2010-05-01 11:13

http://blog.drapt.com/blue6067/81272679987561

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=619

주택시장의 어려움이 장기화되고 있습니다. 하지만 저는 항상 오르막 끝에는 내리막, 또는 평탄한 능선 길이 우리 앞에 기다리고 있다고 믿습니다. 또 내리막이 있으면 오르막이 있는 것이 당연한 이치겠지요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 시장 낙관주의자로서 오르막 끝이 보이는 지금, 즉 침체기가 막바지로 치닫는 지금 비움과 채움을 말하고자 합니다. 영어로는 Abandon & Take로 표현할 수 있겠지요.

비움: Abandon

부동산 가치투자를 하는데 있어 비움의 의미를 정확히 이해해야 합니다. 단순히 투자가치가 없는 부동산을 팔라는 의미로 해석해선 안됩니다. 투자가치가 높은 부동산을 사기 위해 투자가치가 상대적으로 낮은 부동산을 팔라는 의미로, 정확하게 받아들여야 합니다. 투자가치가 높은 새로운 것을 얻기 위해 투자가치가 낮은 기존 것을 버리라는 것이지요.

비움은 자산이나 현금이 많은 부자보다는 오히려 내집마련이 거의 전부인 서민에게 더욱더 중요합니다.

무주택자라면 지금 비울게 없겠다고 생각하겠지요. 하지만 그렇지 않습니다. 넓은 의미에서, 적극적으로 행동한다는 의미에서 보면 전세를 살고있다면 지금 살고 있는 전셋집을 비우고(전세금을 종자돈으로 해서) 내집마련을 해서 채워야 합니다. 대출규제로 자금 확보가 쉽지 않지만 급매물이 나오고, 가격이 하락하는 지금과 같은 매수자 우위 시장의 기회를 적극 활용해야 합니다.

침체기에 주식시장에서 개미라고 속칭하는 대부분 사람들은 산 뒤 산 가격보다 시세가 더 떨어지면 어떻게 하느냐? 이제 집값이 오르는 시대는 끝난 것이 아니냐? 고 반문하겠지요. 그러면 저는 이렇게 반문하겠습니다. 이제 부동산 불패신화가 끝난다면 우리가 잘 아는 경제전문가부터, 아니 부동산 부자부터 몽땅 집을 팔고, 땅을 팔아야 하지 않을까요? 정부나 기업 고위층도 마찬가지고 말입니다. 하지만 아직까지 그런 소식은 듣지 못하고 있습니다.

한편 비움의 전제는 채움입니다. 매매 순서야 먼저 팔고 나중에 사야겠지만 팔기 전에 사야할 부동산 대상을 먼저 골라야 한다는 것입니다.

주택에 국한해서 보면 전셋집을 사는 사람은 전셋집을 비우고 내집으로 채우세요. 내집이 있는 분의 경우 미래가치가 더 높은 주택을 골라 기존 것을 팔고 갈아타세요. 그러기 위해선 지금과 같은 침체기에 먼저 비워야(팔아야) 할 것입니다.

팔고 싶어도 팔리지 않는데 어떻게 하냐고 하는 분들이 주변에 많습니다. 물론 무조건 가격을 내린다고 잘 팔리는 것은 아니지만 사야할 새로운 부동산이 정해졌다면 매수자가 원하는 가격에라도 과감히 팔아야 하는 희생도 감수해야 합니다. 시세대로 팔고, 시세보다 싸게 산다는 것은 시장에서 불가능합니다.

제때(침체기)에 버리지 않으면 새로운 것을 얻을 수 없고, 최악의 경우 지금 가지고 있는 기존 것까지 잃을 수 있습니다. 명심하세요.

채움: Take

버리기 전에 채울 것을 먼저 정해야 합니다. 침체기엔 버리기도(팔기도) 쉽지 않지만 살 만한 것을 찾기도 쉽지 않습니다. 하지만 반드시 꼭 찾아야 합니다. 왜냐구요? 그래야 버릴 수 있기 때문입니다. 

채워야 하는 부동산은 이런 것입니다. 주택에 한정해서 다시 한번 정리합니다.

부자들이 매입하는 주택인가? 여기서 부자란 강남 부자만을 말하는 것이 아니라 지역별로 해당 지역에 사는 중산층 이상이 꾸준히, 지속적으로 매입하는(매입하고 싶어 하는) 주택인가라는 의미로 보면 되겠습니다.

세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 세입자들이 살고 싶어 하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 주부들이 교육을 중심으로 쇼핑 교통 공원 등 인프라가 제대로 갖춘 곳을 선호하고 있으므로 이와 크게 다르지 않을 것입니다. 세입자가 살고 싶어 하는 단지라면 세입자는 잠재적 수요자이므로 침체기에는 가격하락을 받쳐주는 지지대 역할을 하게 됩니다. 

마지막으로 유효수요자가 많은가? 즉 주택구매력이 있는 유효수요자가 많이 있는 지역의 주택인가? 라는 의미입니다. 과거 제가 은평뉴타운 시세에 대해 예측한 적이 있는데 틀린 결정적인 이유는 은평구 불광동 일대에 유효수요가 부족하다는 사실을 소홀히 다뤘기 때문이었습니다. 유효수요가 부족한데다 비싼 분양가로 가격 경쟁력이 떨어지면서 하락세가 장기화된 것이지요.

위 세가지 요건을 모두 갖춘 단지를 찾는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다. 하지만 자금사정을 고려하면 삼박자를 갖춘 단지를 매입하기는 어려울 것입니다. 따라서 세가지 요건 중 최소한 한 가지 이상 갖춘 단지를 찾아 채우는 게(사는 게) 현실적일 것입니다.

0