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1. 계약前

가 .권리분석을 위한 각종 공적장부 확인  

 나. 계약전 유의사항   

압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분 등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인 　

계약시

1. 계약 당사자 본인 여부 확인   

2. 중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인

3. 계약서 기본 기재 사항   

　 ㆍ 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시 　

　 ㆍ 매매대금의 액수와 지불시기 　

　 ㆍ 매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호 　

　 ㆍ 부동산의 명도시기 　

　 ㆍ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항 　

4. 계약서 특약 사항   

　 ㆍ 등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의 정산방법에 대한 약정

   ㆍ 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는 이중 계약 등에

      대비해 해약또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정 　

　 ㆍ 계약 위반시 손해배상 방법 약정 　

　 ㆍ 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정 　

　 ㆍ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정 　

　 ㆍ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정 　

5. 계약서 작성시 유의사항   

　 ㆍ 금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字" 옆에 붙여서 기입

　 ㆍ 계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을 꼼꼼히 기입 　

　 ㆍ 계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인 　

　 ㆍ 완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관 　

　 ㆍ 계약금에 대한 영수증 발급 및 수령 　

계약후

1. 중도금 및 잔금 지급시 유의사항   

　 ㆍ 잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급전에 등기부등본을 재확인하고 중요한        권리 변동이 있을 때는 특약사항에 기입된 대로 처리

  ㆍ 잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령 　

2.중개수수료   

　 ㆍ 법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는 은행 입금 내역서        를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음

3. 잔금 지급시 필요한 서류   

문제 발생 및 처리

1. 해약 및 해약금  

　 ㆍ 계약 해지 가능한 경우 :

     ①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우

     ②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은         계약금의 배액을 상환할 경우

     ③ 상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우 　

　 ㆍ 계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된 지식임 　

2. 중개사고   

　 ㆍ 중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나 여의치 않을         경우, 중개업분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기

 　ㆍ 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서 5,000만 원임 　

　 ㆍ 중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시 확인해야 함 　

 부동산 등기제도

1. 부동산 등기제도   

　 ㆍ 등기부등본이라는 공적장부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산의 권리관계를 기재해 일반인에게

      공시하는 제도 　

2. 등기부등본의 구성   

　 ㆍ 표제부 : 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 　

　 ㆍ 갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시 　

　 ㆍ 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 표시 　

3. 등기부등본상 권리순위   

　 ㆍ 등기부에 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되나 접수한 날이 같으면 같은 구에서는         순위번호에 따르고 다른 구 사이에서는 접수번호의 전후에 따름 　

　 ㆍ 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르며, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따름 　

　 ㆍ 가등기는 순위 보전 효력이 있음.

      따라서 가등기에 의해 본등기를 하면 본등기는 가등기의 순위를 따름 　

4. 등기 신청 시 첨부할 서류   

서류명	준비서류
검인계약서	계약에 의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있음. 계약서에 기재된 거래금액이 500만 원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 함
등록세 영수필 확인서 및 통지서	시ㆍ구ㆍ군청 등에 자진 신고해 납부를 해야 하며, 영수필확인서 및 통지서는 시ㆍ군ㆍ구의 장이 발급
국민주택 채권매입필증	유상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만 원 이상일 때, 무상 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만 원 이상일 때만 첨부
등기의무자의 인감증명	등기의무자의 인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인 란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 매도용 인감증명이어야 함
등기의무자의 권리에 관한 등기필증	등기의무자의 소유권에 관한 등기필증(속칭 구권리증)
대장등본 및 토지가격확인원	등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부
주민등록등초본	등기의무자와 등기권리자의 주민등록등ㆍ초본을 첨부
신청서부본
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