[스크랩] 오우 용산이여! :: 닥터아파트 블로그

용산이 강북의 강남으로 떠오르고 있다.

서울시 낙후 지역으로 손꼽히는 용산구가 새로운 도시로의 변모를 꾀하고 있다.

용산구는 쾌적하고 다양한 주거문화 창출과 친환경적인 도시로 개발하기 위해 미군기지를 녹지 공원으로 조성하고 이와 더불어 한남뉴타운, 용산역 주변 개발을 비롯해 인근 재건축은 물론 재개발로 개발열기가 뜨겁다.

여기에 용산이 금융과 IT, 관광을 주요 테마로 국제적인 복합단지로 거듭날 계획이어서 세간의 이목이 집중되고 있기도 하다. 또, 그동안 노후·불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설 정비와 주민 주거환경이 열악해 개선이 시급했던 효창동, 용문동, 청파동 등이 쾌적한 환경 조성을 위한 작업이 함께 진행되면서 이에 대한 시너지 효과로 용산의 가치가 급부상하고 있다.

개발로 가치가 재조명되고 있는 곳은 효창3·4·5·6구역과 용문구역, 신계구역, 청파2가구역 등 7개 구역. 각 단지별 주민편의시설과 녹지 공원 등을 친환경 조성을 위한 작업이 진행 중이다. 현재 7개 구역 중 효창3구역, 용문구역, 신계구역은 분양가 상한제를 피하기 위해 관리처분계획을 수립을 마치고 일부 철거 및 공사가 한창 진행 중에 있다.

용산구 재개발 담당자는 “재건축, 재개발, 뉴타운 등 각 과별로 순차적 사업을 진행하고 있다”면서 “서울시 최고 도시를 만들기 위해 구도 최선을 다하고 있다”고 말했다.

∥신계구역, 분양가 상한제 피했다

신계구역 주택재개발조합(조합장=강효원)이 지난 달 28일 관리처분계획 인가 신청을 마쳐 한동안의 이슈로 떠오르던 분양가 상한제를 피해 사업을 추진 중이다. 관리처분계획을 수립함에 따라 현재 이주 및 철거가 한창 진행 중이다.

총 대지면적 5만8599.2㎡로 인근 단지 중 제일 큰 단지를 구성하게 될 신계구역은 재개발 사업을 통해 지하2층, 지상25층 아파트 13개 동 총 867세대를 신축할 계획이다.

신계구역은 2003년 12월 추진위원회를 설립해 2005년 7월 조합설립, 2006년 7월 사업시행인가 등 단계를 거쳐 사업을 진행하고 있다.

☞ 참고 : 신계구역 관리처분 내용

조합원 분양가 일반 분양가

(시행사 : 대림산업)

■ 신계지구 분양계획								단위 : 천원 / 평
평형	세대수				분양가(기준층)		평당분양가(기준층)
평형	계	조합원	보류시설	일반	조합원	일반	조합원	일반
24A	72	37		35	332,450	446,241	13,852	18,593
24B	84	37		47	314,200	421,744	13,092	17,573
33A	168	34		134	494,050	661,378	14,971	20,042
33B	277	196	1	80	509,550	682,128	15,441	20,671
46A	80	30	1	49	760,600	1,011,436	16,535	21,988
46B	124	62	1	61	777,050	1,033,311	16,892	22,463
56	46	23	1	22	970,350	1,285,231	17,328	22,951
총계	699	350	3	346			15,444	20,611

임대(15평)	168

∥용문구역, 우리도 분양가 상한제 피했다

용문구역 주택재개발조합(조합장=허용섭)이 철거작업을 한창 진행 중이다.

이수건설을 시공사로 선정해 사업을 추진 중인 용문구역은 1월 조합원 동·호수 추첨을 마치고 3월 착공과 함께 일반분양을 계획하고 있다.

총 대지면적 12,852.70㎡에 지하1층 지상 10층 아파트 4개동 195세대를 신축하는 용문구역은 지난 10월 관리처분인가를 받아 원만한 사업을 추진하고 있다.

2001년 9월 재개발 구역으로 지정된 용문구역은 2002년 5월 조합설립인가, 2006년 3월 사업시행인가를 받은 바 있다.

∥청파2구역, 재개발 준비합니다

청파2구역 재개발추진위원회(위원장=박용호)도 재개발 사업을 위한 준비 작업이 한창이다.

청파2가 106번지 일대를 대지면적 총 2만6973.13㎡에 토지등소유자 324명이 거주하고 있다. 2005년 추진위원회를 승인 받고 현재 구역지정을 위한 작업을 진행하고 있다.

☞ 청파2가 주택재개발 정비예정구역 구역도

∥효창3구역, 공정률 4.55%로 터파기 한창

효창3구역 주택재개발조합(조합장=오태완)은 공정률 4.55%를 보이며 터파기 공사가 한창 진행 중이다. 효창동 5번지과 도원동 1번지 일대를 사업구역으로 하는 효창3구역은 총 대지면적 1만5702㎡에 용적률 240%를 적용해 지하2층 지상 17∼24층 아파트 7개 동을 신축한다.

대우건설을 시공회사로 선정해 사업을 추진 중이며 2010년 5월 입주를 계획하고 있다.

효창3구역은 인근 지역 중 가장 먼저 사업을 시작해 1999년 9월 조합설립인가, 2003년 5월 사업시행인가를 받았으며 작년 8월 관리처분계획 인가를 받았다. 이 후 철거를 진행해 작년 12월 12일 철거를 마치고 6월 8일 공사를 시작했다.

☞ 참고 : 효창 파크푸르지오 - 76~145㎡(23~44평형), 302가구로 이뤄져 있다. 이중 조합원분을 제외한 161가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 7분 가량 소요되며, 금양초, 선린중, 신광여중·고가 통학권 내 있다. 인근 생활편의시설은 부족한 편이지만, 용산역이나 서울역으로 이동해 아이파크백화점, 롯데마트, 콩코스 등을 이용할 수 있다. 국제업무단지 개발에 따른 수혜가 예상되며, 내년 2월로 분양일정이 잡혀 있다.

∥효창4구역, 사업인가 신청합니다

효창4구역 주택재개발조합(조합장=권정걸)은 건축심의를 진행 중에 있다.

효창동 117-1번지 일대에 위치한 효창4구역은 총 대지면적 9,901㎡에 104세대가 거주하고 있으며 용적률 222.16%를 적용해 지하2층 지상 17층 아파트 3개 동 총 172세대를 신축하기 위한 사업계획을 작성 중이다. 효창4구역은 조만간 이에 대한 사업시행인가를 신청할 계획이다.

2005년 3월 추진위원회를 구성한 효창4구역은 작년 10월 정비구역으로 지정 받고 12월 26일 조합설립인가를 받아 사업을 추진 중이다.

∥효창5구역, 동의서 징구 한창

효창5구역 주택재개발추진위원회(위원장=한태봉)가 본격적인 사업을 진행한다.

효창5구역은 지난달 15일 구역지정을 받고 현재 동의서 징구 작업이 한창이다. 현재 동의서 접수 작업이 순조롭게 진행되고 있으며 2월 경 추진위 창립총회도 계획하고 있다. 추진위 관계자는 “구역지정 신청 후 15개월만에 구역지정이 됐다”면서 “좋은 단지를 조성하기 위해 최선을 다할 것”이라는 각오를 밝혔다.

효창동 13번지 일대를 사업구역으로 하는 효창5구역은 대지면적 22,933㎡에 용적률 229.87%를 적용해 지하1층 지상 18층 아파트 7개동 총 446세대를 신축할 계획이다.

☞ 참고 : 구역지정 내용(서울시 고시 2007.11.15)

- 건축시설계획 : 건폐율 39% 이하, 용적율 230% 이하, 평균 16층(최고 18층)

- 임대주택 : 1동 76가구 (40㎡ 이하 31세대, 40~50㎡ 38가구, 50 ~60㎡ 9가구)

∥효창6구역, 재개발 추진합니다

효창6구역 주택재개발추진위원회(위원장=강덕재)는 효창동 3번지 일대를 사업구역으로 하고 있다. 총 대지면적 1만5천㎡를 사업부지로 하고있으며 지난 10월 말 추진위원회 승인을 받아 본격적이 사업을 추진 중이다.

(출처 : 주거환경신문, 2008.1.2)

☞ 추가자료

§§ 용산부도심 지구별 개발계획 §§
지구	용도	개발내용	용적율(%)	높이(m)
① 용산국제업무지구	일반상업 준주거	업무시설 도심주거	250~800	100~150 상징건물350
② 용산역사지구	일반상업	복합역사	300	150
③ 용산역 전면	일반상업	업무시설	800	150
④ 국제빌딩주변	일반상업	업무시설	600~800	150
⑤ 용산공원남측	준주거	복합용도	550	80~150
⑥ 신계주택재개발	일반주거	공동주택	250	20층
⑦ 문배동 지역	준주거	복합용도	500	100
⑧ 아세아아파트	일반주거	공동주택	250	20층
⑨ 태평양부지	일반상업	업무시설	800	150
⑩ 세계일보사부지	준주거	복합용도	500	150
⑪ 자동차정류장부지	일반상업	업무시설	800	100

※ '지구' 앞에 표시된 번호는 지도상의 번호의 지역과 동일

■ 한눈에 보는 용산 개발계획

철도정비창 부지 44만2천5백75㎡와 서부이촌동 12만4천2백25㎡를 통합해 총 56만6천8백㎡ 규모로 진행되는 대규모 프로젝트다. 2010년 1월에 착공에 들어갈 예정.

용적률 608%, 주거비율 29%(건축 연면적 기준 33%)가 적용된다. 중심부에는 150층의 랜드마크 빌딩이 건립되고 주변부에는 주상복합아파트가 세워진다. 사업대지 면적의 40%는 도로와 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성된다.

한강변에는 국제광역터미널이 건립되고 유람선 선착장과 경제·문화 기반시설이 들어선다. 서울시는 이 지역을 대표적인 '항구도시'로 키운다는 구상이다.

또 강변북로를 지하화해 상업·문화시설을 한강변에 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 할 계획.

8월 30일에는 이주대책일을 공고했다. 8월 17일 서울시와 코레일이 서부이촌동을 국제업무지구와 통합개발하기로 하면서 서부이촌동에 집중될 투기세력 차단을 위한 조치였다. 이 날 이후 매수한 매수자들은 새 아파트 분양권을 받는 데에 상당히 불리해지게 됐다.

서울시 도시관리과 관계자는 “한강을 가로막고 있는 대림, 성원, 동원, 중산, 시범 등 서부이촌동 통합개발 부지 내에 위치한 단지들의 철거문제나 아파트 부지 개발에 대해서는 주민협의 후 구체적인 계획안을 수립해 결정할 예정이다.” 고 말했다.

용산 국제업무지구의 주상복합 아파트는 2013년 완공, 150층 랜드마크 빌딩은 2014년~2015년 건립될 계획이다.

- 한남재정비촉진지구

한남재정비촉진지구는 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 1백9만5천8백㎡ 규모로 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후·불량 주택 밀집지역이다.

재정비 사업을 통해 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표 주거단지로 거듭날 것으로 기대되는 지역이다. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산공원 조망권이 확보돼 있고, 서쪽에 용산민족공원까지 조성되면 트리플 조망까지 가능한 입지가 뛰어난 곳이다.

여기에 인접한 단국대부지가 지난 2007년 8월 지구단위계획 통과로 6백가구 규모의 고급 주거단지로 거듭나게 되면서 한남재정비촉진지구 일대는 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리 잡을 예정.

이 곳은 지난 2003년 2차뉴타운으로 지정됐고 3년 만인 2006년 10월 19일에 재정비촉진지구로 재지정됐다.

재정비촉진지구 지정에 따라 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 적용돼 개발행위 제한은 물론 20㎡ 이상 토지 거래에 대해서도 허가제한을 받게 됐지만 용적률 및 층고제한 완화에 대한 기대감은 여전히 높다.

현재 재정비촉진계획(안)을 수립 중으로 이르면 2008년 4월에 재정비촉진계획이 결정될 것으로 보인다.

- 용산민족공원

용산구 용산동1가 일대 용산미군 부지 2백70만㎡에 예정된 대규모 공원조성사업이다. 메인포스트와 사우스포스트, 유엔사수송단, 캠프킴부지 등이 모두 속한다.

2008년 1월 1일부터 용산공원특별법시행령 및 시행규칙제정안이 시행될 예정.

2008년부터 기초조사 및 기본계획 수립을 위한 국제공모를 실시하고 용산미군기지 이전이 완료되는 2012년까지 모든 준비를 마무리할 계획이다. 2015년부터 단계적으로 일반 시민에게 개방되며 2030년 완전 개방이 목표다.

- 청파·원효로 일대 재정비촉진지구 추진

서계동과 청파동은 전통적으로 주거지역으로는 열악한 환경을 갖고 있어 주변에 비해 상대적으로 선호도가 낮았던 곳이다.

그러나 서울역에 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통을 앞두고 재정비촉진지구 사업 추진이 활성화되기 시작했다. 서울역세권 개발의 중심지인 동시에 국제업무지구 배후지로서 개발의 필요성이 대두되고 있기 때문이다.

재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동, 원효로3,4가 일대 51만7천57㎡ 규모로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다.

하지만 현재는 용산구청이 기존 서계동에 청파동을 더해 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 추진하면서 4차뉴타운 후보지로도 주목받고 있다. 지난 6월 29일 개발행위허가제한구역으로 지정됐다.

■ 용산 미래전철망

(자료출처 : Daum cafe - 부동산재테크)서울 용산구 효창동 용문동 청파동 일대 재개발 구역 땅값이 급등하면서 매물이 자취를 감췄다. 올 들어 용산 국제업무지구 개발이 본격화되면서 노후 다세대, 단독주택을 사려는 투자 수요가 몰렸기 때문이다.

이로써 2년 전 3.3㎡당 1300만-1500만원 안팎이던 지분 가격도 3000만원, 일부 지역은 5000만원까지 치솟았다.

현지 중개업계 관계자는 "가격이 지나치게 올랐지만 여전히 사려는 수요가 넘쳐나고 있다"라며 "그러나 새 정부 취임 이후 규제 완화가 예상되고 용산 개발에 대한 기대감이 커질 것으로 예상돼 가격은 더욱 오를 것"이라고 예상하고 있다.

◇ 효창 3구역, 용문구역, 신계지구 분양임박 = 현재 용산 국제업무지구 개발 예정지 주변에서 추진 중인 재개발 지역은 대략 6곳. 이중 분양이 임박한 곳은 효창 3구역, 용문구역, 신계구역 등 3곳이다.

효창역 인근 효창동 5번지 일대 효창 3구역은 용산 재개발 사업 중 사업 추진이 가장 빠르다. 대우건설이 시공사로 이르면 내년 2월경에 일반분양을 앞두고 있다. 지하 2층, 지상 24층 7개동 302가구 규모다. 78.3㎡ 138가구, 109.7㎡ 2가구, 147.7㎡ 21가구 등 총 161가구가 일반 분양된다.

현재 조합원 분양가는 99㎡(30평형) 기준으로 3.3㎡당 1000만원 내외. 동일 평형대 일반분양가격이 3.3㎡당 1700만원선에서 책정될 것으로 보여, 현지 중개업자들은 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 유리하다고 밝히고 있다. 다만 이 경우 분양권 프리미엄이 부담이다. 로얄층은 전평형에 걸쳐 대략 7000만~1억원 안팎이 될 것으로 보인다.

용문동 90번지 일대 1만3000여㎡를 재개발하는 용문구역은 지난해 3월 사업시행인가를 받았다. 10층 이하 4개동 195가구 규모다. 전체 195가구 중 79㎡형과 142㎡형에서 64가구가 일반 분양된다. 서울 지하철 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있다.

인근에 국제업무단지 예정지와 용산공원 등이 가까워 후광효과를 기대해볼 만하다는 주변 중개업소의 설명이다. 시공사는 이수건설로 내년 상반기 일반분양을 목표로 하고 있다. 분양가는 아직 미정이다.

대림산업이 시공하는 신계구역도 최근 관리처분 총회를 열었다. 사실상 분양가 상한제를 피했다는 게 주변 중개업소의 설명이다. 이 지역은 신계동 1-1 일대 5만8599㎡를 재개발하는 것으로 단지규모가 13개동 860가구로 비교적 크다. 공급가구수는 80㎡ 84가구, 110㎡ 445가구, 153㎡ 124가구, 187㎡ 46가구다. 임대아파트 168가구도 함께 들어선다.

관리처분계획안에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 1250만-1700만원 일반분양가 3.3㎡당 1660만-2300만원 선이다.

다만 조합은 내년 일반분양 시기에 부동산시장 상황을 지켜보고 현재 책정된 일반분양가보다 3.3㎡당 100만~200만원 정도 높일 것을 검토 중이다.

이 경우 신계지구의 일반분양가는 3.3㎡당 1800만-2500만원에 달할 것으로 예상된다. 결국 이 지역도 효창 3구역과 마찬가지로 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 훨씬 유리할 것으로 보인다.

◇ 청파 2구역, 효창 4구역, 효창 5구역 = 청파 2구역, 효창 4구역, 효창 5구역은 지구지정을 받는 등 재개발사업이 시작단계인 곳들이다.

청파2구역은 청파 2가 106번지 일대(2만6973㎡)로 지난 2005년 8월 조합설립추진위원회 승인을 받은 곳이다. 이 지역은 재개발 예정구역이면서 재정비 촉진지구에도 포함돼 있다.

대지 6평 이상의 거래는 용산구청의 허가를 받아야 한다. 다만 워낙 매물이 없어 거래는 한 달에 1건도 힘들다는 게 중개업소의 설명이다. 시세는 6평 이하는 3.3㎡당 9000만 원 선. 10평 내외는 4000만원 선이다.

롯데건설이 시공하는 효창 4구역은 효창동 117-1번지 일대 9900㎡를 재개발하는 사업이다. 지난해 12월 재개발조합 설립인가를 받았다. 효창 4구역은 3개동 170가구로 일반분양은 대략 70가구 안팎으로 예상되고 있다.
올해 초만해도 3.3㎡당 10평형 기준으로 1800만-2000만원선이었지만 최근 가격이 급등하면서 현재는 2500만-3000만원까지 뛰었다.

용산구청 바로 뒤편에 자리잡은 효창 5구역도 재개발이 추진 중이다. 롯데건설이 시공사로 대략 450가구, 일반분양 265가구가 공급될 예정이다. 지분시세는 3.3㎡당 3000만원 내외다.

◇재개발 지분 "추가 상승" VS "신중론" 교차 = 용산구 재개발 지분 투자는 추가 가격 상승과 신중론이 교차하고 있다. 다만 현재로선 추가 가격 상승론이 우세하다.

효창 4구역 E공인 관계자는 “효창동 한신아파트 148㎡(45평형) 거래 시세는 7억-7억5000만원이지만 호가는 8억원에 달하는 상황”이라며 “이 같은 아파트 시세를 감안할 때 재개발 지분 가격은 현재 3.3㎡ 3000만원이 결코 비싼 게 아니라고 보고, 추가 가격 상승도 예상된다”고 말했다.

반면 또 다른 S공인 관계자는 “10평짜리 연립을 3.3㎡당 3000만원에 사면 초기 투자비가 3억원이고, 여기에 추가 분담금을 1억원 정도 내고 24평형을 받는다면 3.3㎡당 2000만원 가까운 돈을 내고 집을 마련하는 셈”이라며 “사업추진 속도 등을 고려해 투자에 나서야 할 것”이라고 말했다

[출처] 용산 개발 구성내역|작성자 죽천-네이버블로그

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