2009-04-20 18:51

http://blog.drapt.com/caesar01/2313151240221084859

자료출처 : 팔구사구부테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700

끝이 안 보이는 경기악화, 그러나 부동산시장은 꿈틀대고 있다

 2009년 봄, 우려했던 글로벌 경기침체의 그늘이 전 세계를 강타하고 있다. 극심한 경기침체의 여파로 고용이 감소하면서 16년 만에 최고치를 경신한 미국 내 실업률, 생산과 소비 위축에 따른 마이너스 경제 성장률 등 부정적인 전망이 실현화 되고 있다. 여기에 설상가상으로 부실 금융기업 임원들의 모럴헤저드 등 미국 경제의 기반을 흔드는 악재는 계속 등장하고 있다. 이러한 경제위기의 현실화는 미국을 넘어, 유럽, 아시아, 최근 급성장을 보이던 중국에도 실업대란과 경기악화를 몰고 오고 있다. 

 미국과 중국의 경제성장률 감소는 전 세계는 물론, 대한민국 경제의 발목을 잡을 것이 확실시 된다. 경제 전문가들은 실업대란, 환율상승, 주식폭락, 수출급감, 내수부진 등이 당분간 지속될 것으로 예측하고 있다. 실물경기침체로 소비가 감소하면서 기업의 투자마저 감소하고 있다. 기업의 투자감소는 결국 실업증가를 낳고, 이는 실물경기침체를 더욱 가속화하여 자산가치를 폭락하게 만드는 악순환의 고리를 끌고 간다.

 하지만 불안한 경기예측에도 조금씩 희망을 기대하는 현상이 보인다. 2009년 4월, 추락일로를 걷던 코스피지수가 1,300포인트 넘는 회복세를 보이고 있으며, 한국은행이 기준금리를 2%대로 인하하면서 시중은행도 미흡하나마 대출금리를 낮추고 있다. 한편 부동산시장에도 봄기운이 몰려들면서 얼어붙었던 부동산 경기가 서서히 꿈틀대고 있다. 정부도 경기부양에 적극적으로 애쓰고 있다. 양도세 면제 및 완화, 분양가 상한제 폐지, 경인운하 재개, 한강르네상스 프로젝트 추진 등 긍정적인 정책이 부동산에 활력을 불어넣고 있다.

 그런 와중에도 여전히 부동산시장 대폭락 시나리오를 맹목적으로 지지하거나, 부동산 투자의 부작용을 우려하는 견해가 팽배한 것도 간과할 수 없다. 여기서 몇 가지 의문이 생긴다. 우리는 과연 대한민국 부동산시장의 패러다임을 미국 서브프라임의 메커니즘으로 이해해야만 하는 걸까? 대한민국 부동산은 폭락해야만 만인에게 도움이 되는 걸까? 결국 대한민국 부동산은 이렇게 망하고 마는 걸까?

대한민국 부동산의 패러다임이 바뀌고 있다

 대한민국 부동산시장은 경제의 흐름과 그 운명을 같이할 수밖에 없다. 따라서 부동산시장이 폭락한다는 것은 곧 대한민국의 경제 역시 추락한다는 것을 의미한다. 대한민국에서 부동산 대폭락은 다함께 죽자는 의미와 일맥상통한다. 그래서 우리는 ‘맹목적인 부동산 낙관론’도 경계해야 하지만, 부동산 대폭락이라는 ‘근거 없는 부동산 비관론’도 경계해야 한다. 그런 점에서 이 책은 대한민국 부동산의 패러다임이 바뀌고 있음을 독자들에게 알리고자 하는 목적에서 쓰였다.

 이 책의 저자는 국내외 다양한 경제지표를 통해서 미국 서브프라임과 대한민국 부동산의  차별적 메커니즘과, 부동산 대폭락의 원인과 실리를 이론적으로 조목조목 분석했다. 아울러 대한민국에서 부동산 대폭락이 가져올 부작용이 무엇인지, 부동산시장이 상승랠리의 곡선으로 진입할 시기와 부동산 대폭등을 불러올 경제법칙을 명확히 제시하고 있다. 결론은 대한민국에서 부동산은 망하지 않는다는 것이다. 다만 부동산시장을 움직이는 패러다임이 바뀌고 있을 뿐이다. 지금이 바로 대한민국 부동산의 신(新) 패러다임을 다시 공부할 때이다.

1. 더 이상 대한민국 부동산 대폭락시대는 없다 

◉ 가계대출 총액이 점차 하락하고 있다

 경기침체의 악화가 지속되고 주식가격이 폭락하면서 부동산가격의 대폭락을 예견하는 입장에 힘을 얻고 있다. 부동산가격 대폭락의 근거 가운데 대표적인 것이 바로 주택담보대출이다. 미국 서브프라임의 부실에 따른 글로벌 금융위기의 충격은 실물경제를 넘어 가계부채 부담을 가중시켰다. 하지만 한국은행이 발표한 ‘2009년 1월 예금취급기간 가계대출 동향’에 따르면, 2008년 성장세를 보이던 가계대출이 2009년 1월에는 마이너스(예금은행 : -1조 4천억 원, 비은행금융기관 : - 1조 9천억 원)를 보였다. 주택담보대출도 2008년 7월 2조 4천억 원에서 2009년 1월 1조 7천억 원으로 하락세를 보이고 있다. 더 이상 가계대출로 인한 부동산 대폭락은 기우에 그칠 것이다.

◉ 미국 서브프라임 부실과 주택가격의 거품을 키운 것은 저금리다

 닷컴 거품의 붕괴와 9․11 테러 등의 영향으로 미국 경기침체가 가시화되자, 미국 연방준비은행(FRB)은 2000년 5월부터 2003년 6월까지 총12차례에 걸쳐 금리인하를 단행했다. 6.5%의 금리가 1%대까지 급락한 것이다. 부동산 거품의 정점이었던 2006년, 투기적 수요까지 개입된 주택거품에 전체 모기지 대출 가운데 30%에 육박하는 서브프라임 모기지가 가세했다. 하지만 이 때 미국 FRB는 금리인상을 단행하고 만다. 돈 한 푼 없이 주택담보대출로만 집을 산 사람들에게 충격은 거의 핵폭탄 수준이었다. 미국이나 영국의 경우, 국내 총생산 대비 대출비중은 각각 85%, 80%에 달한다. 결국 미국과 영국의 대출부실은 지나친 저금리 문제로 이미 예견된 수순이었다. 

 하지만 우리나라의 부동산 현황은 미국의 그것과는 다르다. 첫째, 급격한 금리인상에 따른 주택담보대출 부실화에서 주택가격이 하락한 것이 아니라, 금리인상 이전부터 과도한 대출규제와 함께 보유세 부담 등 정부규제에 따른 투기적 수요가 상당 부분 이탈했다는 데 있다. 둘째, GDP 대비 주택담보대출의 비율이 미국보다 현저히 낮은 32% 수준으로 대한민국 부동산 대폭락을 미국식으로 판단하는 것은 오판이다. 

◉ 우리 경제가 직면하고 있는 위기상황을 과대평가도 과소평가도 자제하라

 IMF의 ‘2009년 세계 경제 전망’에 따르면, 세계 경제는 금융불안과 경기침체로 회색빛 그 자체다. 그에 따라 선진국, 신흥시장, 개도국 할 것 없이 경기 성장세가 둔화될 것으로 전망했다. 하지만 기획재정부에서 발표한 'IMF와 OECD 세계 경제 성장률 전망‘과 각종 연구결과를 종합해보면, 세계 경제는 2010년부터 2011년 사이 본격적인 회복 국면에 진입할 것으로 보인다. 그 결과, 대한민국 부동산시장은 2009년 하반기 늦어도 2010년 상반기면 저점 확인한 후 서서히 회복할 것으로 예측된다.

◉ 외환시장의 안정화로 가계대출 부담이 줄어들고 있다

 글로벌 금융시장에서 신용경색과, 달러 대비 원화 환율의 평가절하는 주택담보대출에 이자폭탄이라는 결과를 가져왔다. 이러한 이자폭탄은 부동산시장 대폭락으로 귀결된다는 의견에 절대적인 힘을 실어줬다. 하지만 우리나라 금융시장은 2008년 말에는 미국과의 스와프 협정에 이어, 일본, 중국과의 스와프 협정을 체결하면서 외환시장에서 안정을 찾고 있다. 또한 한국은행이 파격적인 2%대로 기준금리 인하하면서 시중은행도 주택담보대출금리를 조금씩 낮추고 있다. 이러한 정책변화로 가계의 이자부담이 줄어들고 있다.

◉ 아파트시장에 대한 긍정적인 시선들

 2000~2007년 동안 주택가격 상승률이 112%수준으로 소득증가율 정도에 그치고 있다. 이는 미국의 193%에 비해 과하지 않다(가격 측면). 전체 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 낮고 GDP에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 낮다(수요 측면). 2007년 이후 부동산 경기 위축으로 아파트 공급물량이 감소하면서, 주택보급률이 100%에도 못 미칠 전망이다. 결국 2010년에는 아파트 공급물량이 부족할 것으로 예상된다(공급 측면). 세제, 재건축 규제 및 전매 제한 완화, 수도권 규제 완화 등 각종 부동산 정책에 대한 규제 완화 조치가 단행되고 있다(규제 측면). 이러한 긍정적 시선이 아파트시장에 활기를 줄 것이다.

2. 대한민국 부동산, 폭락하면 안 되는 이유들

◉ 주택가격 폭락, 서민만 죽인다

 주택가격 폭락하면 서민들도 적은 부담으로 내 집 마련을 할 수 있다? 결코 그렇지 않다. IMF 외환위기 때, 부동산 폭락은 오히려 서민들에게 전세금도 제대로 못 받고 쫓겨나는 신세를 만들었다. 부동산 침체의 직접적이고 치명적인 피해자는 바로 서민이다. 대출원리금과 대출이자에 대한 부담이 고스란히 서민층에게 전가되기 때문이다.

◉ 부동산가격 하락은 소비위축을 심화한다

 한국개발연구원에 따르면, 실질 주가가 1% 하락할 경우 민간소비는 0.03%p 감소하고, 주택가격이 1% 하락할 경우에는 민간소비가 0.18%p감소한다. 이는 우리나라의 경우, 민간소비에 영향을 주는 변수가 주택가격이라는 점을 방증한다. 결국 부동산가격 하락은 소득의 감소를 불러와 소비경제를 더욱 위축시키는 결과를 가져온다. 

◉ 부동산가격 폭등, 과연 악의 축인가?

 물론 부동산가격 폭등은 빈부격차와 주거비용 증가, 시설비 상승 등의 요인이 된다. 하지만 과연 그렇다고 부동산가격 폭락이 전지전능한 경제론일까? 부동산가격 폭락 → 경제주체의 자산가치 감소 → 금융권 부실 채권 증가 → 금융권 부실화 → 신용경색에 따른 금리상승 및 소비위축 → 경기침체 → 자산 디플레이션 심화로 이어진다. 또한 부동산가격 폭락이 서민의 경제적 안정과 주거비용을 감소시키지는 않는다. 오히려 증권시장, 환율시장, 금리에 더 많은 부작용을 불러일으킨다. 극단적인 표현일 수 있지만, 부동산가격 폭등시장에서는 누군가는 이익을 창출하지만 폭락시장에서는 모두가 손해를 본다는 것도 간과하지 말자.

◉ 주택은 서민의 마지막 노후대책이다

 통계청이 발표한 ‘2006년 가계자산 조사 결과’에 따르면, 가계의 총자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 우리나라의 전체 가구당 평균 총자산은 2억 8,112만 원이었다. 그 가운데 부동산자산이 2억 1,604만 원으로 총자산의 76.8%에 이른다. 신혼부부는 물론, 노후생활자금 부족에 대한 대비를 부동산으로 할 정도이니, 부동산에 대한 대한민국 국민들의 짝사랑은 대단하다. 이런 현상으로 발생하는 경제문제는 적지 않지만 이 냉혹한 현실을 인정해야 한다. 부동산을 노후자금으로 활용하는 대비책이 바로 역모기지론이다. 그런 점에서 주택가격 폭락은 노후생활자금을 준비하는 서민들에게 약이 되기보다 악이 된다.

◉ 주택가격 폭락 오히려 빈부격차를 키운다

 사실, 다양한 이견이 있겠지만 일반적으로 경기침체에 따른 부동산가격 폭락은 부유층보다 상대적으로 보유자산이 적은 중산층이나 봉급생활자, 저소득 자영업자들에게 더 많은 상대적 빈곤을 제공한다. IMF 시기에 자영업자와 봉급생활자 들이 집을 팔아서 생활을 유지할 때 부유층들은 헐값으로 주택 쇼핑에 열을 올렸다. 그로 인해 오히려 빈부격차는 더욱 심화되었다. 실제로 KDI의 자료에 따르면, 외환위기 이후 10년간 자산소득은 40% 정도 상승했지만, 근로소득은 4% 내외로 상승할 뿐이었다. 그만큼 서민계층의 재산인 부동산이 가격하락한다는 것은 생계의 위협을 의미한다.

3. 2011년, 부동산 폭등을 불러올 경제법칙

◉ 파생시장의 법칙 : 경기가 회복되면 주택시장이 반응한다

 세계은행의 실질 GDP 성장률, OECD의 세계경제 전망에 따르면, 세계경제는 2009년 하반기 저점 확인 후 2010년 회복세에 진입할 것으로 보인다. 이러한 시점의 경기회복은 파생시장인 부동산시장에 새로운 반전을 줄 것이다. 여기서 주목할 것은 2010년 부동산시장 회복에 따라, 2010년 하반기 혹은 2011년 상반기부터 변화를 보일 부동산시장의 상승랠리다.

◉ 돈의 법칙 : 여유자금이 생기면 부동산으로 몰린다

 LG경제연구원이 발표한 ‘2009년 경제 전망’에 따르면, 우리나라 경제는 전약후강의 모습을 보일 것으로 전망했다. 또한 가계의 부채조정이 완료되는 시점을 2010~2011년으로 보고 있다. 이는 곧 저평가 메리트로 부각되었던 부동산시장에 새로운 자금의 유입으로 상승탄력을 받을 것이라는 전망을 방증한다.

◉ 따라쟁이의 법칙 : 주택수요는 늘 쏠림 현상을 동반한다.

 분명 글로벌 경기침체가 해소되고 경기가 회복 국면에 진입하면 주택시장이 가장 먼저 반응하게 될 것이다. 이렇게 되면 다시 ‘따라쟁이 법칙’에 따라 너도나도 내 집 마련에 나서려고 들 것이다. 그것이 마치 최고의 재테크 전략이라도 되는 것처럼. 그러나 주택수요가 합리적으로 분산되지 않는다면 결과는 충격적인 수준의 주택가격 폭등뿐이라는 것을 반드시 기억해야 한다.

◉ 경험의 법칙 : 과거 흐름으로 본 부동산 폭등의 가능성

 1998년 IMF 외환위기 이후, 우리나라 주택가격은 하락세를 경험했다가 1999~2003년에 걸쳐 꾸준한 상승세를 보였다. 하지만 2004년 카드사태의 여파로 전국 주택가격은 하락과 조정 국면에 들어가게 된다. 하지만 전국적으로 급격한 하락세를 보인 것은 아니다. 2008년 하반기부터 2009년 말까지 글로벌 경기침체의 여파로 부동산은 하락세를 면치 못했다. 하지만 최근 10년 공급부족이 누적되었고, 부동산 규제가 대폭 완화되고, 가계부채 조정단계에 접어들면서, 2010년 말부터 다시 한 번 수도권 아파트 매매가격은 상승세를 보일 것이 다.

◉ 이분법의 법칙 : 주택가격 양극화, 피할 수 없다

 부동산을 지배하는 시장원칙은 수요자 중심 시장이라는 데 있다. 기존 중고 주택시장뿐만 아니라, 신규 분양시장에서도 입지, 브랜드, 가격, 공급면적 등에 따라 수요가 차별화되고 있다. 이 수요의 차별화는 수요계층별 구매력의 차이에 의해 발생되고, 그 결과 주택가격 양극화 현상이 나타나게 된다. 2009년 하반기를 시점으로 해서 2010~2011년 우량지역 아파트가격은 큰 폭의 상승세를 보일 것으로 예상되는 반면, 상대적 저평가 해소 차원에서 가격이 크게 오른 비우량지역 아파트가격은 정체 또는 하락을 경험하게 될 것이다.

◉ 입지불변의 법칙 : 입지가 부동산가격을 결정한다

 부동산이 지니고 있는 자연적 ․ 인문적 특성은 부동산가격 형성과 밀접한 관계를 갖고 있다. 즉 부동산이 입지하고 있는 위치에 따른 독특한 가격이 형성된다. 이를 위치가격이라고 하는데, 입지가 좋은 우량지역에 있는 부동산은 경제적 가치가 높을 수밖에 없고, 가격도 그에 따라 결정된다. 부동산의 입지가격 변화는 부동산 반등효과의 가장 첫 번째 수순이다.

◉ 수요공급의 법칙 : 공급감소가 주태가격 폭등의 주범이다

 최근 몇 년 동안 주택공급은 초과공급은커녕 오히려 주택수요에 못 미치는 초과수요 상황이 지속되어왔다. 그런데도 주택가격은 이미 큰 폭으로 하락했고 현재도 가격 하락은 진행 중이다. 주택시장의 근본적 안정을 위해서는 연간 50만 호 수준의 주택공급이 필요하지만, 지난 10년간 주택공급은 이에 못 미쳐 공급부족이 누적된 상태다. 공급과 수요의 불균형은 부동산의 부정적인 급등을 예고할 것이다.

4. 2011년, 부동산 폭등이 가능한 투자유망지역 베스트 11

① 현재 미분양으로 저평가 되어 있지만 3년 후 놓치면 후회하게 될 광교신도시,
② 제2의 송도를 꿈꾸는 고덕국제화계획지구,
③ 2억원 이하 매수할 수 있고, 3년간 보유할수 있다면 대박 기대해도 좋을 수원 영통신도시,
④ 인천광역시를 이끄는 대표주자 송도신도시,
⑤ 용인경전철 개통으로 대박낼 용인동백지구,
⑥ 3년 후 돈 되는 용인, 분당 중대형 아파트,
⑦ 2012년 수변도시로 성장할 마곡지구,
⑧ 서해안 골드벨트가 될 황해경제자유구역,
⑨ 3년 후 비상을 현실화 하는 한강르네상스,
⑩ 서해안시대의 금맥, 경인운하.
⑪ 경의선 복선전철이 지나는 고양시 행신지구 ․ 화정지구

지은이 김종선(부동산 애널리스트)

 인천대학교 경영대학원 경영학 석사학위(부동산 전공)를 받았으며, 동대학원에서 박사(재무관리 전공) 과정에 있다. 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트로 활동하면서 부천대학, 경인여자대학 등에서 부동산학을 강의했다. 지은 책으로 부동산 재테크 초보자를 위한 지침서《돈이 되는 부동산 핵심전략을 짚어주는 부동산 투자 교과서》, 2012년 대한민국 부동산의 운명을 결정하는 경기도 투자유망지역을 분석한《경기도 부동산 실전투자 교과서》가 있다. 가천의과학대학교, 신세계 백화점 문화센터, KFM <경기도 웰빙 투데이>, 고뉴스TV, 스피드뱅크 등에서 부동산 재테크를 강의하고 있다.

현재 BSI 경영연구원 대표, (주)리치에셋 이사와 한서대학교 국제통상학부 및 정보산업대학원 겸임교수로 재직하고 있다. 
[출처]2011년 부동산 대폭등시대가 온다

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