등기 신청 시 첨부할 서류
- 검인계약서 : 계약에 의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시 · 군 · 구청장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있다. 계약서에 기재된 거래금액이 500만원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 한다.
- 등록세 영수필 확인서· 통지서 : 시 · 구 · 군청 등에 자진 신고해서 납부를 해야 하며, 영수필 확인서 및 통지서는 시 · 군 · 구청장이 발급한다.
- 국민주택채권매입필증 : 유상으로 인한 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만원 이상일 때, 무상으로 인한 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만원 이상일 때만 첨부한다.
- 등기의무자의 인감증명 : 등기의무자의 인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 매도용 인감증명이어야 한다.
이 때 매도용 인감증명의 유효기간은 발행일로부터 6개월이다.
- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 : 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 속칭 '구권리증'을 말한다.
- 대장등본 및 토지가격확인원 : 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부한다.
- 주민등록 등 · 초본 : 등기의무자와 등기권리자의 주민등록등 · 초본을 첨부한다.
- 신청서 부본
- 위임장 : 등기신청을 법무사 등에게 위임할 때에는 위임장을 첨부해야 한다.
제3부 임대 계약시 필수 상식
주택 임대차 계약을 맺은 경우에 있어 임차인이 가장 중요하게 살펴봐야 할 것이 대상 물건에 대한 권리관계에 대한 내용이다. 따라서 임대차 계약을 함에 있어 등기부등본의 열람을 통해 소유자가 누구인지, 담보는 얼마나 설정되어 잇는지, 가등기나 가압류, 가처분 등 만약에 경우 피해를 유발할 수 있는 요인들은 없는지 확인해야 한다. 또한 전세보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있는지에 대해서도 살펴봐야 한다.
◆ 계약 전 유의사항 ◆
주택임대차 계약을 진행함에 있어 사전에 법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 다음의 사항을 확인한다.
우선 계약을 체결하는 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지를 주민등록을 통해 확인하여야 하며, 이 때 임대차 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우에는 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인해야 한다.
그리고 등기부등본상의 권리관계도 반드시 살펴봐야 하는데 등기부등본 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지와 등기부등본 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있느지 여부를 확인한다. 아울러 등기부등본상에 근저당 등 권리가 등기되어 있는 경우에는 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비, 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액과 선순위 전세보증금 등을 공제하고도 자신의 전세보증금을 회수할 수 있는지에 대해 판단해보아야 한다.
◆ 계약 시 유의사항 ◆
주택임대차계약을 실제로 맺는 경우에는 발급받은 등기부등본상의 소유자와 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인해야 한다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 반드시 확인한다. 이 때 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등이 기재되어 있어야 한다.
계약서를 작성하는 경우, 계약서에는 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)을 표기하고, 계약내용란에는 계약금, 중도금, 잔금 지급일을 기입해야 하며, 인적사항란에는 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인을 하면 된다.
그리고 계약조항 검토 후 계약 당사자간의 협의를 통해 결정된 내용을 특약사항란에 명시할 수 있는데 이러한 내용에는 계약 당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용이나 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일 기준 공과금과 세금을 전산한다는 내용, 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용 등 다양한 내용을 담을 수 있다.
계약체결 후 중도금과 잔금 지급일이 장기간에 걸쳐 있는 경우에는 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 권리변동 유무를 확인해야 하며 계약체결이 종료되면 전입신고와 동시에 관할 동사무소에서 확정일자인을 받아야 한다.
부동산등기는 부동산거래의 안전을 위해 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 제도를 말하며, 겉으로 봐서는 권리관계가 누구에게 있는지 모르는 부동산에 대해서 일반인들도 쉽게 알 수 있게 하는 역할을 한다. 이에 따라 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 열람하거나 발급받을 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있다.
부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매, 저당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.
등기부등본 구성
부동산 등기부 등본은 건물등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 구성되어 있다.
표제부는 1장으로 구성되어 있으며 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다. 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 존재하는데, 첫째장은 좌측 1동의 건물의 표시, 우측 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되어 있으며 둘째장은 좌측 전유부분의 건물의 표시, 우측 대지권의 표시로 구성되어 있다. 면적은 ㎡로 표시되며, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 알리는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경 · 이전이나 말소도 을구에 기재된다.
등기부등본 열람시 유의사항
1)표제부
집합건물 등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있다.
2)갑구
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳으로 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 처분금지의 가처분등기 등과 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
① 압류 · 가압류 : 압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로 곧바로 경매가 진행될 수 있다는 위험성을 내포하고 있다. 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피은닉하지 못하도록 묶어두는 수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행되게 된다.
② 가등기 : 가등기는 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어져 있지 않은 경우 장래 본등기의 준비로서 하는 것으로 가등기는 향후에 진행될 본등기를 예상하여 미리 청구권 순위를 보전하는 것이니 만큼 본등기 순위는 가등기 순위를 따르게 된다. 때문에 가등기된 부동산을 정상적으로 구입해 자신의 소유로 등기했다 하더라도 가등기가 본등기로 전화되면서 소유권을 잃게 된다.
③ 예고등기 : 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 그 사실을 알지 못하는 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마인지 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 등을 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.
기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.
xx법원 93타경 xxx호 ------------------------------- 경매사건(집행과 또는 신청과)
xx법원 93카 xxx호 ------------------------------- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
x법원 93가단 xxx호 ------------------------------- 예고등기(민사과)
x법원 93가합 xxx호
④ 처분금지의 가처분 : 양도금지의 가처분과 같은 것으로 해당 부동산에 대한 처분행위, 즉 양도나 저당권 설정 등을 못하도록 한 것이다.
3) 을구
을구에 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 살펴 보아야 한다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도되는 것이 일반적인 관행이다. 채무자가 근저당된 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처해지는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.
그 외 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없을을 유의하여야 한다.
4) 등기의 공신력
우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우라도(등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 한다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필요가 있다.
등기신청 절차
1) 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 공동 신청하여야 하며 보통은 법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다. 단, 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자 단독으로 신청이 가능하며, 상속등기의 경우에는 등기권리자 단독으로 신청이 가능하다.
2) 소유권 보전등기 신청시
소유권 보전등기를 신청할 때는 주민등록등본1통, 신청서부본3통, 등록세 납부 영수필 통지서 1통, 등록세납부 영수필 확인서 1통이 필요하며, 미등기 토지는 토지대장등본, 미등기 건물은 건축물관리대장등본이 필요하다. 그리고 동일한 대지상에 여러 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.
3) 소유권 이전등기 신청시
소유권이전등기 신청시에는 등기필증과 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 매매계약서나 증여계약서 등과 같이 등기원인을 증명하는 서면, 등록세납부영수필확인서 1통과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등)와 등기권리자(매수인 등) 각각의 주민등록등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본, 양도소득신고확인서(양도세.소득세부과 대상인 경우) 등이 필요하다.
매매, 증여, 교환 등의 계약을 원인으로 하며 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장.군수.구청장의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야 하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.
4) 지상권.지역권.전세권.저당권.임차권 등의 설정등기 신청시
지상권.지역권.전세권.저당권.임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등을 대신해서 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하며, 신청서부본과 등기의무자(설정자)의 주민등록등본은 불필요하다.
개요
신규주택을 분양받은 사람이 계약체결 후 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매라고 말한다. 이러한 분양권 전매는 지난 2000년 3월부터 실시된 것으로 신규 아파트를 분양받아 계약금을 지급한 이후부터는 언제든지 자유롭게 전매가 이루어져 실수요자 및 투자자들의 재테크 대상으로 많은 관심을 모아왔다.
그러나 부동산 시장이 과열되면서 각종 부작용이 발생하게 됨에 따라 정부는 각종 부동산시장 안정대책을 내놓게 되었는데 그 때마다 빠짐없이 등장한 것이 바로 분양권 전매제한에 관한 내용이다.
분양권 전매 제한
분양권 전매제한은 지난 2002년 9월 4일 주택시장 안정대책의 일환으로 2002년 9월 6일부터 적용되기 시작한 것으로 투기과열지구내에서 주택공급에 관한 규칙에 따라 신규로 공급된 공동주택에 대해 분양계약 후 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부해야만 전매가 가능하도록 하였으며 9월 5일 이전에 분양계약을 했거나 분양권을 매입했을 경우에는 1회에 한해 전매제한기간 중에도 팔 수 있도록 하였다.
그러나 정부의 이러한 지속적인 부동산 시장 안정대책에도 불구하고 좀처럼 과열현상이 사글어 들지 않자 정부가 뽑아낸 카드가 투기과열지구 확대 및 분양권 전매금지, 주상복합아파트 전매금지 등을 골자로 한 2003년 5월 23일 주택가격 안정대책이다.(2003년 6월 7일부터 적용)
이에 따르면 서울 등 수도권 일부지역과 충청권 일부지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역(접경지역, 도서지역, 자연보전권역 중 일부제외) 및 충청권 일부지역으로 대폭 확대하여 분양권 전매를 전면 금지하기로 했으며, 건축법상 건축허가를 받는 주상복합 아파트 중 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 300가구 이상인 경우에는 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상에 포함시켜 분양권 전매 제한은 물론 주택공급도 일반 아파트처럼 청약통장 가입자에게 공급하도록 했다.
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제6부 부동산 토지 이모저모
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관리지역 |
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 |
| 농림지역 |
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 |
| 자연환경보전지역 |
자연환경·수자원·해안·생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 |
| ※2003년 1월 1일부터 도시지역은 도시계획법, 비도시지역은 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 것을 국토의계획및이용에관한법률로 통합 실시 | |
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| 확인사항 |
확인 자료 |
비 고 |
| 면적확인 |
등기부등본
토지(임야)대장 |
ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음
ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는 계약상의 약정 사항 제시
ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해 정산하도록 특약사항 둠 |
| 지목확인 |
등기부등본
토지(임야)대장
현장 확인 및 사진 |
ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시
ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교 |
| 경계확인 |
지적대장
지적도(임야도)
현장 확인 |
ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인
ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인 |
형태확인
(지형,지세) |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
현장 확인 |
ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우, 토지 형태에 유의
ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히 불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서 제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움) |
인접도로
확인 |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
측량 도면
현장 확인 |
ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이 중요
ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상
토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야 |
지반의
형태와 구성 |
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
지질도 |
ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발, 건축시 지반의 견고성 등에 영향 |
| 체납 여부 |
등기부등본
제세 완납 증명서
기타납세 관련 자료 |
ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류 등이 설정될 수도 있음.
ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로 이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요 | |
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감정평가액과 시가를 산술 평균하는 것이 가장 합리적인 방법
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감정평가액
- 감정 평가 법인에 의뢰해 토지의 조건을 종합적으로 검토해 가치를 판단하는 것
- 정부가 조사하는 공시 지가에 비해 현실적인 가격이 많이 반영된 가격
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시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이
..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 |
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| 1)토지거래허가제의 정의 및 근거법 |
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토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도
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근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정 |
| 2)허가 신고 대상 토지 확인 및 처리 방법. |
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토지거래허가구역 내에서도 용도지역별 기준면적 이상의 토지를 거래하는 경우에만 허가대상
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허가구역 및 면적 기준은 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의
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기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고(허가 불필요)
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단, 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 함
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토지거래 허가대상에는 토지에 관한 소유권은 물론 지상권 전세권 임차권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 예약하는 경우도 포함
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반면 상속ㆍ증여ㆍ명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전과 시효취득을 채운 점유가 원인이 되어 소유권이 이전되는 경우는 허가를 받지 않아도 됨 |
| 3)허가심사 기준 |
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허가 심사기준은 '94년 1월 1일부터 시행되는 국토이용관리법 시행규칙에 따라 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 해당토지의 취득 및 이용목적, 면적의 적정성을 심사해 허가 여부를 판단
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허가기준
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- 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지, 구역내 농어민의 농 축 임 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행 중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 함. 이 중에서 주택용 토지 취득 허가는 주민등록이 이전되어 있지 않아도 가능하며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질변경허가를 받지 않아도 거래허가 가능
- 취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 함. 예를 들어 농지의 경우 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내 등을 기준으로 함 |
| 4)허가신청 및 허가절차 |
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거래당사자 쌍방이 계약 전에 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 허가를 신청 |
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허가신청서는 관할 시 군 구의 토지관리계에 비치 |
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기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등 |
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허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본
- 1만㎡ 이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만 5,000분의 1 이상의 지형도 필요 |
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허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정
- 15일 내에 허가 여부를 통보 받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있음
- 만일 허가신청 지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있음 |
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토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있음. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의 신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있음 |
| 5)입점시점을 체크해야 한다. |
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허가없이 체결한 계약은 무효. 뿐만 아니라 부동산 등기 세무에 꼭 필요한 검인계약서를 받기 위해서는 허가신고필증이 꼭 필요함 |
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허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 및 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형 |
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농지취득자격증명 발급 기준
- 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지 : 1,000㎡(302.5평) 이상
- 고정식 온실ㆍ비닐하우스ㆍ버섯 재배사와 그 부속 시설을 설치하는 토지 : 330㎡ 이상
- 실제 토지의 형상을 기준으로 위의 두 가지 기준면적 미만일 경우, 농지취득 불가
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농지취득허가 가능한 토지 기준
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지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
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지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수, 뽕나무, 유실수, 기타 생육 기간이 2년 이상으로 식용이나 약용으로 이용되는 토지 또는 식물재배에 이용되거나 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목의 재배에 이용되는 토지
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초지법에 의하여 조성된 초지
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기준면적 미만이라도 "농지전용허가"를 받은 경우
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준도시 지역에서 건축 등을 원인으로 개발행위 신고시
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기존에 농사를 짓고 있는 자는 농지원부를 첨부해 그를 합한 면적이 위 기준 이상이 되면 농지취득허가를 취득하여 등기 가능 |
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시가
- 거래가를 의미하는 것으로 실제 거래되는 가격
- 보상시 : 정상적인 가격이지만 근거가 뚜렷하지 않아 그대로 적용하기는 어려움. 단 기준이
..명확하다면 근거 자료와 함께 제시할 수도 있음 |
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비농업인도 주말영농 및 체험영농을 위해 가구당 1,000㎡ 미만의 농지소유 가능
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영농위탁은 가능하나 휴경 또는 임대는 제한 |
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변경하려는 토지의 용도 지역이 어떻게 되어 있는지에 따라 다르기 때문에 관련 내용을 해당 자치 단체에 확인해야 함
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해당 자치 단체에 지목 전환에 따른 질의서를 제출하면, 지목 변경 여부와 변경시 필요한 절차를 서면으로 통보해 줌 |
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| 단 계 |
내 용 |
비 고 |
| 1 단계 |
농지전용자 서류 접수 |
사업계획서, 사용승낙서, 매매계약서, 지적도등본, 임야도등본, 지형도, 대체시설설치ㆍ피해방지계획서, 시설물배치도, 자금소요계획서, 건축허가관련서류 |
| 2 단계 |
해당 지차체 도시계획의원회 심사 |
처리기간 : 7일 |
| 3 단계 |
시군구청(산업과) |
처리기간 : 시장, 군수 15일/시, 도지사 25일 |
| 4 단계 |
허가통보 |
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| 5 단계 |
비용납부 |
대체조성비 : 4,500원/㎡,
전용부담금 : 공시지가의 20%
지역개발공채 : 1,000원/평
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| 6 단계 |
허가증 교부 |
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| 단 계 |
내 용 |
비 고 |
| 1 단계 |
허가 신청서 접수 |
허가신청서1부, 사업계획서1부, 형질변경 임지실측도 및 벌채구역도1부, 소유권 또는 사용수익권 증명서류 |
| 2 단계 |
시장, 수(산림과) |
처리기간 : 10일 |
| 3 단계 |
허가통보 |
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| 4 단계 |
비용납부 |
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| 5 단계 |
허가증 교부 |
대체조림비 : 887원/㎡
전용부담금 : 공시지가의 20%
지역개발공채 : 1,000원/평
면허세 |
| 6 단계 |
착공신고(3개월 이내) |
건축물 30%이상 진척시 가능 |
| 7단계 |
준공신청 |
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토지 구입 전에 해당 시나 군청 담당자에게 허가 여부를 먼저 문의해야 함
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관리지역의 건축 허가 후 대지 전용하는 절차는 간단하지 않고, 아무 토지나 가능한 것이 아님. 즉 해당 토지가 도로와 접하지 않은 곳, 자연 부락에서 너무 떨어진 곳, 사적지 주위, 주변이 농림지역으로 둘러 쌓인 곳은 허가가 어려움 |
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1)택지개발지구 인근토지가 유망하다 |
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도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다. |
| 2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수 |
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토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. |
| 3)지역편견을 버려라 |
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‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만 버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다. |
| 4)개발전략을 짜라 |
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지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. |
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1)지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라 |
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토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다.
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| 2)토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다 |
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토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. |
| 3)개발계획을 너무 믿지 말자 |
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구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.
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| 4)융자를 조심하라. |
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대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.
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| 5)여윳돈으로 투자하자. |
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부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한 일로 인한 자금의 회전이 필요시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다.
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