2007-06-03 20:27
http://blog.drapt.com/boggiwas/2413571180870065183 
자료출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★동탄신도시 확대에 따른 주변지역 가치★
1. 동탄 신도시의 확정
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
드디어 분당급 신도시가 동탄으로 결정이 되었습니다.
분당급 신도시 발표를 앞두고 이미 전문가들 사이에서 수많은 예측이 떠돌기도 했지만
저는 경부 고속국도의 중요성을 감안하여 일찍부터 동탄 확대쪽으로 방향을 잡았었는데
예측이 적중하였습니다.
이미 눈치를 채신 분은 아시겠지만 제 부로그가 몇 달 전부터 동탄-공세-보라 전철역으로
바뀌었고 부로그 사진도 동동탄 확대 사진으로 변모하였습니다.
저의 이러한 일련의 과정은 용인 피오레의 미래가치를 예측하여 수많은 사람들이 매수한
시점에서부터 어느 정도 예측이 가능한 시나리오였다고 감히 장담할 수 있습니다.
결코 우연의 일치가 아니라 항공 사진 촬영, 도로 건설, 광범위의 측량 등의 정보를
제공받아서 이를 종합할 수 있는 능력과 수도권 지도를 바탕으로 인구 구조, 광역 도로망,
주민 선호도, 산업 배치도, 아파트 시세도, 지역 개발 도 등의 각종 지도를 꿰뚫는 힘으로 동탄
확대를 거의 확실하게 예측할 수 있었습니다.
얼마 전에 경부 축선상의 중요성을 강조한 글을 쓴 바 있지만 경부 고속국도 축선상으로 명품
신도시들이 줄을 이을 수밖에 없는 확실한 이유가 있습니다.
용산 한남 뉴타운- 강남, 서초-송파-과천-판교-분당-광교-동탄-평택이 과연 우연의 일치로
명품 신도시 반열에 이름을 올렸을까요?
적어도 강남을 대처하기 위해서는 경부 고속축선상의 기반 시설을 바탕으로 한 신도시 외에는
대안이 없습니다.
송도와 파주 두 곳만이 경부 축선상에서 벗어난 메이저 신도시입니다.
이미 검단 신도시 발표 이후에 기대 이하의 반응을 보인 여론의 흐름을 정부가 모를 리 없었기
때문에 동탄이 거리상의 문제점을 극복하고 분당급 신도시로 지정이 될 수밖에 없었을 것입니다.
용인 남사나 모현 광주 오포는 언론에 보도된 바와같이 주변 인프라의 부족, 환경 보호구역 등을
뛰어 넘기에 역부족이었습니다.
하남은 서울에서 지근 거리이긴 하지만 강남층의 수요를 이끌기에는 심리적인 거리를 뛰어
넘는 데 한계가 있었을 것입니다.
파주.일산은 통일에 대비하여 유력 지역으로 꼽히고 있지만 아직 통일을 대비할 그 어떤
준비 작업이 없다는 치명적인 약점과 강남 대처 신도시로서 정 반대 방향의 입지적인 불리함이
존재했기 때문에 아직까지는 시기 상조일 것이라는 결론이 들었습니다.
또한 평촌은 서울에서 지나치게 가깝고 단기간 시세 폭등의 벽을 뛰어 넘지 못했습니다.
위에서 언급한 지역들은 지금 당장 동탄 신도시에 분당급 신도시의 자리를 내어 주긴 했지만
공급 부족 혹은 새로운 정부의 출범을 앞두고 또 다른 명품 신도시로서 인정을 받을 것이 확실하기 때문에 지속적으로 관심을 가져야 할 지역임에는 틀림이 없습니다.
지도를 보는 능력은 매우 중요합니다.
이제 지도상에 펼쳐진 과거-현재-미래의 종합적인 분석 능력이 없이는 진정한 고수라고 할 수가
없습니다.
제2부 동탄 신도시의 발전 모델
동탄 신도시는 경부 고속국도가 준 최고이자 최대의 선물입니다.
서울-동탄간 경부 고속국도의 확장과 IC 신설은 확정이 된 상황이며 주변 국도의 확장과
신설이 불가피할 전망입니다.
좌측으로 서해안 고속국도 우측으로 중부 고속국도 수도권 중심부에 영동 고속국도
수도권 외곽 순환도로 등이 모두 경부 고속국도를 핵심 축으로 펼쳐져 있습니다.
앞으로 건설이 될 예정인 제2경부 고속국도, 제2 순환도로, 판교-용인보라-공세-동탄을 잇는
신분당선 혹은 강남-송파-분당-용인 보라 공세- 동탄을 잇는 분당선 연장선 등의 전철역
등이 급부상할 것입니다.
광교-방죽-서동탄-동동탄을 잇는 전철역에 이어서 분당-용인 죽전-동백-지곡동-동탄을 잇는 경부축 동부 전철역도 가상해 볼 수 있습니다.
분당을 능가하는 동탄 신도시는 자체로 10개 이상의 전철역을 보유한 자족 교통 도시로서의 면모를 갖출 것이며 상기에서 지적한 전철역이 두 개 이상으로 포진할 가능성도 매우 높습니다.
또한 강남과의 연계성을 고려하여 강남-동탄간 직통 버스 운행과 고속 전철 등의 구상도
무리한 예측이 아닙니다.
동탄은 경부축을 중심으로 윗쪽의 강남-판교-분당-광교-용인과 아랫쪽의 평택-아산,천안-
신행정수도- 대전을 잇는 중심 지역으로서 가교 역할을 수행할 것입니다.
동탄 신도시는 기본적으로 자족 도시로서의 기능을 갖추기 위하여 특목고 자립형 사립고 및 일반 명문고의 출현이 예상이 되며 방대한 규모로 보아서 서울의 명문대 이전도 전망할 수 있습니다.
국내 최대이자 최신식 백화점과 병원은 물론이고 최첨단 친환경 기업들이 들어설 것이며,
판교를 능가하는 친환경 신도시로서 자리매김할 것입니다.
그 뿐만이 아니라 판교-광교를 능가하는 최첨단 신개념의 도시 계획과 아울러 10만 세대로 확정이 된 아파트는 기존의 판상형 타워형의 단조로운 형태를 벗어난 유렵풍의 고급형 아파트 혹은 초고층 명품 주상 복합이 선을 보일 것이며 발표가 된 대로 5천 세대의 고급 주택 단지의 출현은
전원 주택 문화의 새로운 전기가 될 가능성을 예고합니다.
동탄 신도시 상단에 자리잡은 기흥 호수는 용인시와 연계하여 국가 재원은 물론이거니와
삼성 등의 대기업 자본을 끌어 들여 2천억에서 3-4천억으로 확대 투입될 예정인 공사비용을
1조 이상으로 끌어 올릴 가능성이 예견이 되어 국내 최대의 관광지로서 발돋움할 것으로
짐작이 되며 주변의 산과 호수, 골프장 등을 활용한 국보급 공원의 출현도 기대가 됩니다.
3. 동탄 신도시 확대로 인한 투자 가치
● 확대될 660만평의 동동탄 신도시
언론에 보도된 대로 분양가 800만원은 송파 900만원은 물론 서동탄 현재 시세 1200만원
(최근 호가 상승으로 1500 육박)에 한 참 못 미치는 금액입니다.
분양가의 인하는 주변 아파트의 시세 폭등을 사전에 차단하는 효과를 지니고 있습니다.
그렇지만 판교 신도시의 분양가가 수시로 변동을 보이며 결국 많이 오른 상태에서 분양이
되었듯이 향후에 800만원 보다 높은 1천 3백만원-1천 5백만원 선의 분양을 예상할 수 있습니다.
설령 8백만원대가 되더라도 옵션을 제외한 금액으로 옵션 포함하여 역시 상기의 분양가를
넘나드는 이른바 분양가 착시 효과를 가져올 가능성도 점쳐집니다.
분양가에 따라서 편차는 있겠지만 어느 선이 되든지 대량 물량의 소화가 마무리 되는5년
시점에서 분양가 대비 100%-200% 상승은 기본적인 흐름으로 전망이 됩니다.
수요자의 욕구를 충족하기 위하여 임대 아파트, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대 등의 다양한
평형의 공급이 이루어질 것이며 서동탄이 40평대 이하의 중소형 평형으로 이루어진 것을
감안하면 상대적으로 50평대 이상의 중대형 평형의 비율이 높아질 것으로 예상이 됩니다.
투기를 막기 위하여 5년 혹은 7년, 10년 등의 전매 조치가 불가피할 것으로 전망이 되기 때문에
상대적으로 서동탄과 주변 아파트들이 지속적인 강세를 보일 전망입니다.
● 기존의 서동탄
동동탄의 최대 수혜지는 서동탄입니다.
서동탄은 현재 분양가 대비 100% 이상의 상승이 이어진 곳이지만 동동탄의 확대 발표 이후로
단기간에 평당 분양가 1500-1700선까지 급등할 가능성이 매우 높습니다.
서동탄은 광교-방죽-동탄 라인의 전철역 수혜만이 아니라 서동탄-동동탄 전철역 및
신분당선 분당선 전철역 등 교통의 요충지로서 주목을 끌 것입니다.
동동탄이 입주하는 시점에서 동동탄의 전매금지 등이 호재로 작용하면서 향후에
투자 가치가 현재 시세의 100% 상승이 예견됩니다.
특히 6월에 분양 예정인 초특급 주상복합 메타폴리스는 높은 분양가에도 불구하고
동동탄의 수혜를 가장 많이 받을 곳으로 지목이 되며 분양가의 100% 3년 상승이
유력하며 서동탄 유일의 50평대 이상 중대형 평형으로 구성이 된 동양 파라곤 역시
100 정도의 수익률을 예견할 수 있습니다.
하지만 이러한 예측들은 동동탄의 물량이 한꺼번에 쏟아지는 시점에서 큰 파동을 그릴 전망이며
부동산과 경기 흐름 등에 따라서 큰 폭의 변동을 보일 것입니다.
● 보라 공세지구
보라지구는 경부축선상의 훌륭한 입지에도 불구하고 용인시 남단에 위치하여 분양가 대비
저평가가 심한 곳이라고 할 수 있습니다.
하지만 이번 동탄 확대와 기흥호수의 작용, 전철역 등의 도로망 확충, 친환경 웰빙 아파트
중대형 평형 중심 등의 호재가 작용하면서 3-5년 상승률은 현재 시세의 100%를 넘나드는
직접적인 수혜지역이 될 것입니다.
공세지구는 대주 피오레, 성원 샹떼빌이 용인시는 물론 경기도 최고의 분양가를
기록한 곳으로 유명합니다.
특히 공세 대주 피오레는 평균 54평의 중대형 대단지 전국 최고의 용적률과 팬트하우스
평당 2000이라는 진기록, 최첨단 웰빙 단지로서의 장점 등에 힘 입어 분양가 대비 80-100%
이상 상승 가능성이 점쳐집니다.
성원 샹떼빌과 호수청구, 벽산 블루밍 등의 시세도 80-100% 전후의 매우 높은 상승률이
유력해 보입니다.
보라와 공세지구가 제 평가를 받기 위해서는 기흥호수의 국제 관광 단지화와 전철역이
결정적인 역할을 할 것으로 보여지며 동탄 확대로 실현 가능성은 매우 높은 상황입니다.
● 오산, 평택, 아산, 천안
오산 세교지구와 택지 개발 지구는 동동탄의 직접적인 수혜지역 중의 한 곳입니다.
시간이 흐를수록 중대형 새아파트 대단지를 중심으로 현 시세의 80-100% 가까운 상승 탄력을
받을 것입니다.
평택은 강남에서 멀다는 것이 가장 큰 맹점이었는데 이번 동탄 신도시의 확대로 말이암아서
간접적인 수혜를 받을 것이 분명합니다.
물론 자체의 호재도 있기 때문에 3-5년 상승 50% 이상은 충분할 것으로 예상이 됩니다.
아산과 천안 역시 동동탄의 간접 수혜 지역으로서 중장기적으로 꾸준한 시세 상승을
이어갈 것으로 전망이 됩니다.
특히 오산, 평택은 랜드마크 중심의 아파트 및 향후에 분양될 대단지 새아파트라면 동탄 후광을
충분히 볼 수 있는 곳들이기 때문에 적극적인 관심을 둘 필요가 있습니다.
● 향남, 병점, 발안, 봉담. 태안, 수원, 영통
동탄 신도시의 직간접 후광 지역으로 서동탄의 가치 상승이 가장 강력하게 미칠 곳은
향남입니다.
이미 분양가 대비 매우 높은 프리미엄이 형성이 되어 있겠지만 향후에는 저렴한 기존 분양가
대비 100% 까지의 매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다.
기타 병점, 발안, 태안 등도 70% 이상의 상승이 예견이 되며 수원, 영통 등의 시세 상승도
영향을 받을 것입니다.
상기의 지역은 서동탄이 얼마나 상승을 거두느냐에 따라서 상승 폭이 달라질 수 있습니다.
● 죽전, 동백, 신갈, 구갈, 흥덕, 마북, 구성
동탄의 확대는 용인시의 메이저 지역 등에도 일정부분 영향을 줄 것입니다.
이 곳은 그 파장을 속단하기 어렵지만 우선 지근 거리인 동백의 가치를 배가 시킬 것이
분명합니다.
동백은 현 시세의 70% 이상이 기대가 되며 나머지 지역도 3-5년 상승 50% 전후의 매우 높은
상승이 이어질 것입니다.
이들 지역은 경부축선상에서 분당과 판교-동탄이라는 가교 역할을 하는 곳으로 그 가치가
새롭게 부각이 될 것입니다.
특히 흥덕은 분양가 대비 100%-150% 상승까지 기대가 됩니다.
● 광교, 판교, 분당, 송파, 강남
동탄 신도시는 광교 판교 송파 등 향후에 분양이 될 아파트들의 새로운 변수가 될 전망입니다.
아이러니하게도 동탄 신도시의 등자은 같은 메이저급의 분양 단지인 광교 판교 송파에
약간은 부정적인 요소로 자리를 잡을 가능성이 점쳐집니다.
그 이유는 이들 아파트가 1년차 간격을 두고 순차적으로 분양이 되며 일정부분 전매기간이
설정이 된데다가 동탄 신도시의 물량 과다에 힘입어 공급 부족이 상당부분 해소 되기
때문입니다.
판교는 당초 분양가 대비 150%까지 상승이 예견이 되었지만 동탄 신도시의 등장으로
100%-150% 상승을 보일 것으로 전망이 됩니다.
광교와 송파 역시 약간 부정적인 시세 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.
하지만 그 차이는 우려할 정도는 아닐 것으로 추측이 됩니다.
분당은 용인권의 절반인 25% 정도 탄력을 받을 가능성이 높지만 강남은 큰 변동 없이 정상적인
시세 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.
대신 서울 일반 아파트와 경부축을 제외한 일부 수도권 아파트들의 시세는 물량 과다 등으로
기대치와는 달리 오히려 부정적인 흐름을 보일 것입니다.
지금까지 동탄 신도시 확대를 배경으로 직간접적인 영향권에 있는 지역들에 대하여
가치 평가를 예상하였습니다.
동탄 확대는 강남과 동탄의 중간에 있는 용인권과 화성권 수원권 등에 긍정적인 영향을
미칠 것으로 판단이 되며 동탄 신도시 아랫 동네인 오산-평택-천안,아산 등에도 긍정적인 영향을
줄 것입니다.
앞으로 이어질 판교, 광교, 송파, 파주, 송도 등의 분양 및 입주 전매 금지기간 등이 함께
맞물려서 주변 시세에 영향을 줄 것으로 전망이 됩니다.
아파트 시세 예측은 단순한 숫자 놀음이 아니라 해당 입지와 주변 상황 향후 분양 여건 등
종합적이고 역동적인 사고 역량이 수반이 되어야만 가능한 최고의 지적 영역입니다.
아파트 시세에 영향을 줄 가장 큰 변수는 수요와 공급의 상관 관계인데 판교, 광교, 송파를
합칠만한 인구 규모의 동탄 신도시의 등장은 인근 지역에는 천군만마를 얻을만한 시세
상승이 이어지겠지만 수도권 전역에는 부동산 안정화의 흐름에 큰 기여를 할 것으로 전망이
됩니다.
동탄의 확대는 일각에서 주장하는 일본 흐름 즉 서울 강세 수도권 약세와는 달리 서울 강보합
수도권 강세의 흐름을 이어갈 것입니다.
서울은 모든 인프라가 거의 구축이 되어 있으며 재개발과 뉴타운을 제외하면 역동적인 개발이
한계가 있지만 수도권은 지속적인 기반 시설의 확충은 물론 각종 산업 시설을 강력한 응원에
힘 입어서 발전 가능성이 무궁무진 하기 때문입니다.
동탄 신도시의 확대는 향후 부동산 시장의 핵폭풍으로서 수많은 사람들의 관심거리가
될 가능성이 큽니다.
자 지금 아파트를 매수, 분양 받고 싶으신 분들은 늦지 않았습니다.
가변성이 사라진 경부축선상 특히 서울-평택간의 아파트에 관심을 갖고 매수할 때입니다.
감사합니다.
미래 테마 트랜드 부동산 연구소장 김종갑
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