6억원... 연봉 3,000만 원짜리 샐러리맨이 20년간 한 푼도 안 쓰고 모아야 하는 큰돈이다. 산술적으로 계산해보면 스물일곱 살에 직장생활을 시작할 경우 대략 40대 중반이 되어야 만져볼까, 말까한 돈이다. 미국 명문사립大 6년 유학비용이 6억원이다. 또는 요즘 젊은이들이 목표하는 10억만들기의 60%에 해당하는 돈이다. 특정지역 부동산과 별개로 생각해본다면 꽤 돈 가치가 있는 돈이 6억원이다. 이 시대 고급주택의 기준도 6억원이다.

숫자로 표시되는 부동산 정책의 대부분은 6억원에서 바(Bar)를 그린다. 6억원……. 그것이 무슨 의미인지? 왜 6억원인지? 커피를 시키고 눈을 껌뻑이고 볼펜으로 숫자를 세어가면서 한참 생각을 해봤다. 집 한 채 값 6억원? 집 두 채 값 6억원... 강남 땅 10평 값 6억원, 대형자동차 10대 값 6억원... 강남권아파트의 70%는 6억원 이상이며 서울 아파트의 20%가량도 6억원이상이다. 매월 그 수와 비율은 계속 늘어간다.

① 종합부동산세의 기준 6억 원

올해 부과되는 종합부동산세의 기준은 6억 원 초과주택이다. 공시지가 6억원 이상의 주택을 소유한 사람은 이른바 부자로 구분되어서 매년말 종합부동산세를 내야 한다. 종합부동산세는 사상 유례없는 초대형 세금이다. 앞으로 해가 바뀔 때마다 일정규모 이상가격의 부동산 소유자들은 엄청난 부피의 늘어나는 세금에 짓눌리게 되고, 매년 부동산의 공시가격이 올라갈수록 과세액 폭증은 계속된다. 종부세 기준이 주택 6억원으로 고정되어 있고, 지금처럼 집값 상승이 꺾이지 않는다면 곧 수백만 명이 종부세 대상자가 되는 때가 올 것이다.

② 비과세 면제선 6억원

6억 미만 주택보유자가 집을 잘사서 얻게 되는 차익은 여전히 비과세된다. 반드시 1주택자여야 하고 3년 보유의 기본규칙을 지켜야 한다. 서울, 과천, 5개 신도시는 2년 동안 직접 거주하는 조건을 하나 더 완성해야 한다. 예컨대 1억 9,000만원에 집을 사서 3년 후에 5억 8,000만원이 되었을 때 그 차액은 과세대상이 아니다. 6억원 초과 주택은 고가주택으로 구분되어 양도세 면제주택이 아니다.

2007년이 되면 모든 아파트가격은 실거래가로 과세되며 2006년까지는 비투기지역등 일부 요건을 갖춘 경우라면 기준시가로 과세된다. 보통 기준시가는 실제가격의 70%~90%선에서 매겨진다. 6억 이하의 1주택이라도 보유기간이 1년 미만이면 양도차익의 50%, 1년 이상 2년 미만이면 양도차익의 40%를 양도세로 내야하며, 2년 이상일 때에는 양도차익에 따라 9~36%의 세율을 적용받는다.

③ 부동산 중개 수수료 협의선 6억원

부동산 중개 수수료도 부동산의 거래금액이 크면 상당히 부담이 된다. 2억원에서 6억원 이하까지는 0.4%, 6억원 이상부터는 0.2%~0.9%까지 중개사와 거래인이 협의하게 되어 있다. 이런 경우라면 중개사는 중개사는 0.9%로 요율을 매기려하고 매매자는 0.2%로 계산하기를 원한다. 사람에 따라 서비스의 질에 따라 달리 매겨질 수밖에 없는 상황이 전개되는 것이 고급주택이라 분류되는 6억원 이상 부동산이다. 6억원 이상의 주택을 “협의”로 만들어 놓은 법규가 서로를 난처하게 하거나 분쟁으로 이를 수 있는 단초가 되는 경우도 많다. 서울지역의 대단지 중,대형평형 아파트들은 대부분 6억원 이상의 물건이 됐다.



④ 6억 넘는 아파트 대출 규제

3･30 대책은 투기지역 내 6억 넘는 아파트에 대출을 규제한다고 발표했다. 이른바 DTI(Dept TO Income)이라는 연소득과 담보대출을 연관시키는 총부채상환비율은 6억 이상의 아파트에 해당된다. 결국 6억 이상의 주택을 사려는 사람에게는 융자를 제한함으로 타인의 자본을 빌려서 도약하는 기회를 제한하는 정책을 쓴다고 한다. 이를테면 봉고도 선수의 장대를 빼앗아 버리겠다는 것이다. 이 효과는 어느 정도 시장에 파급력을 주고 있다. 그러나 자기 부동산에 대하여 6억이라는 Bar를 정하고 대출제한을 하는 것이 적법할까? 그법은 발전하는 선진경제 시스템과는 크게 배치되어 합헌여부는 구체적으로 따져볼 수밖에 없다는 또 다른 문제를 발생시킨다. 그보다 먼저 따져보아야 할 것은 고급주택의 기준과 6억원이라는 금액의 정당성일 것이다.

⑤ 역모기지 가능 주택 6억 이하

역모기지론(Reverse Mortgage Loan)이란 자신이 소유한 주택을 담보로 금융기관에서 일정금액을 연금식으로 지급받는 장기주택저당대출이다. 6억 이하의 주택은 역모기지론 대상이다. 65세 이상인 사람은 6억 이하의 집을 담보로 15년이든 20년이든 돈을 받아 쓸 수 있다. 자기 집에 살면서 죽을 때까지 은행에서 돈을 타 쓸 수 있는 선진적인 금융론(loan)이다. 그러나 이 또한 6억 이하의 주택에만 해당된다. 6억 이상의 주택은 돈 많은 사람의 집으로 간주되어 역모기지론 해당 주택이 아니다.
6억 주택 보유자의 모기지론 가능금액은 약 3억 정도이고 15년론인경우 월180만원씩을 받아쓸수있다.

이때의 주택가격 6억원이란 과세기준시가로 평가되며, 정부는 역모기지론 활성화 방안을 확정하면서 6억원 이하 중산, 서민층 중저가 주택 가능 이라는 표현을 썼다. 중산층이란 참으로 범위가 광범위한 것 같다.

◆ 6억원의 哲學

외국에는 600억원짜리 집도 있고 6채 이상의 집을 가진 사람도 많다. 부자는 천문학적인 돈을 갖고 있고, 누가 고급주택을 얼마나 가지고 있는지는 뉴스거리가 아니다. 이제 우리나라에서 6억원은 서민층과 중산층을 가르는 기준같은게 되어 버린 느낌이다. 6억원은 10년 넘게 법제화된 고급주택의 기준이지만 물가상승이나 집값 폭등과 상관없이 시간이 지나면서 하향 획일화 하는 기준으로 이용되어져간다.

집으로 자본주의 국가의 논리와 재화의 가치, 부동산 투자의 근본원리를 다시 따져야 하는 지금의 사회 상황은 약 50년전쯤 이데올로기시대의 모습을 보는 듯하다. 모으고 불리고 굴리고, 청년은 아버지가 되고 할아버지가 되어간다.근로소득과 사업소득으로번 종자돈 1억원과 대출 1억원으로 산 집은 인플레를 반복해서 6억짜리 집이 됐다.

모든 돈은 정부와 사회가 공인하는 생산적인 일에 투자해야 하고, 오르는 것을 기대하고 집을 사서는 안되고, 필요한 집만 필요한 만큼의 크기만 사야하고 세금은 내라는 대로 내야하고,집값이 올라 6억원 이상의 주택을 보유하게 되면 각종 규제와 과세 상향 대상이 되고.... 그것이 국가가 국민에게 권하는 양식일 수밖에 없는 지금의 각종 정책들을 어떻게 받아들여야 하는가?

거리를 오가는 대부분의 사람들은 6억원의 의미도 모르며, 크게 오를 것은 기대하고 집을 사지도 않는다. 그냥 갑자기 수배로 늘어나는 세금이 무겁고 중산층과 서민층을 가르는 각종 정책과 부동산에 대한 과도한 정부의 규제와 어느 곳이 또 많이 올랐다는 언론의 시황리포트가 부담스러울 뿐이다.

- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트)