2009-06-01 16:49

http://blog.drapt.com/castle/81243842595207

자료출처 : "30대 아파트 마련하기" 동호회

원문출처 : http://club.drapt.com/cafe_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=30&uid=9770&skey=1922&vkey=

#2장, 주택임대차에서 꼭 알아야 할것들...

 

주택임대차보호법은 임차인에게 무조건 유리하게 만든법중에 하나이다.
그중 초보자나 임차인이 알아야 할 몇가지 내용을 적어본다.

임대차 계약중에 가끔 법인 명의로 계약을 하자고 하나 그건 주택임대차보호법에 적용을 받지 못한다.(경매시 대항력과 우선변제권이 없다.)





◆묵지적 갱신 이후 아무때나 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다.


임차인은 2년-20년 범위내 약정이 가능하다. 앞으로 10년짜리 전세계약도 자주 나올것으로 본다.
또한, 1년만을 요구할수 있으나 임대인은 주택임대차보호법에 정한 2년을 반드시 지켜야 한다.

2년이 지나 집주인이 아무말 하지 않으면 묵시적갱신 즉, 법정갱신이라 하며 연장계약이 되었다고 본다. 똑같은 조건의 임대차계약이 연속되는것이다.

임대료는 1회에 한해 5% 인상할 수 있고, 보증금을 월임대료로 환산할 경우 14%로 계산한다.




◆경매시 대항력과 우선변제를 받으려면 이런것을 챙겨라.


얼마전 글로벌위기로 경매에 넘어가는 주택의 세입자 고통이 많았다. 경매에 대항하려면 대항력과 우선변제 요건을 갖춰야 한다.
 
 1. 대항력=인도(입주) 주민등록신고(전입신고)  익일0시이후
 2. 우선변제권=대항력 확정일자

임차인은 이들 3가지(입주,전입신고,확정일자)를 확정하면 대항력과 우선변제를 받을수 있다.
물론 저당권(근저당권)보다 선순위일때 말이다.

여기서 구분해야 할것은 확정일자와 전세권의 관계인데, 확정일자를 갖춰 배당을 받으려면 배당요구를 해야 하고 어떻게 되겠지 하고 가만있으면 위험하다. 전세권은 자동 배당된다. 차이점이라고 할까???

대항력을 갖춘 사람은 소액우선변제를 받을수 있는데 2가지요건을 갖춰야 한다.
경매신청개시일(=경매신청 등기전)과 배당요구종기일(=낙찰기일) 모두 대항력(=인도 주민등록)을 갖춰야 하므로 경매신청 한날로 낙찰기일까지는 이사나 전출신고하면 큰 낭패를 볼수 있다.



◆대항력과 우선변제권은 각각 주장할수 있다.


우선변제를 받았으나 전세금에 턱없이 부족할때는 대항력이 살아 있으므로 쫗겨나갈 일이 없다.
나가라하면 변제금액외 나머지 잔액을 낙찰받은 사람으로부터 돌려 받을수 있다.(대항력과 우선변제권은 꼭 만들어놔라)

하지만 우선변제는 한번만 사용할수 있다. 만약 첫번째 낙찰이 되어 일부변제받고, 그 낙찰자가 대출을 받아 다시 경매에 붙여졌다면 남은 금액에 대한 우선변제는 사라진다. 대항력만 남는 것이다.

사실 대항력만 갖춰도 뭐 나무랄것은 없는데 확실히 해두면 좋은것 아닌가?

여기서 잠깐, 가끔 집주인이 대출받게 전출했다가 전입해달라고 하면 신중히 생각해봐라. 몇십년을 살았어도 재전입한 날짜가 대항력과 우선변제권의 기준이 된다.

또한, 저당권이 5/25, 전세자가 5/25 입주및주민등록을 맞추면 5/26일에 대항력이 갖춰진다. 참고하시길...



◆여러사례를 통해 대항력의 관계를 알아보자.


1.계약자는 부모고 자식이 실제 살고 있더라도 대항력은 잃지 않는다.
법 판결은 자녀나 그외 가족(점유보조자)의 주민등록을 통해 대항력을 갖추면 그는 계약자가 점유한것으로 본다.

2.A가 B에게 전세를 놓는 동시에 C에게 집을 판경우
소유권취득한 C는 그날 즉시 선순위가 되고, 같은날 이사온 B는 인도 주민등록을 그날 맞췄어도 그 다음날부터 순위가 정해진다. 만약, A가 C에게 팔면서 C가 대출을 받았다면 B는 대항력을 갖출수 없다.

3.집을 소유한 A가 B에게 팔고 전세입자가 된 경우
B는 A로부터 등기를 받고 그날로 근저당을 받았을때 과연 전세입자가 된 사람은 대항력이 있을까?
전세입자가 된 A는 오래전부터 살고 있었다 하더라도 소유권이 넘어간 날, 다음날이 대항력을 갖춘 날이 된다. 즉, 같은날 이전등기후 근저당일 경우 전세자는 저당권자의 선순위를 앞설수 없다.



◆전세가 안나가고 입주는 다가오고...임차권명령등기를 활용해라.

얼마전까지만 해도 내주변에는 전세를 못빼는 경우가 많았다.
그보다 더 문제는 새아파트 입주를 해야 하는데 돈도 안돌고 새아파트 입주기간도 맞춰야 할때 머리가 아프다.
방을 빼고 이사가면 절대 대항력과 우선변제를 받을수 없다. 그렇다고 마냥 기다릴수 없을때 이사 간후(전출)에도 대항력과 우선변제 모두를 유지할 수 있는 방법이 있다.

이것이 임차권명령등기(=임차권등기명령)이다.

물론 전세권이나 기타 방법으로 안전장치를 할수 있으나 전세권설정일이 대항력을 갖춘날이므로 의미가 없고, 등기명령신청비용은 임대인에게 청구할수 있다.

단, 단점은 이사한 곳에 전세자로 갈 경우 소액최우선변제권은 소멸한다.




*. 본 내용의 저작권은 박근운에게 있으며, 동의없는 활용은 법적 손해배상의 책임을 질수 있슴.

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