“프리미엄 재산세”. 종합부동산세의 또 다른 이름이다. 돈 있는 사람들을 상대로 쏟아 붓는다는 의미에서 ‘스마트탄’이라 일컬었던 종부세는 부동산을 잡기보다는 부작용을 만들어낸다. 그 대표적인 것이 용도 및 가치대비 과대과세이다. 즉 “한 채뿐인 안식처…집이 과연 그렇게 프리미엄 재산세 부과대상이어야 하는가?”하는 점이다.

주택에 과도한 보유세 및 사리를 넘어선 무리한 양도세는 부동산 재테크를 하려는 사람들의 관심물건을 바꿔서 상업용 부동산으로 눈을 돌리게 했다. 대표적인 상업용 부동산은 빌딩과 상가이다. 빌딩과 상가는 종합부동산세 과세대상이 아니며 다량 보유시에 양도세 중과 대상도 아니다. 정책 당국이 이들을 규제하지 않는 것은 이들 항목을 규제할 경우 임차인인 영세민들의 피해로 이어질 것이 뻔하고 아직 빌딩 폭등, 상가 투자과열 등의 문제점이나 증상이 나타나지 않았기 때문이다. 빌딩보다 더 대중적인 것이 상가이다. 상가는 3억에서 5억, 많게는 15억에서 20억으로 투자할 수 있는 개인 자산운용 대표상품이다.

"풍선효과" 한쪽을 누르면 다른 곳이 올라오는 현상을 일컫는다. 8.31 부동산 대책으로 집에 대한 투자가 어렵게 되자 사람들은 상업용 부동산으로 투자의 방향을 틀었다. 그 결과 강남의 주요빌딩과 블루칩 상가들은 오름세를 타기 시작하더니 연리 7% 수익을 내던 수익성 부동산(commercial real estate)들은 급기야 6%, 5%, 4%등으로 부동산 가격대비 수익률이 떨어졌다. 수익에 따라 가격이 정해지던 빌딩 및 상가 가격이 주택처럼 “사고보자” 방식으로 바뀐 것이다. 따라서 수익률은 논외이고 투자수요의 과다에 따라서 주상복합처럼 가격이 올라간다. 그러나 빌딩이나 상가가 강남 아파트들처럼 3~4배의 폭등을 만들지 못하는 이유는 아직까지는 철저하게 수익률에 따라 가격이 정해지는 상품인데다 관리가 어렵고 투자금액이 대체적으로 크며 건물전체를 지배할 수 있는 완전 내소유의 점포가 드물다는 점 등 때문이다.


● 제대로된 상가를 사야한다.

확실한 수익률이 보장되고 상가 자체의 가격도 지속적으로 오를 수 있는 상가가 제대로 된 상가이다. 독립건물이 아닌 복합상가의 경우 소유주는 1/n 의 지분을 가진 주주와 같은 소유권자라는 것을 명심해야 한다. 따라서 본인 소유의 점포에 공실이 발생할 경우 재산세 뿐만 아니라 매월 부과되는 관리비, 공용시설 전기세, 수도료 등 온갖 공과금을 물어야 한다. 이것이 바로 상가 매입시 주택보다 한 단계 더 신경을 써야 하는 이유이다. 제대로 된 상가를 사면 가격도 올라가고 월세로 은행이자의 2~3배 되는 수익을 얻을 수 있다. 상가도 명품 아파트처럼 명품상품이 있다. 명품상가를 잘 고르면 명품 아파트 못지 않는 가치상승과 메리트를 얻을 수 있다.


● 제대로된 상가는 무엇인가(상가 투자 매뉴얼)

1. 네모 반듯한 상가가 좋다.
대개의 부동산이 그렇듯 상가도 네모 반듯한 것이 좋다. 상가도 일반적으로 전용면적, 공용면적, 분양면적, 대지지분을 따져보아야 하는데 네모난 모양의 상가가 활용도가 높아 임대가 잘 된다.

2. 적정한 평수인가?
상가면적에는 적정평수라는 것이 있다. 즉 구매인구 대비 적정면적이다. 대개의 상가는 고정인구 대비 상가면적에서 승패가 난다. 주거인구 대비 상업시설면적이 많은 곳은 일단 불안정하다. 고정인구 대비 상가 면적이 적은 곳이 좋다. 또다른 평수는 점포 사이즈를 이른다. 즉 매입하고자 하는 상가의 면적이 임대주고자 하는 업종을 구현하기에 적합한가이다. 들어올만한 업종을 미리 정해놓고 그 업종이 들어왔을 경우를 가상해서 시뮬레이션 해보는 것이 중요하다. 레이아웃과 디스플레이, 가구배치, 동선, 출입문, 간판, 전기시설, 주차시설, 화장실, 공개공지 등이 원활하게 구성될 수 있어야 한다.

3. 얼마나 안정적인가?
오랜기간 지속적으로 안정된 임대료가 나올만한 상가인가가 중요하다. 그럴려면 당연히 목이 좋아야 하고 발전축선에 있는 상권, 신도시, 신축건물일수록 유리하다.

4. 나 자신의 준비가 되어 있는가?
대개의 상가는 공동의 집합건물이다. 상가를 산다는 것은 사업을 시작하는 것과 똑같다. 즉 나 자신이 관리력이 있어야 한다. 사업자 등록증도 내고 세금계산서도 발행해야하며 세무신고도 해야한다. 매년 월세를 올려받기도 해야하고 개,보수를 해주기도 해야한다. 때에 따라서는 임차인의 애로점을 들어주기도 해야하고 상가주 협의회 등에 참석도 하여야 한다. 소방시설이나 간판 등의 설치 및 허가에 있어서는 임차인과 공동책임을 지기도 해야한다.


● 블루칩 상가 탄생의 조건

1. 1층 상가인가?
명품상가는 당연히 1층 상가이다. 메인층에 위치한 잘 생긴 1층 상가가 블루칩이 될 수 있다. 1층 상가이면서 코너이거나 주출입구 옆에 위치한 눈에 잘 띄는 상가가 매력적이다.

2. 천정고가 높은가?
상가가 제대로된 업종의 컨셉을 유지하려면 상가의 천정고가 최소 4m이상은 되어야 한다. 럭셔리한 등기구와 선반, 모빌 등 디스플레이와 인테리어에 무리가 없으려면 천정이 높을수록 유리하다.

3. 평지인가?
절대평지여야 한다. 절대평지란 음료캔을 뉘어놓았을 때 굴러가지 않는 곳을 말한다. 절대평지이고 계단이 없는 물건에서 블루칩은 탄생한다. 경사지에 배치되어 앞면은 1층인데 뒷면은 지하이거나 2층인 경우에도 명품상가가 될 수 없다.

4. 얼마나 상업화된 지역에 위치하는가?
고급스럽고 상업화된 지역에 위치한 상가가 큰 돈이 된다. 럭셔리한 업종이 들어올만한 인프라가 갖춰져 있는지, 주변 상가에는 어떤 용도의 점포가 오픈을 준비하고 있는지, 현재의 고정인구 및 유동인구와 향후 인구유입속도 등을 예측해 보아야 한다.

5. 활용할 만한 광장이나 sub-space가 있는가?
분당 정자역의 상업지역이나 타워팰리스 1층 상가 등은 주상복합 못지 않게 상가 또한 명품이다. 그 명품 탄생의 이면에는 커피나 차 등을 즐길만한 적정 크기의 공개공지나 테라스, 사설 공간 등이 존재한다. 전용면적 못지 않은 활용가능 면적이 있는 곳이 높은 가격을 만들어 낸다.

6. 조망권과 편의성
상가 또한 조망권이 중요하다. 식당이나 음료판매점, 바 등은 더욱 그렇다. 거리의 모습과 가로수, 학교나 메인 건물 등이 훤히 내려다보이고 햇빛이 잘 드는 곳은 블루칩이 된다. 이 외에도 찾기 쉽고 주차가 편리하고 동선이 편리하고 외관이 수려한 상가가 뜬다.

7. 메인건물의 상징성
상가는 근린상가나 테마상가를 제외하고는 어차피 메인건물의 종속물일 수 밖에 없다. 따라서 주 건물이 얼마나 상징성있고 유명한 건물인가가 스타상가의 탄생을 좌우한다.


“고수”라 불리는 전문투자자는 임차인에게 박한 월세를 요구하지 않는다. 그들에게는 최우선 상가투자의 성공 포인트가 입점 후 발생하는 시세차익이고 일정시점 후의 원활한 거래이다. 따라서 상가가 완성되기 전에 도면에 의한 투자를 한다. 입지 분석과 상권분석, 완공 후 상가 모습과 거리형성의 중장기적인 예측까지…블루칩 상가 투자는 많은 것을 알아야 하는 부동산 투자의 하이라이트이다.