2006-11-30 17:31
http://blog.drapt.com/braun99/796831164875467269 
자료출처 : 팔구사구부테크
원문출처 : http://blog.drapt.com/msm00700
요즘 DTI, LTV 등 정부에서 쏟아내는 생소한 단어들 탓에 온 나라가 들썩들썩합니다. ‘부동산이 난리라는데 웬 금융대책이냐’며 의아한 분들 많으시죠? 그러나 돈줄을 조여 매자 ‘미친 집값’이라던 아파트값 상승세도 한풀 꺾이고 있습니다. ‘땜질식’, ‘급조된 대책’이라는 비판에도 불구하고 집값 안정에 어느 정도 효과를 보고 있는 셈입니다.
이처럼 금융대책을 통한 자금규제가 부동산시장에 큰 파장을 미치는 이유는 바로 ‘레버리지효과’때문입니다. IMF 이후 계속된 저금리와 부동산 폭등기를 거치며 은행돈을 빌려 몇 배의 수익을 남긴 사람들이 많았습니다. 빚을 얻어 투자수익을 낸다? 이 마술과도 같은 ‘레버리지효과’가 그동안 투자수요를 끌어들이는데 중요한 역할을 했다는 것은 더 말할 필요도 없겠죠.
레버리지(leverage)란 지렛대를 의미합니다. 지렛대의 힘을 빌어 무거운 물건을 들 수 있는 것처럼 남의 돈을 지렛대 삼아 내가 가진 돈의 수익성을 높이는 것을 경제용어로 레버리지효과라고 하는 것입니다.
지난 8월에 있었던 판교 분양으로 예를 들어보겠습니다. 각각 3억 원과 6억 원의 자기자본을 갖고 있었던 A씨와 B씨는 판교아파트 38평형(분양가 6억 원)에 청약해 나란히 당첨됐습니다. 3억 원밖에 없던 A씨는 은행돈 3억 원을 더해 자금을 마련했고 B씨는 돈을 한 푼도 빌리지 않고 잔금까지 치렀습니다.
그렇다면 전매가 가능해진 5년 후, A씨와 B씨의 자기자본 이익률은 각각 얼마를 기록하고 있을까요? 전매가능 시점에 16억 원의 시세를 형성한다고 가정해보고 이들의 수익률을 계산해보겠습니다. 먼저 A씨의 경우 실투자금액은 본인이 갖고 있던 3억 원. 전매가능시점의 시세에서 실분양가와 금융비용(연 6.3% 적용)을 제한 순수익이 9억 550만 원 가량이므로 자기자본 이익률은 300%에 달합니다. B씨는 실투자금액이 6억 원, 순수익이 10억 원이므로 A씨의 절반에 불과한 167%의 자기자본수익률을 기록하게 되는 것입니다.
만일 은행에서 4억 원 또는 5억 원까지 빌릴 수 있다면(지렛대가 더 길어진다면) 실투자금 대비 수익률은 더 높아지게 되겠죠. 이처럼 은행돈을 빌리는데 드는 금리보다 수익률이 높게 나온다면 최대한 남의 돈을 많이 써서 수익률을 극대화하는 것이 재테크의 지름길이 되는 것입니다.
그러나 레버리지효과는 높은 수익성을 위해 일정 정도의 위험을 감수해야 한다는 점에서 신중에 신중을 기해야 합니다. 부동산 호황기라면 은행빚을 잔뜩 끌어와서라도 높은 수익을 내는 게 가능하지만 집값이 내리막길을 걷거나 금리가 조금만 올라가는 등 시장에 변화가 생기면 가계경제에 치명적인 타격을 줄 수 있기 때문입니다.
예컨대 3억 원짜리 재건축 아파트를 매입하기 위해 1억 5,000만 원을 은행대출로 충당했다고 가정해보겠습니다. 당연히 오를 것이라고 생각했던 집값이 어떤 이유에서건 큰 폭으로 하락한다면 어떻게 될까요. 레버리지효과를 활용하려다 자기 자본은 물론 은행돈까지 손해 보게 되는 위험부담에 그대로 노출될 수도 있는 것입니다.
설상가상으로 금리가 큰 폭으로 올라 부담해야 할 이자가 갑자기 늘어나거나 일정한 수입이 없어진다면 이자와 원금을 감당하지 못해 손해를 보더라도 아파트를 처분할 수밖에 없는 지경에 이를 수도 있습니다.
최근 정부가 적극적으로 나서 LTV나 DTI 등을 통해 무분별한 아파트 담보대출을 규제하는 것도 이런 이유 때문입니다. 담보물(아파트)의 가치를 따지는 것은 물론, 이자를 감당할 수 있는 소득이 있느냐를 살펴 가계경제에 주는 부담을 그만큼 덜겠다는 뜻이지요.
이처럼 레버리지효과를 잘만 활용한다면 자기자본이 많지 않더라도 남부럽지 않은 수익률을 올릴 수 있습니다. 그러나 자신의 상환능력을 넘어서 무리한 대출을 받는 것은 반드시 피해야 합니다. 수익을 높이기 위해 활용한 레버리지효과가 부메랑처럼 되돌아와 치명타를 입힐 수도 있기 때문입니다.
부동산뱅크 박영의기자 momopc1@neonet.co.kr
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