[전문가칼럼]수도권 뉴타운 투자전략

 

‘올해 1~10월간 서울 지역 지가가 뉴타운 개발 등의 호재에 힘입어 7.35%올라 4년만에 최고치를 나타냈다’고 한다. 또한‘수도권 집값이 크게 뛴 지난달 전국 주거용지 거래량은 지난해 같은 기간에 비해 41.4% 증가했고, 특히 아파트 거래는 63.3%나 급증했다’는 뉴스 보도가 있었다.

최근의 서울을 비롯한 수도권 일대 주택가격 상승은 유래를 보기 어려울 정도의 상승세를 보여왔다. 정부의 부동산대책의 실패를 여지없이 보여주는 통계치이다. 정부는 부동산 가격 안정을 핵심적인 정책으로 내세워 왔으나, 최근 이같은 상승세가 아파트와 주택을 가리지 않고 상승한 점, 아파트 또한 평형대를 가리지 않고 상승한 점은 정부가 서민들의 희망 ‘내집마련에 대한 실수요적 관점’을 무조건적인 투기 수요로 오인한 데 있다.

어떤 특정 지역, 특정 매개체의 상승이 아닌 전반적인 상승은 전 국민 중 일부에 지나지 않는 투기 수요에 의해 움직일 수 있는 것이 아니라 우리나라 대다수 서민들의 부동산에 대한 인식인 노후대비용, 자녀상속용 ‘부동산 선호심리’, 실물 자산 선호로 인한 당연한 권리인 ‘부동산을 통한 재테크’, 부의 축적을 통한‘내집 마련’을 위해 움직이기 때문인 것이다. 이렇게 저변에 깔려있는 부동산 실물 자산 선호 사상과 당연한 권리인 부동산을 통한 재테크를 무조건적인 투기 수요로 치부하면 안 되는 것이다.

이번 통계치에서 보여주는 서울을 비롯한 수도권 전지역 지가 상승은 수도권 도시들이 앞다투어 발표한 [도시및주거환경정비기본계획]과 뉴타운 발표도 큰 몫을 하였다.

이번 가을 전세물량 부족으로 인한 주택 매수 수요 증가, 수요 증가에 비해 부족한 주택 공급, 공급 부족으로 인한 신규 분양가 상승, 분양가 상승으로 인한 기존 아파트 시세 상승, 인근 기존 아파트 시세 상승에 따른 재개발지역 예상 투자수익률 상승으로 이어져 개발계획이 발표 또는 발표 예정 지역들을 쫓아 수개월 전부터 매도자, 매수자 모두 발빠르게 움직였기 때문이다.

지금까지 서울의 베드타운화 되어 있던 수도권 도시들이 자족적인 도시기반 마련을 위한 구시가지 정비를 위해 앞다투어 도시및주거환경정비기본계획을 발표하였으며, 신∙구도심간 균형발전을 도모하고, 민간 위주의 소규모 재건축, 재개발 사업으로 인해 빚어지는 도시기반시설 부족 등의 문제를 해결하기 위해 뉴타운지구를 발표하여 이제 뉴타운은 서울만의 ‘New-Town’ 이 아니라 수도권 전지역으로 확대되어 추진하게 되었다.

지난 11월 17일 경기도는 그동안 낙후되어 계획적인 개발이 필요하다고 판단된 9개시 10곳을 1차 뉴타운 사업지구로 선정하여 2008년까지 개발계획을 완료한 뒤 빠르면 2009년에 착공해 2015년부터 2020년 사이에 완공을 목표로 뉴타운 사업을 발표한 것이다.

발표된 뉴타운 10개지구를 살펴보면 부천시 소사지구(소사구 소사본동∙괴안동 2,375,075㎡), 고강지구(오정구 고강동 1,775,385㎡), 고양시 원당지구(덕양구 주교∙성사동 1,300,000㎡), 광명시 광명지구(광명4~6동∙철산4동 874,990㎡), 남양주시 덕소지구(515,000㎡), 의정부시 금의지구 (의정부1동∙금오동 1,088,740㎡), 안양시 안양지구(만안구 안양1~3동∙석수2동∙박달1동 1,762,000㎡), 구리시 수택∙인창지구(수택∙인창동 1,862,770㎡), 시흥시 은행지구(619,800㎡), 군포시 금정역세권지구(금정역∙산본1~3동∙금정동 576,970㎡)이다. 이중 부천시 소사지구와 군포시 금정역세권지구는 역세권 개발방식의 중심지형으로 개발되며 나머지는 모두 주거지형 뉴타운이다.

이에 앞서 11월 15일에는 1차 지구로 선정된 지역과 탈락한 지역 등 모두 15개지구가 18일부터 토지거래허가구역으로 지정되어 면적 20㎡이상의 토지를 거래할 경우에는 반드시 허가를 받게 되었다.

아이러니 한 것은 정부가 투기 심리를 위축하기 위하여 발표한 토지거래허가구역 지정 발표에 의해 18일 전 이들 수도권 뉴타운 사업지구들의 지가는 급등하고, 이들 지역에 위치한 경매 물건들은 감정가액의 2배 이상으로 낙찰되어 낙찰가율은 300%를 형성하였으며, 며칠 사이 2배이상 급격하게 오른 시세에도 투자자들이 몰려 북새통을 이루었다는 것이다.

그 중 눈여겨볼 현상은 광명, 안양 등 수도권 중에서도 서울과 인접한 동일생활권을 형성하고 있어 입지적으로 보다 나은 가치를 인정받고 있는 지역은 개발계획 발표 전부터 이미 기본 시세가 형성되어 있어 정작 15일 전･후로는 과연 뉴타운 발표 지역인지 의심이 갈 정도로 각 중개업소 마다 한산한 모습을 형성하고 있는 반면, 그간 서울 동북 외곽지역으로서 전혀 투자자들의 관심 밖이었던 의정부 일대가 가장 들썩였다는 것이다.

토지거래허가구역 발표 전인 15일 이전까지만 해도 10평미만 소형 지분의 경우 평당 500~600만원에도 거래되었던 것이 불과 3~4일 사이 900만원대까지 치솟았어도 매물이 없어 매수자가 대기상태로, 의정부시 지역 중개업자들도 의아해하였던 것이다.

오히려 이러한 정부 정책 발표가 일명 ‘되는 지역’임을 투자자들에게 알려주는 결과를 가져오는 것이다. 따라서, 그간 지켜보고만 있던 투자자들은 허가구역으로 지정되기 전 계약을 서두르게 되고, 그러한 심리를 아는 매도자들은 호가를 높이게 되어 실거래가액이 상승하여 지가 상승을 가져오고, 그러한 현상들을 단순한 투기 수요로 치부하던 일부 서민들도 나날이 오르는 집값을 바라보며 상대적 박탈감과 조바심에서 하루라도 빨리 내집 장만을 해야겠다는 생각에 무조건 ‘싼’지역을 찾아 무리한 선투자까지 감행하게 되었던 것이다.

이들 지역에 주로 거래를 한 서민들을 살펴보면 알 수 있다. 집을 몇 개씩 갖고 있는 투기 수요들이 아니라 고양,용인,성남,서울 강북 지역 등 지역을 불문하고 전세, 월세로 살고 있는 내집마련 수요자들이었다. 의정부 지역에 살기 위한 실입주자도 포함되어 있지만, 실입주가 아니라 단지 현재 타 지역, 본인이 살고 있는 용인,안양 등지에 비해 싸기 때문에 구체적인 지역 분석, 입지 평가 없이 막연히 더 오를 것이라는 기대감에 부동산 투자로 현재 가진 재산보다 조금 더 재산 축적을 하여 보다 나은 곳에 내집 장만을 꿈꾸는 수요자들이었던 것이다.

그러나, 18일 이후 뉴타운 개발 수혜로 인한 인근 아파트 단지들의 상승세는 지속되고 있으나, 이들 뉴타운 지역들의 지분 상승세는 현재 다소 주춤하다. 따라서 막연한 기대감에 ‘원정 투자’까지 나선 투자자들은 현재 불안한 심리를 떨치기 힘들것이며, 앞으로 내집 장만을 위해 수도권 뉴타운 지역 투자 희망자들도 집을 사야할 시기인지 결정을 못내리고 있는 상황이다. 따라서 수도권 뉴타운 투자를 생각할 시는 몇가지 주의사항이 필요하다.

첫째, 구체적인 지역 여건과 해당 지역의 개발계획과 미래 가치 등을 고려하지 않은 투자는 나중에 발이 묶여 낭패를 볼 수 있다. 의정부 지역의 경우도 수개월 전 뉴타운 발표를 예상하고 미리 투자한 투자자들은 최근 18일전 몰려드는 수요자들에 의해 높은 가격에 매도가 가능하였겠으나, 18일 전 높은 가격에 지분을 구입한 투자자들은 토지거래허가에 의해 거래가 소멸되고, 지분가 상승이 주춤한 지금 현 상황에서 보았을 시 무리한 대출을 감행하여 투자하였다면 현재 불안한 상황일 것이다.

따라서, 향후 5년이상을 여유를 갖고 묻어둔다는 마음가짐으로 차분하게 진행상황을 살펴보아야 구체적인 사업 진행에 따라 적정한 가격에 매도할 수 있을 것이다. 수도권 중 서울에서 다소 외곽지역에 위치한 도시들의 경우에는 현재 지분가가 아무리 저렴하고, 향후 제반 교통여건이 양호하게 개편되더라도 서울과의 접근성 면에서 베드타운으로서의 기능마저 하기 어려울 수 있으니 반드시 실입주를 고려해서 접근할 것을 권유하는 바이다.

둘째, 토지거래허가를 피하기 위한 목적으로 소형의 다가구에서 다세대로 전환된 주택을 고려한다면 신중하게 판단하길 권유한다. 현재 서울시 [도시및주거환경정비조례]에서는 조례시행일을 기준으로 전환 다세대주택의 분양자격에 대하여 경과규정이 명시되어 있지만, 경기도 [도시및주거환경정비 조례]에서는 이에 대한 경과규정이 없고 조합정관에서 정할 사항으로 명시되어 있어, 각 조합마다 다른 규정을 적용할 수 있다. 따라서, 지분 구입 전 해당 지역의 사업이 진행되어 가는 상황과 추진위 및 조합의 활동을 유심히 살펴보아야 한다.

또한, 촉진지구의 경우 [재정비촉진을위한 특별법 제33조]에서는 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리에 대하여 ‘지구지정일’을 기준으로 명시되어 있다. 이 지구지정일에 대해 서울시와 건교부의 유권해석이 분분하다. 같은 촉진지구 내에 있더라도 재개발,재건축,도시개발사업 등 사업진행방식이 명확하게 제시가 되었다면 각 사업의 개별법에 따라야 할 것이나, 구체적인 개발방식이 정해져있지 않은 촉진지구 내 지분 투자는 명확하지 않은 해석으로 촉진지구의 지구지정일을 기준으로 그 이전 전환된 다섿주택을 매입하게 되었다면 향후 개별법에 의해 분양자격이 주어지지 않을 수도 있으니, 신중하게 접근하여야 된다. 수도권 및 촉진지구의 전환 다세대주택의 경우는 투자 자체를 고려해야만 향후 분양자격이 주어지지 않는 낭패를 사전에 예방할 수 있다.

수도권 뉴타운 발표가 서민들에게 얼마나 큰 반향을 일으키고 있는지 본사에 문의하는 많은 투자자들에 의해서 확연하게 알 수 있다. 서울과 달리 수도권 각 지역들에 대한 정보가 많지 않고, 경기도 관계자들 또한 뉴타운 사업에 대한 명확한 정의가 내려져 있지 않은 상황이라 각 의견이 분분해 투자자들은 많은 혼란을 겪고 있어 문의가 끊이질 않는다.

보다 성공적인 투자가 되기 위해선 관련 지역에 대한 실수요적 관점과 많은 지역분석이 선행되어야 할 것이며, 각 시청 홈페이지 및 온라인 상의 모든 정보에도 귀 기울이고, 현장 답습 및 관련 전문가의 조언에 반드시 귀기울이기 바란다.

<정현조 부동산J테크 부동산사업부 팀장>
출처 : 부동산뱅크 2006/12/04