2006-09-26 10:37
http://blog.drapt.com/cerberus/3136571159234659424 
자료출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문출처 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
부동산의 급등기라고 하는 2001-2003년 상반기 동안에 대부분의 아파트와 토지는 상당부분 급등하였다.
특히 그동안 여간해서는 안 오르던 인천지역의 아파트도 동일기간에 30% 정도 상승을 했으니 가히 밀레미니엄 시대의 서막을 여는 2001년부터는 부동산의 부흥기라 말할 수 있겠다.
따라서 자연스럽게 누구든지 부동산 재테크에 관심을 갖게 되었고 투기지역, 실거래가격 이라는 용어를 모르면 외면당하기 쉬운 분위기가 지금의 현실이다.
이러한 부동산 부흥기는 정부의 정책이나 규제에 따라 오르내리는 변동은 있겠으나 앞으로 꾸준한 상승이 이어질 것으로 예측된다.
이러한 부동산 부흥기에 서민정부인 노무현 정부는 부동산의 급등에 따라 2003년 9,5대책과 10,29대책의 그리고 판교과열로 2,17대책과 재건축관련5,4대책등 연이은 고강도 대책을 내 놓으므로 인하여 많은 부동산이 위축되는 듯하다.
그러나 이를 자세히 따지고 보면 이것은 위축이 아닌 빈익빈 부익부 현상의 가속화로 보인다.
부동산도 종목에 따라 천차만별로 변화되고 있다.
어떤 정책이 나오느냐에 관계없이 6개월 이하의 단기자금으로 추정되는 시중의 400조의 부동자금이 요동을 치고 이 부동자금의 방향에 따라 부동산도 냉,열탕을 오르내리고 있다.
주택거래신고제가 도입되어 등록세,취득세가 기존보다 2-7배가 오르게 되고, 보유세인 재산세를 3-4배 올리기로 결정하자 각 구청에서는 시민의 편에 선다는 명목으로 50%를 감액해 주는 숨박꼭질 힘겨루기로 갈팡질팡하고 있다.
더 나아가 재건축개발이익환수제가 도입되어 규제 단지와 비단지와의 가격 차이는 갈수록 커지고 있다.
또한 주거용오피스텔(일명아파텔)로 자금이 몰리자 건축법규를 강화하여 규제로 돌아섰다.
또한 이런 분위기속에 분양가를 규제하고 건설 원가공개까지 해야 한다는 분위기가 합바탕 휩쓸려 갔다.
판교분양을 연기하면서도 심할 경우 주택거래 허가제까지 도입할 분위기니 일반투자자들은 어떻게 대처할지 또는 어떤 방식으로 부동산을 투자해야 할지 도무지 감을 잡기 어려운 시기인 것 같다.
그러나 이러한 모든 규제나 강화정책 대상 종목이 무엇인가? 그 종목은 바로 ‘아파트’다.
따라서 지금까지 아파트나 아파트 유사상품만 나오면 대부분 인기품목으로 자리 잡는다.
왜냐하면 우리나라 주택문화는 선진국의 주거개념과는 달리 투자개념이 더 강하게 작용되어 왔고, 여기에 투자안정성까지 아파트는 보너스로 주어지기 때문에 누구나 아파트를 사두면 오른다는 법칙을 잘 알게 되었다.
그러기 때문에 너나없이 투자의 대부분은 아파트와 아파트 유사상품으로 몰리게 되었고, 정부의 규제나 정책 또한 아파트나 유사상품에 중점을 두고 있으니 부동산을 움직이는 아파트를 분석하면 투자의 절반이상은 성공한다고 볼 수 있다.
그러면 부동산 기본종목인 아파트를 어떻게 투자할 것인가?
필자가 그동안 상권분석과 현장학습을 통하여 얻은 경험과 노하우를 바탕으로 아파트 투자 방법을 정리해 보기로 하자.
동일평형아파트라 하더라도 위치나 평형에 따라 천차만별인 게 아파트다.
건설비는 동일한데 어디에 있느냐에 따라 몇 배의 차이가 난다.
현재의 기준시가로 서울의 최고가 아파트와 최저가 아파트 평균은 1999년에 비해 2배 이상 차이가 난다.
예를 들어보자.
서울의 최고 아파트인 트라움하우스 230평형은 기준시가만도 36억9,000만원이다.
이에 비해 상도동 K상가아파트 11평형은 3,000만원이다.
무려 1채를 팔아 123채를 사고도 남는다는 단순 계산이 나온다.
기준시가가 이러한 데 실제가격은 어떠하겠는가?
이와 같이 아파트는 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격 차이는 갈수록 커진다.
그러나 아파트 가격은 어느 항목의 하나의 영향에 따라 결정되지 않기 때문에 투자분석측면에서 우선 총론과 각론으로 나누어 분석해야 한다.
총론에서는 아파트 가격을 결정하는 요소로 지역별,평형별,브랜드별,단지별,용적률별,정책별,대중적 선호도별에 따라 가격이 결정된다는 사실이다.
첫째, 지역별이다.
자신이 속한 아파트나 매입하고자 하는 아파트가 어느 지역에 존재하느냐는 것이다.
이것은 자신과 가족 그리고 직장의 위치에 따라 매입이 결정되는 것이다.
이러한 아파트는 자신이 가장 잘 관리할 수 있는 위치에 있는 아파트를 골라야 하는 것이다.
필자가 경험한 강남의 큰 땅 부자 P모씨 이야기를 해보자.
나이가 70세가 넘었음에도 땅에 대한 기준은 정확한 사람이다.
강남의 몇 천평을 소유한 부자중의 부자다. 어느날 필자가 제의를 했다.
강남의 땅을 조금 팔아도 아프리카 땅 수백배 땅을 살 수 있으니까 그리하자고...
그러나 그분의 답은 간단명료했다.
큰 땅을 매입하는 것은 좋은데 관리하기 어려워 절대로 투자하지 않는다는 것이다.
아파트도 마찬가지다 자기가 관리할 줄 아는 지역에 투자를 하여야 한다.
그래야만 민첩성이 있어 정책과 변화에 대응하기 때문이다.
둘째, 평형별이다.
아파트를 살 때 어떤 평수를 사느냐에 따라 가격은 유동적이다.
평형의 선택은 앞서 이야기한 지역별과 공통분모에서 찾아야 한다.
좋은 지역의 좋은 평형의 아파트를 고르라는 말이다.
그렇다고 무조건 강남권아파트를 매입하라는 말이 아니다. 즉, 그 지역의 대표평형을 찾으라는 것이다.
대표평형이라함은 그 지역에서 평당 단가가 가장 높은 평형을 말하는 것이다.
예를 들어보자.
봉천동 관악타운 24평, 의정부 60평을 가지고 있는 사람의 경우를 보자.
봉천동 24평은 그 지역의 대표평형이다.
평당 1,000만원 이상으로 시세가 24,000-25,000만원으로 형성되어 있다.
그러나 42평은 4억원이 안된다.
평당 단가가 1,000만원이 되지 않기 때문에 대표평형이 되지 않아 매매가 쉽지 않다는 것이다.
의정부에 60평을 가지고 있는 사람은 더 심각할 것이다.
이 아파트 가격은 4억원도 넘지 못할 것은 물론이고, 투자에서부터 잘못된 길로 가고 있다.
그러나 이런 사람은 대개 평수로는 자신의 아파트가 강남의 대형 평형을 능가하고 있다고 생각하여 스스로 위안을 하고 있지 않을까 염려된다.
셋째, 브랜드별이다.
지금의 시대는 브랜드 시대다. 명품은 대접을 받을 줄 안다.
아파트도 브랜드에 따라 가격은 천차만별이다.
브랜드 차이는 강남권과 같은 로얄지역에서 더욱 중요한 요소중의 하나가 되었다
지금은 ‘삼성 래미안’이나 ‘현대 I'PARK’ 브랜드면 다른 아파트 보다 몇 천에서 몇 억 차이는 기본이다.
더나가 브랜드 가치는 앞으로 더 강해질 것이다.
그러나 현재 가치 있다는 아파트 브랜드가 영원할 것인가? 그러지는 않다.
따라서 너무 브랜드에 고집하지 말고 대기업 브랜드면 족하다고 보며 향후 유망한 가치기업의 브랜드도 눈여겨 보아야 할 것이다.
아마도 대기업체 브랜드라면 무난하지 않을까 한다.
넷째, 단지별이다.
과거 아파트 단지는 대단지 형태로 개발 되어 왔다.
그러나 차츰 땅의 개발의 한계 때문에 아파트 단지는 소규모화 되어 최근 분양하는 단지는 재건축 단지를 빼고는 1,000세대를 넘지 못한다.
그러기 때문에 아파트를 고를 때 고려해야 할 항목이 대단지 아파트냐 아니냐이다.
대단지 아파트는 편익시설이나 관공서, 학교, 교통의 중심지가 되기 때문에 자연스럽게 상권이 발달 되고, 그 지역의 대표 브랜드로 커지게 된다.
따라서 1,000세대 이상의 대단지는 특급단지로 부상하게 되고 가격은 강세를 이어나갈 것이며, 소형 단지로 구성된 아파트 단지는 약세의 자리를 차지 할 것으로 보인다.
향후 재건축 등으로 들어서게 되는 잠실이나 도곡, 청담동 지역의 대단지 아파트는 계속적인 상승을 유지할 것은 물론이지만 상대적으로 강남권 나홀로 아파트는 급격히 가격이 정체될 것으로 보인다.
다섯째, 용적률별이다.
용적률이라는 것은 건축용어이지만 부동산투자에 있어서는 아주 중요한 요소중의 하나이다.
다시말하면 동일대지 위에 몇 평을 지상으로 올리느냐에 따라 용적률은 차이가 난다.
동일대지위에 200%로 지을 수 있고, 250%로도 지을 수 있는 것이다.
그런데 특히 재건축에 있어서는 현재의 낮은 용적률(대략80%내외)을 높은 용적률(250%내외)로 지을 수 있어서 그 차이만큼의 용적률이 조합원 수익성을 얻을 수 있어 좋은 투자아파트였다.
잠실을 포함한 저밀도 지구 재건축 아파트가 각광을 받는 이유도 높은 수익성이 있었기 때문이었다.
그러나 주의할 것이 있다.
재건축이 완성돼 낮은 용적률이 높은 용적률로 재건축 된 아파트 단지 투자는 신중해야 한다.
높은 용적률로 수익성이 높아 이미 가격은 오를 만큼 올라 있는 상태에서 쾌적성이 떨어지기 때문에 향후 아파트 상승가치는 별로 높지 않다.
따라서 이러한 단지를 매입하려면 신중해야 하는 것이다.
여섯째, 정책별이다.
'부동산 투자 수익률을 높이려면 정책과 대항하지 말고 인내하라’ 라는 말이 있다.
그만큼 정책과 규제는 투자수익률을 결정하는 중요 변수가 되었다.
예를 들어 보자.
투기지역으로 지정되어 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가격으로 납부할 경우 세금 차이는 2-3배 차이가 난다.
뿐만아니라 투기과열지구로 지정 되면 분양권 전매가 금지되어 매매하는데 악영향을 끼친다.
주택거래 신고제 도입에 따라 등록세,취득세 급등으로 매수세는 상당한 부담을 느끼게 되어 관망하게 된다.
그러나 이러한 정책적 규제도 아파트 공급을 수반하지 않는 한 일시적인 현상에 그친다는 사실을 알아야 한다. 따라서 정책은 철저히 분석하되 기다리는 인내심을 길러야 한다.
일곱번째, 대중적 선호별이다.
아무리 공기가 좋고 산책하기 좋은 지역의 아파트라 하더라도 대중적인 지지를 얻기 힘든 아파트라면 투자에서 제외해야 할 것이다.
주상복합아파트가 이에 속한다.
지금은 주상복합아파트 전성시대다.
심지어는 과거에 지었던 주거복합형아파트도 주상복합아파트와 혼동하여 가격이 오른 경우도 있다.
그러나 이렇게 인기 있는 주상복합아파트도 몇몇 브랜드 있는 ‘분당파크뷰’나‘도곡동타워팰리스’‘삼성동아이파크’등을 제외하고는 투자에 주의할 필요가 있다.
주상복합아파트의 기본적인 단점(높은 관리비, 낮은 전용률 및 지분, 건강측면, 환경측면등)을 비추어 보면 수도권에 건설되고 있는 주상복합아파트나 브랜드 약한 주상복합아파트는 대중적인 선호도에서 떨어져 향후에 상당한 고전이 예상되는 품목이다.
특히 고밀도 지구 재건축을 초고층화로 허가내 줄 경우 기존 주상복합아파트는 상당한 타격을 입을 것임이 틀림이 없다.
주상복합아파트는 투자에 주의를 요하는 종목중의 하나이다.
다음으로 각론적 측면에서 아파트 가격 결정요인을 찾아보면 다음과 같다.
첫째, 역세권 아파트다.
역세권이라고 하면 걸어서 5분이내 또는 500m이내의 거리에 있는 아파트를 말한다.
사회가 복잡해지면서 교통체증은 당연한 부산물이 되었다.
이를 극복할 수 있는 것이 지하철과 고속철인 것이다.
따라서 역세권내 아파트가격이 비역세권 아파트 가격보다 20-30%정도 비싸더라도 매입해야 한다.
고속철 개통으로 천안이나 아산지역의 아파트 가격은 강북의 아파트 가격을 추월할 것이다.
그 만큼 역세권은 아파트 가격에 막대한 영향을 주는 요소중의 하나기 되었다.
그러나 여기서 주의할 점이 있다.
무조건 역으로부터 가깝다고 해서 가격이 비싼 것은 아니다.
서민아파트의 경우는 역세권의 영향이 크겠지만 대형이나 고급아파트일수록 역세권보다 도로여건과 주변 환경이 훨씬 더 중요하다는 사실을 알아야 한다.
둘째, 환경권이다.
환경권에는 여러 가지가 있다.
대표격인 조망권을 비롯하여 공원,산,체육시설,혐오시설등에 따라 아파트 가격은 천차만별이다.
하나, 조망권이다.
한강이나 남산의 조망이 확보된 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 무려 30%가까이 비싸다.
그만큼 현대인들은 자연을 가까이하려 한다. 조그만 개천이나 골프장만 보여도 가격차는 작지 않다.
최근 청계천 복원공사로 청계천 일대 아파트 가격이 급상승한다든지 도곡동 주공아파트 재건축에서 조망권 피해로 108억원을 배상하라는 판례를 보더라도 조망권 가치는 날로 커지고 있다.
주상복합아파트 분양권 프리미엄도 조망여부에 따라 극과 극을 이루고 있다.
그렇다면 향후에도 계속적인 조망권 가격은 중요할 것인가? 아니다.
초고층아 파트 시대가 도래한 뒤로 조망보다는 산과 공원이 더 큰 요소로 작용할 것으로 보인다.
둘, 산과 공원은 급부상할 것이다. 자연은 우리에게 휴식과 여유라는 선물을 준다.
특히 산과 공원이 근처에 있는 아파트 주민들은 더 없는 혜택을 누리고 산다.
돈을 내고 헬스를 하는 입장에서 보면 돈으로도 환산할 수 없는 상품이 산과 공원이다.
최근 신도시 건설 계획을 보더라도 녹지률이 몇%이냐에 따라 선진적 아파트냐 아니냐로 구분할 정도로 자연은 아파트가격을 결정하는 중요 요소를 차지한다.
향후에는 산과 공원이 있는 아파트는 역세권보다도 더 중요한 항목으로 급부상할 것이 확실하다.
올림픽선수촌 아파트나 상암지구 아파트 단지가 최근 몇 년사이 각광을 받고 높은 아파트가격 상승을 나타낸 것도 이를 증명하는 것이다.
셋, 혐오시설은 아파트 가격하락의 주범으로 등장한다.
혐오시설이라고 하면 쓰레기 및 하수도종말처리장,지역난방공사,추모공원,납골당등으로 볼 수 있다.
시내버스차고지도 이에 속한다고 본다. 혐오시설이 들어서는 반경 5킬로미터내 아파트 가격은 상당한 타격을 주는 것은 사실이다.
따라서 혐오시설이 있는 지역이나 단지는 그렇지 않는 단지에 비해 분양시보다 가격차는 훨씬 더 차이가 날 것이다.
셋째, 전용면적 및 서비스면적과 구조평면이다.
요즈음 아파트는 서비스면적과 구조의 다양성으로 볼 수 있다.
다양해진 욕구를 어떻게 충족시켜 주느냐에 따라 가격도 차이가 많다.
특히 면적은 전용면적과 베란다 같은 서비스면적이 어느 정도냐에 따라 결정된다.
동일한 분양면적을 가지고 있는 아파트라고해도 전용면적에 따라 가격 차이는 물론 생활의 영향이 크다는 사실을 알아야 한다.3베이니 4베이니 구조도 상당한 영향을 끼친다.
넷, 1/4법칙이다.
1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다.
예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 6층이상을 로얄층으로 보고 나머지 5층이하는 투자대상에서 제외한다는 것이다.
다만 요즈음은 조망권 가치가 인정되어 꼭대기층도 로얄층에 속한다는 사실을 잊지 말자.
간혹 아파트를 사고 난후 팔리지 않아 고민하는 사람이라든지 가격이 오르지 않는 사람들을 보면 불행하게도 101동 101호아파트를 소유하고 있는 사람들이 대부분이라는 것이다.
건설회사에서 이를 극복하기 위해 1층에 정원을 주면서 분양을 유도하지만 대중적 측면에서 보면 투자가치가 없는 층임을 금방 알 수 있을 것이다.
다섯, 학군과 학원단지구성이다.
얼마전 판교 신도시 건설 중에 학원단지 건설로 교육부가 몸살을 앓은 적이 있다.
그만큼 우리나라는 학교와 학원의 위치는 아파트 가격결정에 절대적인 면을 차지하고 있다.
특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다.
동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다.
따라서 아파트 매매시 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.
여섯, 편익시설 여부다.
아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다.
또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다.
체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.
상기와 같이 아파트를 결정하는 요소들을 총론과 각론을 통하여 찾아보았다.
이러한 요소들을 가지고 현재 자기가 살고 아파트나 향후 매입하려는 아파트에 대입시켜 보면 아파트의 등급을 매길 수 있을 것이다.
높은 점수를 받는 아파트가 당연 ‘블루칩 로얄아파트’인 것이다.
예를 들어보자. 압구정동 현대아파트나 대치동 선경,우성아파트의 경우 총론과 각론 어느항목에 대입하여도 빠지지 않을 것이다.
그러나 중요한 것은 각 항목을 총괄한 지역 대표아파트를 찾는 것이 가장 중요하다.
각 지역마다 대표아파트가 있다.
그러나 이러한 대표아파트는 수시로 변화고 있다는 사실이다.
이러한 변화를 읽을 줄 아는 안목이야말로 아파트 투자의 최종 선택이요 길잡이임을 알고 대표아파트를 찾는데 노력하여야 한다.
또한 앞으로의 아파트는 재산증식은 물론 신분의 영향까지 주는 것임을 명심하여 주기를 간절히 바라마지 않는다.
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