금년 부동산의 흐름이 연초 최악의 상태에서 바닥을 찍은후 강남권 재건축 시장을 중심으로 과열조짐이 보이자 정부는 LTV(담보대출인정비율) 하향조치,강남권 자금출처 조사실시,DTI의(소득대비 부채비율)비투기지역 까지 확대시행등 일련의 금융 규제조치를 전면에 내세워 주택시장의 불안을  걷어낼려는 조치를 취했다.

 

그 덕택에  세제혜택과 DTI면제를 어부지리(漁父之利)로 얻은 미분양.분양시장과 4대강 정비사업,서울-춘전,서울-용인고속도로등 개설 여파로 주변 토지시장이 꿈틀거렸다.

이를 마치 증명이라 하듯이 언론지상에 아파트 분양시장(미분양포함)과 토지분할 판매 광고가 식상할 정도로 쉴사이 없이 광고지면을 장식하고 있다.

그중 토지분할판매 광고를 보고 필자를 찾아온 손님이 있어 직접 현장을 방문하여 상담한 결과와 그 실태에 대해서 알아본다.

 

2006년 당시 8.31일부동산 종합 대책의 일환으로 『국토의계획및이용에관한법률』 시행령을 개정하여 종전 도시지역에서만 토지분할시 허가를 받도록 한것을 비도시지역까지 확대하여 비도시지역 토지분할도 개발행위 허가대상에 포함시켜 허가를 받도록 하였는바,이는 부동산 투기및 기획부동산에 의한 토지 분양사기를 사전에 방지하기 위함이 목적 이였다.

그러한 까닭에 소위'기획부동산'들이 현재는 가(假)분할도에 의하여 매수자앞 개별 등기를 당장에는 해줄수가 없는 상황되자 어쩔수없이 지주와 공동 또는 기획부동산들이 실제로  임야를 자기앞 매수.등기한후 가(假)분할도에 의해 소비자들에게  향후 개별등기를 전제로 계약당시 지분등기 조건으로 분할 판매 하게되는 것 이다.

물론 2006년 이전 토지가래허가구역이 아닌 비도시지역 지역은 토지분할이 허가없이도 가능하여(지분쪼개기) 토지분할 등기시 지분등기뿐만 아니라 소비자들에게 신뢰를 주고자 당초부터 개별 등기를 전제로 토지분할판매가 기성을 부리기도 했었다.

사유가 이렇다보니 회사보유분(기획부동산등)에서 토지가 가(假)분할판매되면 일단 매수자앞 지분등기를 한후 분양이 모두 완료되면 [공유물 분할협의서]로 분할하여 개별등기를 해준다는 것인데 이를 믿게하기 위하여 변호사 확약서나 법무사 확약서를 보여주니 왠만한 소비자들은 믿을 수밖에 없을 것 이다.

 

 

변호사 확약서가 들어가는 이유

이는 한마디로 변호사가 당초 지분등기로 매입한 토지를 개별등기를 해준다는 것에 대한 신뢰를 주기위한 것이지만 변호사 입장에서는 공유물분할 협의신청이 완료 되어야만 해준다는 하나의 의사표시이자 약속이지 법적 구속력은 없는 것이므로 맹신 할 필요가 없는 것 이다.

왜냐하면 토지 가(假)분할 판매가 일부만 판매되고 나머지가 판매되지 않거나 늦어지면 결국 우선 협의에 의한 자진분할이 아니라 급한사람이 법원에 『공유물 분할 청구 소송』을 낼수밖에 없고  법적으로도 우선 협의가 안되면 법원은 경매를 명하여 현금 청산시키기  때문이다.

흔히 공유물(지분등기된 토지) 분할은 당사자끼리 협의분할 하고자 할때 특히 기획공유물 가분할 토지는 지분 소유자가  많으므로 소유자가 많으면 서로 좋은 위치를 차지할려고 하기 때문에 협의분할이 되지않는 것이 명약관화(明若觀火) 하다

 

경우에 따라서는 토지분할 판매당시 기획부동산 일원도 같이 들어가서 매입하고 나중에 나머지 소유자들에게 자기땅을 고가로 사라고 하거나 아니면 반대로 나머지 소유자들의 토지를 싸게 자기한테 넘겨라고 은근히 협박하기도 한다.

 

이는 법적으로 분할소송을 청구하더라도 우선 협의가 안되면  결국 경매에 의한 현금청산되므로 소비자들은 당초 싼땅을 비싸게 산것도 억울한데  팔때조차도 강제로 똥값에 처분해되야만 하는 소위 두번죽는물건이 되고  만다는 것에 상당히 유의할 필요가 있다는 것 이다.

물론 최근 기획사들은 토지분할 판매당시 개별등기를 전제로 『공유물분할협의서』나 향후 매수자끼리 추가 부담금을 전제로 단지내 도로를 내기위한 『토지사용승낙서』등도 계약당시 받아 놓는 치밀함을 보이나 이는 기획사가 향후 책임을 지고 도로를 개설해 준다는 것이 아니라 매수자끼리 혹은 집을 꼭 짓겠다는 필요한 사람끼리 추가 부담금을 내고서 도로는 알아서 개설하라는 의미일 뿐이다.

 

도로는 계약당시 추가부담금을 전제로 도로사용승낙서를 받는다고 하지만  집을 짓기 위한 상,하수도,오.폐수시설,전기.통신등 제반시설은 향후 필요한 사림끼리 모여서 알아서 하라는 의미이므로 제반 인프라시설이 불필요한 단순 투자용으로 매수한 사람들은 관심 밖이므로 실제 사용 용도로는 사실상 불가능 한 것이 되고 만다는 것 이다.

 

 

 

 

토지를 가(假)분할 매매하는 것은 사실이지만 종국적으로 집한채 짓기도 어려운 것이 토지 가(假)분할매매의 헛점인 것 이다

 

결국 투자로 사서 누군가에게 다시 투자라는 미끼로 팔아먹어야 하는데 설사 투자로 제3자에게 팔아 먹으려고 해도 토지의 용도가 불분명한데 쉽게 사겠는가 ?

아이러니하게도 토지분할 판매지역을 가보면 해당지역을 잘아는 사람이 많이 산다는 것이고 또한 유명한 인사들이 끼어 있다는 것 이다.

 

그러나 해당지역에 무엇이 개발되고 도로는 어떻게 낸다는 것이  사실이라도 정작 당해 토지가 무엇으로 사용될 것 인가 ? 를 고민하지 않고 주변 개발 호재만 믿고 사는 것이 토지 가(假)분할 매매의  첫 실수라는 것 이다.

 

아무리 주변이 개발된다고 해도 쓸모없는 토지는 결국 해당지역이 통째로 수용되거나 통째로 개발되지 않으면 팔아 먹거나 살수 있는 집 한채라도 제대로 지을수 없는 것이 현실인 것 이다.

 

허무한 발길로 현장을 돌아서 나올때 느끼는 것은 그래도 상당히 많은 사람들이 분할을 전제한 토지를 산다는 것 이고 전문가 조차도 상담을 받을때는 현혹될수 있을 정도로 분위기에 쏠린다는 것 이다

 

사실 이들이 제공하는 정보나 공부상 자료는 필자가 판단하기로는 모두 맞는 것으로 보이지만 도로도 없는데 집을 어떻게 짓느냐고 물의니 상담원은 토지분할 매매시 개별 필지마다  추가 부담금을 내는 조건으로 『도로사용승낙서』를 받기 때문에 아무런  문제없다고 한다.

 

그러면 상.하수도,오.폐수시설등 기반 시설문제를 제기하자 상담직원이 당황하면서직위가 높은 사람을 모시고 나와 그분이 하는 말이 투자목적으로 거의 가(假)분할 토지(임야)를 사는 것이지 주거용으로 분할 토지를 사는 사람이 얼마나 있겠냐 ? 하고  반문해 버린다.

 

즉 이는 판매에만 목적이 있는 것이자 판매되고 나면 매수자끼리 모든 것을 알아서 하라는 뜻인데 이해하기도 어렵지만 토지 분할을 전제로 토지를 매수한 사람이 다시 언젠가는 3자에게 미끼를 던져 팔아먹을 수밖에 없는 어떤 당위성을 전제로 또하나의 억울한 사람을 만들어 내야 된다는 논리이다 따라서 토목공사가 완료되지 않은 기획물건의 두번째 함정이 여기에 있는 것 이다.

 

매수자 역시 주변개발 호재가 사실이라는 것만 믿고 가(假)분할토지를 매수한후 주변에 뭐가 들어오고 주변 시세가 얼마니 내가 산 토지는 얼마가 될 것이라는 등 허세를 부리고 있지만 정작 누군가에개 덤탱이를 쉬우지 않는 한 팔아먹기는 어렵다는 것을 당초에는 분위기에 휩쓸려 인지 하지 못하고 있다가 막상 다시 팔려고 하니까 뒤늦게 속았다는 생각을 가진 사람들을 우리는 흔히 보았을 것 이다. 

 

 

 

 

필자가 기획물건에 대하여 여러번 칼럼을 쓴적이 있다  기획물건이라고 해서 무조건 나쁜 것은 아니고 합법적인 테두리내에서 어느 선까지는 책임지고(예:단지내 도로개설등) 사후 관리를 어느 정도라도 보장해 주면 무슨 큰 문제가 있겠는가 ?

 

자기의 눈이 어두워 무용지물의 싼땅을 비싸게 사는 것은 먼저 본인의 우매(愚昧)함에 반성을 해봐야 하고 사후 약방문식으로 그들을 탓해 보았자 그들은 이미 사라져 법적 상대조차도 찾을수 없다는 것에 또 한번  아품을 겪게 되므로 현장을 방문할때는 현장 분위기에 휩쓸리지 않을 판단기준을 가지고 가거나 아니면 옥석을 가릴수 있는 식견있는 전문가와 동행하는 것이 실패하지 않는 올바른 투자 방법의 지름길이 될 것 이다.