 칠수있는지 의문입니다.

 

3) 터무니없는 민간기업 이윤책정
건교부 서종대 주거복지본부장은 기업이윤은 건축비 기준으로 4.2%, 땅값을 포함은 분양가기준으로는 5.5% 수준이 될것이라고 했습니다.
기업이윤이 5.5% 수준이라면 기업활동 하지마라는 이야기입니다.
분양시 100% 분양완료되고 아무런 문제없이 계획대로 진행된다면 그나마 5.5% 이윤보장은 적자는 나지않을수있습니다.
하지만 모든일이 계획처럼 되지는 않습니다.
만약 분양시 미분양이 발생하거나 적정이윤이하로 될경우 정부에서 부족분을 채워주지도 않으면서 민간기업에 강제적으로 최소이윤을 강요하고있습니다.
민간기업은 이윤을 추구하는 집단이기에 손해보면서 장사할기업은 없습니다.
결국 품질비용절감을 통한 원가를 낮추거나 타당성없는 사업포기 및 사업다각화를 할 것입니다.
벌써 민간건설사는 우선 민간택지의 신규 주택사업을 중단하고있으며 기존 사업 중 8월말까지 사업승인 신청이 어려운 곳은 사업추진을 2008년 하반기 이후로 미루고 있다고합니다.

 

4) 마이너스옵션의 조삼모사
바닥재, 벽지, 천장,타일,욕실인테리어,주방가구등을 설치하지않고 입주하여 건축비가 15%정도 낮아질것이라고 합니다.
몇년전 TV에서 중국의 아파트를 보여준적이있는데 마이너스옵션제가 적용된 아파트였습니다.
아파트내부에 들어가면 콘크리트 벽과 기둥만 보이며 입주시점에 입주자가 인테리어를 설치한다고 했습니다.
그러면서 우리나라의 고급아파트의 장점이 커서 중국아파트도 우리나라처럼 인테리어가 완성된 아파트를 도입할 예정이라고 했습니다.
그런데 몇년이 지난후 반대로 우리나라가 중국처럼 마이너스옵션제를 적용한다고합니다.
분양가인하효과에 목말라있는 정부의 조삼모사가 아닐수없습니다.
당장의 분양가는 인하되겠지만 입주시점에 개별적으로 공사를 진행해야하며 개별공사가 시공사 일괄공사보다 더 저렴해질수는 없습니다.
결국 마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체들이 아닐까 생각합니다.

 

남양주 진접 고분양가도 결국 지자체인 남양주시에서 결정을 하였습니다.

중대형주택분양가는 인근지역시세의 80%라는 애매모호한 규정을 따르는데 현재 시행하고있는 분양가 가이드라인과 큰 차이가 없어보입니다.

이는지역 범위를 어디까지 할것이며 시세를 어떻게 정의할것인지 천차만별입니다.

파주운정도 인근지역이 일산이 될지 파주가 될지에 따라서 상당한 차이가 있을수있습니다.

최악의 경우는 업체들이 분양가를 높게 책정하려고 분양가 수준을 인근 중개업소에 미리 흘린뒤 주변아파트 매도호가를 높여서 그에 맞춰서 분양하는 수법이 나올수도 있습니다.

3. 어떤문제가 발생할까?
1) 분양가인하효과 미비
닥터아파트의 조사결과를 보면 마이너스옵션제를 선택하는 분은 10분중 2명정도라고 합니다.
마이너스 옵션제는 일괄 선택사양(All Or Nothing, 전체 옵션 항목을 선택하거나 아니면 모두 선택하지 않는 방식) 방식이라고합니다.
건설업체는 민원을 최소화하기 위해 마이너스 옵션을 적용할 동의 순서를 미리 배정할수도 있습니다.
입주시점에 다시 인테리어를 하는 일부분들한테는 참 좋은제도지만 내집마련이 목표인 일반서민들한테는 조삼모사일뿐입니다.
결국 마이너스옵션제로 인한 15%정도의 하락효과는 결국 없거나 더 큰 부담이 될수있습니다.

 

2) 품질하락
한때 정부미라는 쌀이 있었습니다.
정부가 대량매입했다가 군부대,저소득층등 일부에서 이용된 쌀이었는데 정부미와 일반미의 차이는 쌀시장의 양극화라도 볼수있었습니다.
신규아파트가 정부미가 되느냐 일반미가 되느냐의 기로에 있습니다.
민간건설체는 이윤추구가 목적이지만 정부가 강제적으로 이윤을 제한한다면 건설사가 할수있는것은 사업포기 또는 원가절감입니다.
원가절감은 대부분의 기업체에서 이윤극대화를 위하여 시행하고있는 활동이지만 부작용이 있는데 바로 품질하락입니다.
물론 기능에 영향이 없는 한도내에서 원가절감을 하지만 품질하락은 불가피합니다.
옛날 성냥갑같은 아파트와 지상공원화된 현재의 아파트 가치는 동일한 지역이라도 20%이상 차이가 납니다.
분양가상한제가 적용되면 현재와같은 공원과같은 첨단아파트를 앞으로 볼수없을지도 모릅니다.

 

3) 공급감소
원가절감을 통한 품질하락이 여의찮을때는 사업포기를 할수밖에 없습니다.
민간건설사는 사업포기와 더불어 사업다각화를 추구할것입니다.
굳이 수익이 확보되지않는 사업을 추진할 이유는 없으며 결국 그 피해는 공급감소로 이어질수밖에 없습니다.
최근 민간분양물량이 풍성하지만 냉정히보면 분양가상한제를 피해서 밀어넣기식 분양을 하고있는것이며 분양가상한제가 적용되는 9월이후 민간분양물량은 전무합니다.
이런상황이 지속되면 민간분양물량은 급갑할것이 분명합니다.
민간택지가 주택공급물량에서 차지하는 비중은 2003년 초반 전체의 80%에서 2006년 이후 50% 미만으로 비중이 축소되고 있습니다.
신도시 발표를 계속하고있지만 신도시 공급만으로 재건축규제, 민간물량감소물량을 채우지는 못할것입니다.

 

4) 유망지역 당첨은 로또
정부말이지만 송파신도시 평당900만원대, 광교신도시 평당900만원대, 동탄2신도시 평당800만원대, 김포신도시 평당800만원대, 파주신도시 평당800만원대 분양예정이라고합니다.
현재 무주택이거나 내집마련을 생각하시는분들은 대부분 위의 유망신도시 청약을 기다리고 있습니다.
송파신도시 평당900만원에 분양받으면 33평경우 3억정도 됩니다.(계산편의상 세금,-옵션 제외하겠습니다.)
현재 송파구 중소형평형 평당가가 평당2500이상이기에 결국 당첨된느순간 평당 1600의 차익이 발생합니다.
분양가 두배정도의 뻥튀기가 가능하며 정말 로또라 볼수있습니다.
과연 위의 지역들이 나의 떡이 될까요? 그림의 떡일까요?

 

양주옥정 : 면적(318만평),가구(4만5500),첫분양(2008년3월),첫입주(2010년6월)
김포 : 면적(358만평),가구(5만3천),첫분양(2008년12월),첫입주(2011년 3월)
파주 : 면적(480만평),가구(7만5천),첫분양(2006년9월),첫입주(2009년6월)
검단 : 면적(340만평),가구(5만6천),첫분양(2009년12월),첫입주(2012년)
판교 : 면적(281만평),가구(2만9천),첫분양(2006년3월),첫입주(2008년12월)
동탄2 : 면적(660만평),가구(10만),첫분양(2010년2월),첫입주(2012년)
평택 : 면적(528만평),가구(6만3천),첫분양(2009년12월),첫입주(2011년12월)
광교 : 면적(341만평),가구(3만1천),첫분양(2007년12월),첫입주(2009년12월)
송파 : 면적(204만평),가구(4만6천),첫분양(2009년9월),첫입주(2011년12월)

 

임대물량도 있고 입지차이는 있지만 대략적으로 위의 입주물량을 종합해보면 50만가구 정도됩니다.
1년에 30만가구정도의 신규주택이 필요하다고 알려져있는데 위의 신도시물량을 모두해도 그것도 010년까지 50만가구입니다.
위의 지역중 모든사람들의 관심을 끄는 파주운정,판교,광교,동탄2,송파 물량을 보면 30만가구 이하입니다.
청약가점점수가 55점이상이 되신분들이야 가능성이 높겠지만 그렇지않은분들은 그림의 떡인지 내가 먹을수있는 떡인지 냉정한 판단이 필요합니다.

 

5) 전매금지의 그늘
또하나 생각해야할것이 전매금지입니다.
판교부터 적용되었지만 내집마련을 막연하게 기다리는 분들은 전매금지에 대하여 크게 생각안했을수도 있습니다.
수도권만 보자면 공공물량 중소형 10년, 중대형 7년,  민간물량 중소형 7년, 중대형 5년입니다.
송파신도시를 보면 전용면적 85평방미터(25.7평)이하는 전매금지가 계약부터 10년입니다.
또한 재당첨금지도 같이 적용됩니다.
한번 분양받으면 10년동안 팔지도못하고 다른곳에 청약도 못하게 됩니다.
2008년 광교분양받으면 2018년이 되어야 재산권행사 가능합니다.
지금 초등학교 입학하는 자녀가 있는분들은 고등학교 1학년이 되어야 재산권행사를 할수있습니다.
결국 10년동안 안정성이 보장될만한 유망지역을 찾을수밖에 없습니다.
크게 확신이 안드는곳에 10년세월을 담보삼아 청약하실분들은 크게 많지않을것입니다.
결국 일부 유망지역 쏠림현상은 더욱더 심화될것이며 유망지역 당첨가능성이 희박하다는것은 느끼면 기존주택 매수를 할수밖에 없습니다.
만약 실망한 매수세가 한꺼번에 쏟아질경우 작년급등이상의 부작용이 발생할수도 있습니다.

 

6) 부동산시장의 동맥경화
내집마련 대기수요중 기존주택매수,신규분양이 적절한 분산이 필요합니다.
물론 현재의 부동산시장의 매수세실종은 대출규제,세금강화도 있지만 분양가상한제등으로인한 유망지역 저분양가에 대한 기대감으로 대부분의 매수세가 모두 유망지역 청약을 기다라고있기때문입니다.
기존에도 유망지역 청약은 하늘의 별따기였지만 청약가점제가 시행되면 가점점수가 높은 일부 국민들을 제외하고는 더 불리한것이 사실입니다.
반면 비유망지역은 기존과 비슷한 경쟁률이 예상됩니다.
결국 일부유망지역만 기다리는 기형적인 매수세대기현상이 발생할것이며 비인기단지청약,기존주택 매매시장은 더욱 매수세 부족현상을 겪을것입니다.
하지만 정상적인 흐름이 아닌 비정상 흐름은 결국 더 큰 부작용이 발생할 것입니다.

 

정부의 집값잡기 노력도 좋지만 모든일을 정부가 다 간섭하고 관리할수는 없습니다.

시장과 맞지않는정책은 결국 여러가지 부작용이 발생할수 밖에 없습니다.

품질하락, 민간물량감소, 일부인기지역 청약쏠림현상으로인한 매수세실종은 주가상승으로인한 더큰 유동성증가, 화폐가치하락과 맞물리면서 2~3년후 막연한 기대감으로 기다리던 수요자가 실망하여 매수세로 돌아서는경우 또한번의 위기가 오지않을까 생각합니다.
인위적으로 물의 흐름을 막을경우 당장은 괜찮겠지만 고인물이 한계치를 넘을경우 더 큰 위험이 될수있습니다.
횡단보도에서 빨간불임에도 한사람이 건너면 나머지 사람도 따라 건너는 경향이 있습니다.
부동산도 침체기에는 너도나도 외면하다가 상승기가 되면 또한 너도나도 달려들어 더 큰 부작용을 만들어버렵니다.
참여정부는 임기동안만 집값을 잡아서 될문제는 아니며 장기적인 부동산시장 안정을 위하여 조금씩 물이 흘르수있도록 하는것이 중요할거 같습니다.
결국 참여정부는 남은 임기6개월동안은 아무런 문제없을수동 있지만 뒷감당은 차기정권몫이며 우리 국민들의 몫입니다.

4. 결론
미래일은 아무도 알지못합니다.
3년후 집값이 폭락할수도 급등할수도 안정세를 유지할수도 있습니다.
하지만 현재와같은 비정상적 규제정책이 심화될수록 불안정성은 더 높아지며 폭락,급등의 가능성도 커집니다.
주식이던 부동산이던 폭락도 급등도 모두 바람직하지않습니다.
산이 높으면 골이 깊습니다.

 

현재의 비정상적인 부동산시장의 원인을 보면 대출규제,세금중과,분양가인하기대감으로인한 매수세실종으로 볼수있습니다.
결국 정부의 인위적인 규제정책에 의한것이며 불안하기 짝이 없습니다.
증시상승을 보면 갈곳없는 풍부한 유동자금과 세계경기호황으로 당분간은 더 지속되리라 생각합니다.
하지만 돈이라는것은 흘러다니는 유기체와 같아서 절대 한곳에 오래 머물러있지않습니다.
실물자산 상승 -> 실물자산 최고지점 -> 금융자산으로 자금이동 -> 금융자산의 상승 -> 금융자산 상승 최고지점 -> 실물자산으로 자금이동 -> 실물자산의 가격상승 구조가 재현될 가능성이 높습니다.

또한 일부 유망단지에 대한 낮은 당첨가능성과 저분양가 기대에 대한 실망, 공급부족, 유동자금등의 뇌관은 시한폭탄이 될수있습니다.
참여정부에서는 터지지않으리라 생각하지만 차기정부에서는 시한폭탄의 뇌관을 빨리 제거하지않는다면 큰 상처를 받을수 있습니다.

 

내집마련을 생각하시는분들중에 가점점수가 낮거나 구체적인 계획이 없으신분들중에 막연하게 유망지역을 기대하면서 기다리시는분들은 내집마련의 더욱 힘들어질수도 있습니다.
가점점수가 낮거나 1주택이어서 당첨가능성이 낮다고 판단되시는분들은 두가지 선택중 한개를 해야합니다.
가능성은 낮지만 당장 내집마련 생각이 없거나 향후에도 내집마련을 하지않아도 괜찮다고 생각하시는분들은 일부유망지역 가점,추첨물량에 계속 청약도전하시는것이 좋습니다.
하지만 내집마련을 반드시 하고자 생각하시는분들은 가점점수를 높이던가 지역우선물량대상이 되어서 가능성을 높여야하고 그것도 여의찮으면 미래가치가 있는 기존주택매수에도 눈을 돌리시는것이 좋을거같습니다.

 

감사합니다.

 

from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만