▶ 집이 있든 없든, 많은 사람이든 머리 아픈 요지경 주택시장

요사이 주택시장을 바라보고 있자면, 갈팡질팡, 길을 잃고 갈 곳을 몰라 제자리에 서있거나, 이곳저곳을 기웃거리며 자신의 길잡이가 되어줄 멘토를 찾는 사람이 의외로 많구나! 라는 생각이 든다. 

굳이, 작년 8.31대책이나 연초의 3.30대책을 거론하지 않더라도 이미 참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적됐지만, 일정정도의 조정기를 겪고 나면 곧 쉬었다가 다시 치고 오르는 매매가 상승추이를 보면서 도대체 어디까지를 상투로 생각해야할지 혼란스러울 뿐이고, 심리적 저항선에 매수를 망설였더니만 이미, 저만큼 가있는 집값에 박탈감을 느껴 초조한 마음이 드는 이도 한둘이 아니었다.

그렇다고 집이 있는 이라고 마음이 편할까? 그나마 자산가치가 있어 보유할만한 지역이라면 모르겠는데, 양도소득세 비과세 요건(3년 보유)이 지난 지 한참 되도록, 제자리걸음만 하고 있는 (집값) 꼬락서니를 보고 있자면 울화통이 치민다고 말하는 사람도 부지기수다. 연내 어떻게든 돈 되는 지역으로 갈아타 보려하지만, 최근 투기지역에 투하된 고가주택의 대출규제와 무주택자에게 유리해질 청약제도 개편까지 예정돼 있어 그저 그런 집, 한 채 가지고 갈아타려는 사람의 심기도 불편할 따름이다.


그나마 시장이 머니게임화 되고 있어, 규제가 풀릴 때까지 기다리기 여유로운 다주택자의 경우라 할지라도 세금폭탄이나 고가주택 보유세, 거래세 부담에 집을 정리해야할지, 끝까지 끌고 가다, 증여를 해야 할지, 머리가 지끈거린다고 한다.


마땅히 투자할만한 부동산 대체상품도 없다보니, 주택시장에 머문 돈이 떠날 줄 모르고, 뿐만아니라 과거처럼 대세상승기도 아닌데다, 주택시장 자체는 갖가지 규제로 지뢰밭처럼 변해 설 곳이 만만찮다 보니, 실패하지 않을만한 안전한 지역(중대형평형, 중첩호재가 있는 유망지역)으로 너도나도 몰리는 양극화현상은 점점 더 강해지고만 있다. 정부정책의 누적으로 인한 피로감과 비수기로의 진입, 판교중소형 아파트의 분양마무리, 금리 상승세와 유가, 환률 불안 등, 1/4분기 가격이 크게 상승한 현 시점에서 일부 유망지역 아파트 가격만 나홀로 상승하기에는 부담이 크다. 따라서, 모두 잠시 쉬어갈 지금이, 주택시장에서 길 잃은 당신이, 갈 길을 찾을 시점이라고 생각한다.


왜냐하면 8월이 되면 중대형 판교 아파트 분양에 계절적인 성수기가 맞물려 강남 중대형 아파트 가격을 필두로 인기지역은 소폭 반등할 것으로 예상된다. 이러한 소폭 상승의 움직임은 연말에 1가구 2주택자들이 매물을 내 놓으며 11월경 다시 아파트 가격이 소강상태에 접어들 전망이고, 이미 크게 상승한 지역은 일정부분 조정도 예상되니 지금 자신의 처한 상황을 인지하고, (재테크)나아갈 방향을 잡아야 할 때인 듯 싶다.


▶ 유형별(type) 행동요령


① 집없는 당신, 무주택자 및 세입자(전․월세)
사회초년생인 당신, 우선적으로 청약통장은 꼭 만들어야 한다. 우선 종자돈 모으는데 전력을 다하고 국민임대주택부터 노려보자. 청약저축에 가입하자마자 일단 국민임대주택(전용면적 15평형 이상~18평형 이하)에 3순위로 청약할 수 있는 자격이 생기기 때문이다. 평형이 작아 생활하기 불편한 점도 있겠지만, 젊어서 고생은 사서도 하는 법(?)이다. 2년 단위로 안전한 재계약이 보장되고, 시중 전세금에 비해 보증금이 저렴한 이점이 있다. 분양전환이 불가능한 국민임대아파트는 추후 분양물량이나 분양전환이 가능한 공공임대에 통장 재사용이 가능하기도 하다.


분양시장이 자꾸만 실수요자 위주로 바뀌고 있고, 정부에서도 무주택 서민들에게 보다 많은 기회를 제공하기 위해 올 6월, 청약제도 정비를 앞두고 있으므로 분양시장을 통해 내집마련에 나서는 것이 좋겠다. 그동안에는 종자돈을 탄탄하게 준비하면서 기다리자. 


이미 1순위 청약통장을 가지고 있고 만 35~40세, 5~10년 이상 무주택세대주 요건까지 갖춘 당신이라면, 집없는 설움에서 벋어날 날 머지않았다. 투기과열지구나 공공택지 유망분양물량을 분양받기 가장 좋은 조건을 지녔기 때문이다. 전세금만큼의 돈도 지녔으니, 이자를 감당할 수 있는 정도에서 중도금 대출을 끼고, 내집마련에 나서보자. 처음 내집마련에 나서는 이라면 올 11월까지 융통이 되는 생애최초주택구입자금의 도움을 받아도 좋겠다. 올해 공공택지개발지구에서 분양하는 아파트 중 원가연동제가 적용되는 아파트는 분양가도 상대적으로 저렴하므로 적극 청약에 나서야 한다. 앞으로 분양예정인 유망 공공택지개발지구로는 판교신도시(8월), 향남지구, 파주신도시, 김포신도시, 아산신도시, 광교신도시, 송파신도시, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등이 있다. 특히 판교같은 인기신도시는 아무리 돈이 많은 사람이라도 청약통장이 없이는 최초 5년간 입성조차 불가능하지 않은가? 청약통장은 주택시장이란 전쟁터에서 내 재산을 불려줄 유용한 실탄과 같다.


여윳돈이나 자금여력은 있으나 청약통장이 없거나, 이러저러한 일로 재당첨에 걸려 분양시장 진입이 불가능한 당신라면, 유망지역의 기존 아파트를 매입해도 좋고, 뉴타운 지분과 경․공매 시장에 노크를 해도 괜찮다. 투기지역 고가주택은 담보대출 규제가 심한 것이 사실이지만, 일부 캐피탈시장은 총부채상환비율을 적용받지 않아 원하는 만큼 대출을 받을 수 있기도 하다. 반면, 시간이 좀 걸리더라도 길게 보는 마음으로 향후 개발 호재가 있는 뉴타운 지분(용산, 거여․마천뉴타운 등)을 매입해 뉴타운이 완성되면 입주하는 방법이나 경․공매로 나온 가격이 싼 유망지역 아파트를 구입하는 것이 현명하다. 단, 가격이 싼 물건은 그만한 이유가 있기 때문인데 그 이유를 파악하는 것이 중요하다. 가격이 왜 싼지 분석해 보고, 호재 있는 지역의 물건만 고르는 것이 중요하다. 


보다 공격적인 타입은 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격상승을 노리는 방법도 있겠으나, 시간에 쫒기면 재테크란 대어를 낚기는 힘들고, 전세를 끼고 아파트를 구입하면 본인 또한 전세를 살아야 하므로, 실거주를 병행하는 방법을 취하는 것이 현명하다. 
특히, 서울과 과천 5개신도시는 3년 보유 요건 외에 2년 거주요건까지 채워야 하는 등 양도세 비과세조건이 까다로우므로, 절세를 위해선 실거주가 필수다. 실거주는 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 가장 보편적이고 모범적인 사례다. 정~ 미련을 못버려 전세끼고 아파트를 매입하고 싶거든, 양도세비과세 2년 거주요건이 필요 없는 용인 등, 주거밸트화하고 있는 수도권 요지의 매물을 잡는 것은 괜찮다고 본다.


② 유주택자 中 1가구 1주택자의 갈아타기
우리나라 이주율은 20%내외로 유럽의 1%대보다 매우 높은 편이라고 한다. 지금 사는 집이 낡거나, 소득수준․기호에 맞지 않아서, 혹은 가족이 늘거나 아이들이 커가면서 등, 집을 옮겨야 하는 표면적인 이유들이 많은 것도 사실이지만, 대부분의 사람들은 내집마련 목적을 달성한 이후, 재테크에 눈을 떠가면서 집값이 올라갈만한 유망지역으로 갈아타기를 시도하기 때문에 이주율도 자연히 높아진 것이 아닐까 하는 생각이 든다. 특히, 우리나라 부동산은 60년대 이후 고도의 경제성장 과정을 겪으면서 경기부양책의 일환으로 이용되다보니, 한집에서 평생 사는 것보단, 생애주기 동안 몇 번씩 집을 옮겨가며 재테크를 하는 것이 자산가치 상승에도 큰 도움이 됐던 것이 사실이었다.


게다가 다주택자에 대한 규제가 집중될수록 1가구1주택으로 유망한 단지 1채만 보유하려는 경향이 강해져 강남권과 비강남권, 유망지역과 그렇지 않은 지역간의 격차가 벌어지고 있고, 평형에 대한 트랜드 자체도 중대형평형의 선호도도 월등하다. 작은 평수를 여러 채 보유하느니 똘똘한 중대형 1채를 보유하는 것이 유리하다는 판단 때문에 중대형 아파트의 가격상승률은 높은 반면 수도권 외곽지역의 소형평형은 매물이 많고 거래는 드문 실정이다. 



결과론을 놓고 본다면 소형아파트나 비인기지역 한 채 가진 서민들은 여력이 되면, 더 넓거나 괜찮을 법한 지역으로 아파트를 옮겨가는 것이 절실한 시점이란 뜻이 된다. 주택시장의 양극화현상이 두드러지면 두드러질수록 앞으로 갈아타기는 더 힘들어지기 때문에 옮길 수 있을 때 갈아타는 것이 필요하다.


그렇다면 어떻게 갈아타란 말인가? 물론 버스 갈아타듯, 지하철 갈아타듯 환승이 쉬운 것도 아닌데 말이다. 여태 것 남들 집값 오르는 모습을 부러운 시선으로 바라보며 집값 상승물결에서 소외됐던 당신이라면, 이렇게 해보자!


일단, 청약통장이 있다면 분양시장으로 갈아타라. 당장 아파트에 당첨되더라도 분양권이라 등기 전까지는 주택수 산정에서 제외되고, 새아파트로 입주하기까지도 2년에서 3년 정도가 걸리기 때문에 기존아파트의 양도세 비과세요건을 충분히 충족시킬 수 있는 장점이 있다. 기존아파트를 매입해 바로 갈아타기보다 분양받아 갈아타는 편이 휠씬 이점이 많다.


단, 분양받을 만한 수도권물량은 대부분 투기과열지구에 속해 중소형평형(전용25.7평이하)은 무주택우선순위 물량을 제외하면 일반분양분이 25%밖에 안되고, 재당첨금지 조건이나 청약조건도 까다로워 당첨확률이 떨어지는 단점은 있다. 이때는 과감하게 중대형평형으로 청약예금예치금을 전환해 랜덤추첨의 이점을 노리는 것이 필요하다. 변경한 중대형 평형을 청약하기 까진 1년을 기다려야하지만, 대부분 갈아타는 목적이 자산가치 상승이나 평형을 키우는 경우가 많아 평형 늘려가기 목적에도 바람직하리라 본다. 







과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있거나, 과거 재건축(사업계획승인일 기준)이나 재개발(관리처분계획인가일 기준)에 투자해 조합원이 된 적이 있어 청약시장 노크가 어려운 경우라면, 기존아파트나 분양권을 둘러봐야하는데, 분양권은 전매규제가 소유권이전등기시로 대부분 묶여있어(지방은 예외) 전매가능물건이 많지 않은 애로가 있다. 그럴 때는 생업, 질병, 상속취득, 해외거주 등 예외적으로 전매가 허용되는 물건을 잡아야한다. 판교는 전량 주공의 우선환매권이 주어지지만, 수도권 투기과열지구 대부분은 예외적으로 전매가 허용되는 합법적 물건이 있기 때문에 그 구멍을 노리는 것이 좋다. 


기존아파트로 바로 갈아타는 경우는 양도소득세와 대출여부에 바짝 신경을 써야한다. 기존아파트의 비과세요건(3년보유, 서울, 5개 신도시, 과천은 2년 거주요건 포함)을 충족시켰다면 일시적 1가구2주택으로 새아파트의 취득일로부터 1년 이내에 매도하면 기존아파트의 양도소득세(고가주택 제외)를 한 푼도 내지 않아도 된다. 경우에 따라선 비과세요건을 못 채웠더라도 최소한 2년 이상은 보유하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 물론 갈아타기로 분양시장만한 상품이 없지만, 공공택지의 경우 전매규제가 5~10년이기 때문에 유동성이 떨어지는 단점이 크기 때문에, 자금여력이 되고, 5년 이내에서 승부를 볼 생각이라면 신도시나 인근 후광효과를 입을만한 지역의 기존단지를 매입해 미리 선점하는 것도 기회비용 면에서 낫다고 볼 수 있다.


기존주택의 주택담보대출을 끼고 있는 상황에서 갈아타는 주택까지 담보대출을 염두에 있는 이도 있을 수 있는데, 아래 담보대출규제 여부나 최근 투기지역의 총부채상환비율까지 철저히 검토(담도대출의 승계여부 등)해보고, 갈아탈 지역을 선정하는 것이 현명하다. 


부동산실거래가 신고의무제와 주택거래신고제 보완(자금조달내역 등) 등 갈아탈 때 신경써야할 부분이 많고 갈아타서도 물가상승률, 이자부담, 기타비용(중개수수료, 이사 등)을 제외하고 실질수익률에서 손해 보지 않아야 하기 때문에 여러모로 뜯어보고 옮겨 타겠다는 자세가 중요할 듯싶다. 그리고 무엇보다 자주 갈아타 양도차익을 챙기는 패턴은 바람직하지 않으니 유의해야할 것이다.



▶ 투기지역 담보대출규제 및 총부채상환비율

현재 주택담보대출	현재 보유하고 있는	주담보를 받아 구매하려는 APT 위치
취급여부	주택의 위치	투기지역	비투기지역
○	투기지역	담보대출 불가	담보대출 가능
	비투기지역	담보대출 불가	담보대출 가능
×	투기지역	담보대출 가능	담보대출 가능
	비투기지역	담보대출 가능	담보대출 가능

- 투기지역내 시가 6억원초과 APT를 신규 취득하기 위한 주택담보대출 규모를 총부채상환비율(DTI) 40%이내로 제한
- 적용대상 금융기관: 은행, 보험, 저축은행, 상호금융(농, 수, 산림조합 및 신협)
DTI(Debt-to-Income)=(주택담보대출 원리금상환액 기타부채 이자상환액)/총소득


③ 세금폭탄이후, 다주택자의 포트폴리오
과거엔 조특법 99조가 시행된 적이 있었고, 3채 정도의 주택으로도 임대사업 등, 다주택자가 양도차익을 챙길 수 있는 여지가 많아서, 입지나 단지선택만 주의를 기울이면 재테크는 저절로 이뤄지는 경우가 다반사였다. 대부분 자금여력은 충분하니, 지역개발호재의 진위나 속도, 가격상승 여력만 따져 계산기를 눌러보고 매입하면 돈을 벌수 있었단 뜻이다.


하지만 작년부터 주택시장은 달라졌다. 일종의 부유세 성격인 종합부동산세의 과표적용률 이 작년보다 인상(50%→70%)됐고 세대별 합산과세, 세부담증가 상한선 인상으로 고가주택자나 다주택자의 세부담이 상당해져 집을 많이 가진 사람이 골치 아픈 시장이 돼버렸다. 게다가 거래세 중 대표적인 양도소득세의 경우, 내년부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다.


따라서, 다주택자는 지금 추가로 주택을 매입하기보다는, 있는 주택을 잘 팔아 절세하고 그동안의 시세차익을 극대화할 수 있는 방법에 초점을 맞추는 것이 현명하다고 본다. 


일단, 앞으로도 가격상승여력이나 보유가치가 큰 지역은 세금부담을 피해 급매물이 쏟아질 가능성은 현재로서는 낮아 보이니, 급할 것은 없다. 8월 판교분양이 임박하고 가을성수기에 진입하면 한차례가격이 치고오를 때 매도해도 늦지는 않다. 작년에 비해 보유세 부담이 커졌지만, 공시가격산정 시점이 올 1월 기점인데, 올해 1/4분기 가격이 많이 올라 생각보다 2006년은 시가반영이 채 안 돼 벌충이 된 부분도 있기때문이다. 또한 그동안 증여 등의 방법으로 포트폴리오를 재구성한 사람도 많고, 경우에 따라 전세나 월세를 올려 세금부담을 상쇄할 수 있기도 하다.


반면 장기적으로는 세금부담이 점차 커질 예정이라, 임대사업으로의 전환이 쉽지 않은 1가구 2주택자나 부담부증여도 여의치 않은 다주택자라면 연내 매물을 처리하는 게 여러모로 유리하기는 하다. 


세부적인 매도 SKILL은 6월 1일 기준으로 누구에게 소유권이 되어 있느냐에 따라 보유세가 매겨지므로, 6월 1일 이전에 매매를 마치는 것이 한해 보유세를 피할 수 있는 방법이다. 


그리고, 세대원중 30세미만 자녀 명의로 집이 있어 다주택자가 된 경우도 있을텐데, 자녀가 결혼을 했거나, 직장이 있다면 세대분리를 해 보유세 부담을 덜 수도 있다. 보유세는 누진세구조라 과표가 작아지면 그만큼 세금도 적어지기 마련이니까 말이다.


이밖에 오피스텔은 사용자용도(업무용 or 주거용)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무용으로 임대해 관련 과세(종부세, 재산세, 양도세)를 요령 것 피한 후 처리하는 것이 좋겠다. 왜냐하면 재산세나 종부세는 업무용으로 사용할 때, 양도세는 주거용으로 사용할 때, 세금부담이 적거나 비과세 받을 수 있기 때문이다.


양도소득세의 경우, 다주택자는 향후 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되게 되므로, 가산가치가 없는 소형평형을 여러개 보유하고 있거나, 장기보유로 들어가는 것 보다는 원하는 차익실현이 충족됐을 때, 매도를 고려하고 평형선호도가 높은 중대형평형으로 갈아타 실수요와 투자를 병행하는 것도 현명하다는 생각이 든다.


즉, 내년부터 1가구 2주택자가 주택을 매도할 때는, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 50%를 적용 받게 되니 매도할 계획을 세웠다면, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해보는 것이 우선이다. 일례로, 조세특례제한법 99조 3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)이라면, 주택수와 상관없이 양도소득세를 100% 감면받을 수도 있기 때문이다.


그래서 2주택자라 판단이 되고, 비거주주택을 한 채를 팔 계획을 세웠다면, 내년보다 올해 안에 파는 것을 고려할 필요가 있다. 단, 매도할 때는, 단순히 세금차액을 따지는 것도 중요하지만, 향후 발전가능성 작고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고 하면 2주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.


양도세 회피를 위해 무조건 매물을 처분하기 어려울 만큼 향후 시세차익이 크게 보장될 지역이고, 보유세를 낼 땐 내더라도 너무 아까워 계속 주택을 가지고 가고 싶다면, 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋은데, 자녀에 대한 증여는 3천만원(단, 만30세 미만이며 소득이 없거나, 결혼을 안한 사람은 별도세대 분리해도 한 세대로 봄, 그리고 미성년자- 1500만원) 증여재산공제를 해주긴하나 공제금액이 미미하므로 양도세와 증여세를 비교해 세금이 적게 나올 수 있는 쪽을 선택하는 것이 옳다. 그리고 증여의 방법도 부담부증여를 무턱대고 하는 것 보다는 채무액 부분에 있어 자녀가 이를 상환할 능력은 있는지(만일 부모가 이를 대납을 해준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있기 때문이다) 채무로 인해 불필요하게 발생되는 대출이자비용은 얼마가 되는지 고려해서 의사결정 하는 것이 바람직하겠다. 즉, 양도냐 증여를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간, 시가의 크기, 채무액, 필요경비 등에 따라 틀려지기 때문에 종합적으로 고려해서 판단하는 것이 합리적이라 할 수 있겠다. 


여유자금이 있다면 국민주택규모의 기준시가 3억원이하 주택을 추가 매입해 임대사업자등록을 하면 중과를 피할 수 있기도 하다. 단, 2003년 10월 30일이후 임대사업자등록을 하는 신규사업자 경우엔, 같은 시(특별시·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 10년 이상 임대해야 중과를 피할 수 있으므로 장기간여유자금이 필요한 단점은 있으니, 다주택자에게 임대사업이 돌파구가 될지는 골몰히 생각해 볼일이다.


▶ 주택시장의 흐름을 읽으면 불패할 수 있다
APT는 일시적으로 하락하더라도 보유하고 있다보면 재상승하는 경우가 많다. 그런데 하락하는 시점과 상승하는 시점이 증권시장과 같이 순간순간 변화되는 것이 아니고 1주일~1개월이상의 시차를 두면서 서서히 움직인다. 따라서, APT로 재테크하시는 분들은 시장흐름을 면밀하게 주시하면서 매도시점과 매수시점을 포착해야한다. 이때 유념해야 할 사항은 자신이 처한 상황과 우리나라 경제의 동향, 금리, APT수요와 공급, 정부의 정책 등을 우선 잘 살펴야 한다. 그리고, 재테크를 할 때 공생개념을 가지고 나에게 APT를 구입한 사람도 이익이 있는 시점에서 매도하는 아량이 필요하다. 제일 꼭대기만 고집하다가 시기를 놓치면 기회비용의 손실이 크기 때문이다. APT가격이 급등을 하더라도 수요자는 6개월만 지나면 가격에 적응을 하기 때문에 가격저항선이 무너질 수 있는데, 지금까지 유망지역은 그런 상승추세를 이어왔다. 따라서, 가격자체만의 높고 낮음을 떠나서 대세의 흐름을 읽을 필요가 있다고 본다. 조정기나 대세하락/상승기의 끝이 언제 어떤 이유로 찾아올지를 항상 생각하면서 투자를 하는 것이 APT재테크에 성공하는 길로 보인다.



자료원 : 내집마련정보사/함영진팀장