2006-08-08 13:28

http://blog.drapt.com/bluesean/644081155011312190

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

■뉴타운에 대해 살펴보기로 하자■

뉴타운이라 함은 수익성이나 난이도 면에서 자체개발이 불가능 할 경우 정책에 의해 개발되는 형태이고 뉴타운의 개발방식은 수용개발이나 자력개발 둘로 나누어볼 수 있고, 특정 뉴타운에도 1권역, 2권역, 3권역 등으로 나누어 개발방식은 권역마다 개발방식이 각기 다르게 적용된다. 이런점을 고려하여 투자에 참여하여야 할 것이며, 예)왕십리 뉴타운의 경우 1,2,3권역으로 나누어져 있는데 권역 마다 개발방식이 각기 다른 점을 참조하시기 바랍니다.

★뉴타운개발방법★

1 , 수용개발이란? : 말 그대로 관에서 조합원의 주택을 매입 개발하는 것을 말하며 어떠한 방식이 될지 예측이 힘들다

2 , 자력개발이란? : 일반적인 재개발의 방식과 동일한 형태이지만 난이도 면에서 규제 면에서 강화되어있다. 예를 들어 조합원지분이 일정지분을 소유하지 못한 경우 청산대상에 처할 수 있다

★용산 ,한남동의입지★

용산구는 미국부대 입주의 영향에 편승해 발전한 지역임을 알 수 있으며 미국들의 수요에 의해 성장된 지역이었는데 지금은 그 수요층이 평택 등 지역으로 이전확정 된 지역이란 점도 잊어서는 안될 것이며 그 특정 수요층이 빠져나갈 것을 염두에 두면 일반주거 지역으로 바라보아야 할 것이다. 한남동은 대중교통의 문제는 다소 불편함이 있는 지역으로 전철은 국철에 20분에 한번정도이고 강남으로의 접근성은 버스나 승용차만을 사용해야 하는 단점을 지니고 있다는 점을 인지해야 할 것이며 장점으론 강남의 인접지역 이고 남향에 한강 조망권을 바라보는 지역이다. 기존 동래의 인지도로만 보면 한남동이 높지만 성장성이나 수익성에 미래의 가치로 판단되어져야 할 것으로 보여진다. 또 한남동 뉴타운지분시세는 평당2000만원이상입니다
(현재 한남뉴타운 지역은 1종일반과2종일반 주거 혼제지역으로 층수제한과 용적율에 문제을 않고 있는것으로 알려져 있다)

★옥수, 금호동의 입지★

전철3호선 과 대중교통을 통해 강남으로의 접근성은 서울시 어느 곳 보다 비교할 수 없는 우수한 지역이며 성동구 (옥수동 금호동)는 전개발 지역이 남향에 한강 조망권에 들어있으며, 대표적인 기존지역으로는 남산타운, 금호/대우, 옥수풍림아이원 , 대우프르지오를 꼽을 수 있고 이곳의 시세는 이미 압구정의 아파트 시세를 뛰어넘어 있는 것은 입지나 조망권의 값을 인정받은 것으로 볼 수 있으며 개발지역으로는 옥수동의 옥수13지구는 금호역이 재개발구역 내 포함되어 있으며 남산타운 전면에 위치하고 있으며, 초 역세권과 한강 조망권을 고루 겸비한 지역이다 또, 금호14지구는 입지조건은 대우프르지오와 유사하며 구역지정을 마치고 사업시행인가 준비중에 있으며 금호18지구는 금호 역 인근에 위치하고 있고 조합원의 수익성이 탁월한 지역으로 알려져 있고, 또 금호20지구는 금호 프르지오의 입지보다도 높은 평가를 받고있으며 앞으로도 개발중인 지역이 초기단계에 있는 만큼 눈 여겨 봐야할 것으로 생각된다.

또 성동구 전지역이 개발지역으로 지정된 만큼 예전의 달 동래의 이미지에서 벗어나 도심속에 초대형 아파트 시가지로의 면모를 만들어지는 지역으로 읽어주어야 할 것으로 판단된다

★투자자의 성향은?★

보수적인 성향은 : 보수적인 투자자는 아파트나 분양권에 선호하게 되는 것이 일반적이고 아파트란? 투자의 완성형태이며 완성된 아파트는 입주 후 2년을 정점으로 감가비용이 적용됨에 시세는 하락하는 것이다 또 분위기에 편승한 시세차익은 기대 할 수 있어도 보유로 인한 세금 및 금융비용을 감안하여 주거와 투자를 분리하여 생각 해야한다.

한강변재개발 전문가로 10 여년 동안 활동하면서 얻어진 상식에 경험을 통해 몇 자 적어 봅니다. <부동산 투자는 서울의 중앙일수록 안정성이 도모되며 죽전,,용인, 남양주 등의 지역은 분양가액의 프리미엄 500만원전도 밖에안되다 이를 생각하고 계신분 들은 한번 더 생각하시기 바라며 생활의 근거지가 위성지역이나 지방이라 할지라도 전세로 사시고 남은 가용금액을 투자하여야 하며 투자는 서울에 중앙으로 하시기 바라며 투자와 주거를 분리하여 생각하셔야 수익에 극대화를 만들 수 있습니다.>감사합니다.

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