2008-06-23 15:46

http://blog.drapt.com/bugeyes/4261891214203569179

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

길따라 배후가 커지는 수도권 8개축

정책의 방향 • 시장의 흐름 • 내 투자마인드에 맞게 접근해야

 

시장이 과열되면 이를 진정시키기 위한 정부의 규제가 반드시 뒤따르고 장기간 침체되면 완화하는 정책이 반드시 뒤따른다.

 

★정부의 정책방향과 언론의 연일보도는 국지시장을 전국화 한다.

 

부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데, 실무현장에 있어보면 투자자가 1등이고, 외부자본이 2등, 지역주민이 3등, 지역주민중 인텔리 직종 종사자가 4등이다. 이들은 그 지역에 대해 너무 잘 알거나, 거시경제지표를 너무 많이 아는지라 애써 상승을 부인하다가 구입하게 된다. 이때는 정부대책이 나올 즈음이다. 

 

1.강남재건축을 억제하고 용산 ㅡ 성수, 용산 ㅡ 미아리, 성수 ㅡ 청량리로 이어지는 유-턴프로젝트는 정부와 서울시의 강력한 정책적의지이다. 또한 2016년까지 수도권8개축으로의 대략 450만명으로 추산되는 유입인구집중에 대비하기위해 서울을 중심으로 양주에서 송파, 판교, 광교. 동동탄, 김포,일산, 파주에 이르는 원형의 신도시개발에 그 비중을두고 강남, 분당의 고급 커뮤니티의 분산을 위해 송파, 광교, 돋동탄에 분당급신도시의 청사진도 제시하였었다.

 

2.05년~06년의 판교발 주택가 폭등은, 분당의 주택가가 3.3평방미터당 1,100만원 수준이었는데 비해, 판교분양가가 3.3평방미터당 1,600만원~1,800만원을 상회할 것이란 언론의 발표로 폭발하였고, 이는 강남, 분당, 목동 뿐만 아니라 버블세븐지역 전체로 파급되었었다.

 

3.막대한 사회간접자본을 쏟아 부은 인천[인천송도국제도시, 영종하늘도시, 청라지구]도 인천지역 주민들은 이미 오래전부터 알고 있는 사실이지만 ·06년 인천검단신도시 계획이 발표되자 주변아파트값이 천정부지로 치솟는 것과 같이, 개발재료가 매스컴을 타고 전국으로 알려지면서 부천·시흥·광명의 주택가까지 올려놓았었다. 이는 국지성을 띠었던 재료가 외부사람들까지 끌어들여 유입되는 투자자금의 규모가 커지기 때문이다.

 

4.학군이 상대적으로 좋은 중계동 은행사거리발[發] 노원 지역의 아파트값 상승은 도봉 강북 중랑 등 인근 지역으로 도미노처럼 확산됐다. 여기에 금천 인천(계양) 의정부 등을 묶어 '신(新)버블세븐'이라는 신조어까지 등장했다.

 

노원 지역에 최대 호재로 꼽히는 상계뉴타운 추진, 창동 차량기지 이전 등의 계획은 이미 수년 전부터 나왔던 것들이다.

 

버블세븐지역 중대형이 묶여있어 투자를 꺼린 매수세가, 저평가되어 있어 상대적으로 마음고생이 컸던 이들 지역 중 학군이 좋고, 신정부가 들어서면 신도시보다는 강북개발에 치중할 것이란 기대심리로 소형평형위주로 거래가 되었던 것인데, 연일 언론이 떠들어 준 결과로, 그만큼 외부에서 유입되는 투자수요가 많아져 급격한 상승을 가져오게 된 것이다.

 

★소형주택 상승 과연 일시적인가?

 

·07년 한해 수도권 소형주택가 상승을 두고 ‘소형주택의 반란’, ‘버블지역의 중대형과 갭 메우기 수준’‘강한 개발호재가 수반되지 않는 소형의 급상승은 위험’ 등 많은 전문가들의 진단이 뒤따른다. 이를 명심하되 인구유입과 교통개선, 배후도시개발에 대한 안목을 키워두어야 망설이거나 방황하지 않게 된다.

 

서울은 국토의 0.6%에 지나지 않지만 총인구의 24.2%가 살고 있고 경제력의 2/3가 수도권에 집중되어 있고 서울로의 전입보다 90년대 이후 서울인근 30km~40km권 밖으로 계속 전출이 증가하고 있어 이는 일본 동경의 선례를 닮아 가는 것으로 정부의 중장기발전계획을 보더라도 경기도 인구가 1000만명이었던 것이 현재 1100만명, 2016년 대략1,500만명으로, 수원,성남,광주,구리,의정부,고양,김포축에서 향후 400만명이상의 유입인구의 증가를 가져와, 물리적 거리보다 시간적 거리개념과 쾌적성 등 주택이나 환경의 질적 향상을 추구하지 않을 수 없으므로 단순 인구증가율 감소나 공급량 등으로 향후 주택가의 하락을 예상하기에는 무리가 있고 이 8개축에 인구유입을 정부 발표로 400만명~450만명을 예상하더라도 수요와 삶의 질 충족이란 점에서 수도권 투자의 매력은 여전히 높다고 본다

 

이들은 수도권 남부에 많이 치중되었으나, 북부가 송추IC에서 사패산터널, 퇴계원IC까지 제2순환고속도로의 완전 개통과 경전철 등 교통여건이 개선됨에 따라 수도권 남부의 학습효과로 저평가된 이들 지역이 장래 투자매력이 있을 것으로 선호되는 것이다.

 

1.의정부시 현재인구는 424,540명[157,344가구]이지만, 의정부축은 신탄리~철원선, 의정부 경전철 등 전철 2개 노선 20㎞를 늘리고 서울~포천 고속국도(45㎞) 등 간선도로 6개 노선 106㎞를 확충되면 분당이 강남 ㅡ 용인,수원의 거점이 되듯이 노원·도봉 ㅡ 양주·동두천·포천·연천[배후도시:현49만]의 거점으로 성장될 것이고

 

2.고양시의 현재인구는 926,283명[346,729가구]으로, 고양ㆍ파주축에서는 경의선 전철(용산~문산ㆍ49㎞)을 차질 없이 건설하고 서울~문산 고속국도, 제2자유로(고양~파주 운정) 등 간선도로 7개 노선 91㎞를 건설하게 되면 은평·마포 ㅡ 파주·김포[배후도시:현52만명]의 거점도시로 계속 성장할 것이다.

 

3.구리시의 현재 인구는 196,771명[73,182가구]으로, 구리축은 별내선(암사~구리~별내), 경춘선(망우~금곡~춘천), 중앙선(덕소~원주) 등 전철 3개 노선 157㎞를 만들고 서울~춘천 고속국도, 퇴계원~진접 등 간선도로 2개 노선 72㎞를 확보하게 되면 중랑구·강동구 ㅡ 남양주[배후도시:현50만명]의 거점으로 확고하게 될 것이고

 

4.광명시의 현재인구는 광명시 312,632명[114,990가구]으로, 광명축은 신안산선(안산~청량리ㆍ41㎞), 소사~원시선, 대곡~소사선 등 전철 3개 노선 83㎞를 확충하고 광명~서울 고속국도(20㎞)를 건설한다. 과천ㆍ안양축, 하남축, 인천ㆍ부천축, 안산축 등을 보강하기 위해 전철 7개 노선 218㎞를 확충하고 간선도로 24개 노선 642㎞를 만들어지면 금천·구로 ㅡ

 

시흥·안양·안산·군포·화성[배후도시:현242만명]의 거점이 될 것이다.

 

5.성남시의 현재인구는 968,203명[369,340가구]으로, 성남축은 신분당선(정자~강남~용산), 신분당선 연장(정자~광교), 오리~오산선 등 전철 7개 노선 101㎞가 확충된다. 제2경부고속도로(하남~용인~안성)와 국도3호선 개량사업(성남~장호원)도 중요한 간선도로가 되고 용산·강남·서초·송파 ㅡ하남,용인,광주,수원,동탄[배후도시:현250만명]의 거점도시이면서, 신분당선의 개통과 더불어 분당·판교·광교는 강남을 대체할 고급주거지로 탄생될 것이다.

 

상기에서 보듯이 거점도시 및 배후도시의 현재[08년3/31일]인구에서 2016년까지 400만명이상 8개축으로 나눠 유입되는 인구와 공급량, 인플레정도와 2016년까지 최대로 증가하는, [양질의 주택구매수요가 강한]40~50대의 인구구성의 변화에 따라 수도권지역의 주택가는 상승- 조정- 회복- 상승의 과정을 수차례 거치겠지만 장기적으로 낙관적이며, 이들 지역 중 성숙지는 일산택지지구와 분당택지지구에 불과하고 나머지는 미성숙지나 노후지로 볼 수 있다.

 

강남의 오늘이 있기까지 40년의 세월이 걸렸고 분당의 오늘이 있기까지 20년이란 시간이 흘렀다. 대체로 저평가된 미성숙지나 노후지에 투자하는 것이 투자효과가 크고, 미성숙지와 노후지의 개발되는 품질정도, 이들 거점도시와 배후도시로의 인구유입, 공급물량, 전입되는 인구의 구성에 따라 거점지역이 고급주거지로 거듭날 기간과 선호도, 인지도가 양극화되는 것으로 볼 수 있다.

 

또한 강북지역의 주택가상승은 지가나 지분평가액의 상승을 가져와 분양가 상승을 가져 오게 되므로, 모름지기 주택투자에 성공하고자하는 자는 장기적으로는 핵심 우수입지에 똑바른 내집 한 채가 부자되는 목표임을 인식하고, 주택을 처음 구입하는 20대∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 등 내집마련[중소형], 평수넓혀가기[중형-대형]의 장기 목표를 세워 지역연고와 내 형편과 마인드에 맞는 접근방법을 잘 살펴야, 향후에 투자에 만족할 결과를 가질것으로 사료된다.

 

[야탑에 사는 이: 박상용]

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