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[스크랩] 부동산 세금 총정리② - 땅 사고 팔 때 내는 세금 |부동산노트

2008-01-23 13:28

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자료출처 : 신창식님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/csshin89

주택과 함께 토지 관련 세금도 복잡한 편이다. 땅의 종류, 거주지 등의 상황에 따라 세금이 다르게 부과되기 때문이다.

하지만 기본적인 세금 부과 원칙만 이해한다면 얼마든지 절세가 가능하다는 게 전문가들의 설명이다. 이에 토지 관련 세금을 매입, 보유, 상속ㆍ증여, 양도 등의 상황별로 알아본다.

땅 살때 세금 얼마 내나요?

주택과 마찬가지로 땅을 살 때 내야 하는 세금으로는  ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세 등이 있다.

땅을 거래할 때 거둬 들이는 세금인 만큼 이런 세금을 ‘거래세’라고 부른다. 거래세는 국세가 아닌 지방세다. 때문에 세금을 걷는 주체가 국가가 아닌 시ㆍ군ㆍ구 등 지방자치단체가 된다.

세금을 내는 사람은 땅을 사들이는 매수자다. 이때 거래세 부과의 기준이 되는 과세표준액은 실거래가로 한다.

이전까지는 개별공시지가로 취득ㆍ등록세를 납부했으나 지난해 1월 실거래가 신고제가 도입되면서 과세기준이 이처럼 실거래가로 바뀌었다.

땅을 살 때 매수자는 전체 매매대금의 4.6%를 거래세로 내야 한다. 종류별로는 취득세 2%, 등록세 2%, 지방교육세 0.4%(등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2%(취득세액의 10%) 등이다.

땅을 살땐 주택을 매입할 때처럼 종류별로 주어지는 감면 혜택이 없다. 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

하지만 땅을 매입할 땐 이 같은 취득ㆍ등록세 감면혜택이 주어지지 않는다.

땅 가진 사람 ‘세금폭탄’ 맞는다는데..

땅을 보유한 사람에게 부과되는 보유세로는 종합부동산세, 재산세가 있다. 이 중 땅의 성격, 가격에 따라 선별적으로 한가지 세금만 부과된다.

비업무용일 경우 시가 표준액(공시지가)를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고, 3억 원을 초과할 때만 종부세 과세대상이 된다는 의미다. 지난해까지는 기준이 6억원이었으나 올해부터 3억원(업무용은 40억원)으로 강화됐다.

땅값의 시가표준액이 3억원을 넘는다고 해서 모두 종합부동산세의 과세대상은 아니다. 종합부동산세가 부과되는 땅은 시가표준액이 3억원이 넘는 비사업용 나대지다.

이때 나대지의 판정기준은 주택ㆍ상가 등 건축물이 들어서 있지 않은 대지로 한다. 원래 건물이 있다가 멸실된 3억원 이상의 땅도 종부세 과세 대상이다.

주택 등을 짓기 위해 농지 등을 대지로 형질 변경해놓고 과세 기준일 현재 착공하지 않으면 나대지로 분류돼 종부세 대상이 될 수도 있다.

공장이나 주택 등에 딸린 부속토지(업무용)도 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(개별 공시지가 기준)이 넘으면 종부세가 과세된다.

종합부동산세의 과세 대상에 포함되지 않는 땅은 종합부동산세를 내지 않는 대신 재산세를 내야 한다. 보유세인 종합부동산세와 재산세의 부과기준은 시가 표준액(개별 공시지가)로 한다.

땅 종부세의 과세표준은 ‘[해당 토지 개별 공시지가-종부세 기준금액(3억원)]×80%’ 산식으로 계산한다. 예컨대 개별 공시지가가 4억원인 땅의 경우 올해 종합부동산세 과세 표준액은 ‘(4억원-3억원)×80%=8000만원’이 된다.

이때 80%를 곱하는 이유는 급격한 세부담을 막기 위한 장치다. 과표 적용률이라고 부르는 이 장치는 해마다 10%씩 늘어나 2009년에는 100%로 강화된다.

종합부동산세는 이 과세 표준액(8000만원)에 세율(1∼4%)을 곱해 최종적으로 산정해 낸다. 이때 적용되는 세율은 해당 토지의 공시지가에 따라 차이가 있다.

비업무용 토지인 경우 종합부동세의 세율은 개별 공시시가를 기준으로 ▶17억원이하 1%, 17억원초과 97억원이하 2%, 97억원초과 4% 등이다.
 
업무용 토지인 경우에는 ▶160억원 이하 0.6% ▶160억원 초과 9600억원 이하 1% ▶960억원 초과 1.6% 등의 세율을 차등 적용한다.

종부세는 납세자가 종부세 납세기간인 12월 1일∼15일 사이에 자진 납세하면 전체 과세 표준액의 3%를 공제해준다.

상속ㆍ증여 세율은 동일

상속이나 증여는 땅을 매매가 아닌 아닌 방식으로 타인에게 넘기는 것을 말한다. 땅을 가족이나 제3자에게 상속ㆍ증여할 때는 상속세나 증여세를 내야 한다.

상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금을 말한다. 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 기타 이유라면 증여세가 된다.

현행 세법상 토지의 상속ㆍ증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

상속ㆍ증여세도 종합부동세 등과 마찬가지로 기준시가(개별 공시지가)로 세금을 계산한다고 믿는 사람들이 의외로 많다. 하지만 세법은 실거래가로 상속세와 증여세를 계산하도록 규정하고 있다.

다만 실거래가가 확인되지 않을 경우에 한해 보충적으로 기준시가를 적용토록 하고 있다. 현행 세법에서는 증여 재산이 증여일 전후 3개월(상속은 전후 6개월) 이내에 매매, 경매, 감정평가 등이 있을 경우 그 가격을 실거래가로 본다.

현행 세법상 땅을 상속ㆍ증여하고 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

땅 상속세는 부모 등의 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

부재지주 땅 팔 때 차익의 60% 세금

땅을 팔 때 양도소득세, 주민세(양도세의 10%, 양도세 자진신고의 경우 면제), 농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다.

양도세는 토지 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 토지 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

2007년부터 부재지주 소유의 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용 나대지ㆍ잡종지 등을 팔 때 양도세가 60%로 중과된다. 이때 소유기간과 금액에 따라 9∼36%로 차등 부과되던 세율도 60%로 단일 과세된다.

양도세 중과대상에서 제외되는 땅은 ▶본인이 현지(또는 인접 시ㆍ군ㆍ구)에 머물며 스스로 경작하는 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 ▶농업 주업법인이 소유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등이다.

또 2005년말 이전에 취득한 종중소유 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등에도 양도세가 종전대로 9∼36%로 차등 부과된다. 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지ㆍ임야ㆍ목장 용지에 대해서도 2009년 말까지 양도하면 중과를 면제해준다. 사업용으로 판정받은 땅도 양도세 중과 대상에서 빠진다.

사업용 토지의 판정기준은 개인, 법인 등이 ▶양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우 등 세 가지 요건 중 하나만 갖추면 된다.

이에 따라 도시에 거주하면서 시골에 농지ㆍ임야ㆍ목장용지를 보유한 경우 양도세 부담이 2007년부터는 2006년에 비해 적게는 3~4배, 많게는 10배 이상 증가가 예상되고 있다. 아무런 이유없이 나대지나 잡종지 등을 놀릴 경우도 마찬가지다.


땅 관련 세금
구분 세금종류 세율 비고
매입할때 취득세 실거래가의 2%  거래 신고금액 기준
등록세 실거래가의 2%  거래 신고금액 기준
지방교육세 실거래가의 0.4% 등록세액의 20%
농어촌특별세 실거래가의 0.2% 취득세액의 10%
보유할때 재산세 과세 표준액의 0.6~1.6% 종합부동산세가 과세되지 않는 땅에 대해 부과
지방교육세 재산세의 20%  
종합부동산세 과세 표준액의 1~4% 부과 -기준시가 3억원 이상의 비사업용 토지
- 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(기준시가 기준)이 넘는 사업용 토지
농어촌특별세 종부세의 20%  
상속·증여할때 상속세 상속세 과세표준의 10~50% 기준시가(개별 공시지가) 기준
증여세 증여세 과세표준의 10~50% 기준시가(개별 공시지가) 기준
양도할때 양도세 -부재지주:양도차익의 60%
-재촌지주:양도차익의 9~36%
실거래가 기준
주민세 양도세의 10% 양도세 자진 신고일 경우 면제
농어촌특별세   양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20%
 
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