상대를 꿰뚫어라.(부자로 가는 길 18)
글쓴이	밝은맨토(ange1000) neonet

 

부처님 오신 날을 맞아 사찰을 찾는 분들이 많을 것으로 여겨집니다.사찰에 가보면,대웅전 지붕 처마 아래 벽면에, 큰 원안에 까만 작은 원 3개가 삼각형 형태로 그려진 도형 그림을(星中圓月圖) 볼 수 있을 것입니다. 이 것은 화엄 십바라밀도 중 열번째인 智바라밀도를 뜻하는 것으로서 '보름달 속의 별 3개'를 형상화한 그림입니다.지바라밀도는 완전한 지혜를 올바로 성취하는 것을 나타냅니다. 완전한 지혜를 성취하기 위해서 끊임없이 노력하고 수행하자는 의미로 이 그림을 그려놓았을 것입니다.

우리가 부동산 투자를 함에 있어서도, 건축법규,각종 세금법규(양도세,종부세,취득세,등록세,재산세등),임대주택법규,도시개발계획 등 투자 대상 물건과 관련하여 끊임없이 공부하고 발품을 파는 노력을 하여야 할 것입니다. 그리하여 투자 대상 물건에 대하여는 거의 전문가 수준으로 완벽한 사전 지식을 갖추어야만 할 것입니다.실제 부동산 투자에 있어서는 알고 있는 지 여부가 바로 돈과 직결되는 것입니다.(예를들면, 임대주택사업자가 전용 18평 이하의 임대용주택을 짓기 위하여 대지를 구입할 경우에는 토지 취득세와 등록세 등이 면제되고, 그 땅에 신축한 건물에 대한 취득세와 등록세도 면제되며, 신축 건물로서 18평 이하의 주택을 사서 임대용으로 하면 구입시 취득세와 등록세가 면제되는 것입니다.) 그리고, 매매 상대방에 대한 철저한 정보분석이 있어야만 할 것입니다. 물건과 상대방에 대해서 잘 알고 있어야만,저평가 여부에 대한 정확한 가치판단을 할 수 있을 것이며 투자에 대한 확신을 가질 수 있을 것입니다. 확신이 있어야만,시장 분위기에 흔들리지 않고,주위의 거짓말에 휘둘리지 않을 수 있으며,소신을 가지고 얼마든지 참고 견뎌낼 수 있을 것입니다. 잘 알지 못하여 확신을 가지지 못한다면, 더 오를 것이라도 참아내지 못하고 조그마한 조정에도 겁이나서 팔아버리는 실수를 할 수 있으며, 활황에 편승해 주위의 무책임한 권유로 아무런 냉정한 판단 없이 따라 붙었다가 폭탄돌리기의 희생양이 될 수도 있을 것입니다.

2001.6.개업하여 음식점을 하는 상업지역 땅이 있었습니다. 6미터 도로를 물었고 도로변 세로폭이 짧고 가로폭이 긴 사다리꼴 대지였습니다.저는 식사를 하러 이 음식점에 들를 때마다,식당으로는 참 아까운 땅이라고 여겼습니다. 도로 사선 문제로 안쪽으로 물러나 짓더라도 충분히 12층까지는 건물을 올릴 수 있을 것 같았고,상업지역이라서 용적율도 500%이상은 나올 것 같았기에, 오피스텔 부지로는 최적지로 생각되었습니다. 그러던 중, 2003.2.경 갑자기 식당이 문을 닫고 철거작업에 들어가는 것을 보고서, 알아 보았더니, 어떤 업체가 이 땅을 매입하여 아파트를 짓기 위해 철거하는 것이었습니다. 공사가 진행되어 철거가 끝나고 땅을 파다가 갑자기 공사가 중단되고 일이 진척되는 기미가 보이지 않아서 알아 보았더니 지하 3층을 파야 하는 데, 지하 암반이 나와서 공사비가 많이 들어서 사업을 취소하려 한다는 것이었습니다. 2003.7. 그 업체 사장과 만났더니,자신들이 대지 매입비를 비롯하여 철거비, 공사비 등이 약 11억원이 들어갔다며 그 금액으로 인수하기를 요청하는 것이었습니다. 등기부등본을 보니, 은행에 5억원이 저당 잡혀 있어서,은행에 알아보았더니 그 업체의 총 부채가 50억 정도 되는 데 자금 사정이 나빠서 이자가 제때 들어오지 않는 등 문제가 많아서 걱정이라며 될 수 있으면 저더러 그 땅을 매수해 달라는 부탁을 하였습니다. 그 후에도 수차에 걸쳐서 전화가 오고 만나자고 하여도 저는 자금이 없고 땅값이 비싸서 사업성이 없어서 살 수 없다며 연락을 끊고 지내던 중, 2004.8. 초순 경,길에서 우연히 그 업체 사장을 만났더니, 부도 일보 직전이라며 얼마면 사겠느냐고 하기에, 8억이면 사겠다고 하였더니, 1500만원만 올려달라고 하여 8억1천5백만원에 그 땅 283평을 매입할 수 있었습니다. 이 땅이 제가 9회 차글에서 말한 133실 규모의 12층짜리 오피스텔 빌딩을 지은 바로 그 땅입니다. 오피스텔 건물은 기계식 주차가 가능하기에 땅을 1층만 파고 주차타워를 올려서 건축할 수가 있었습니다. 아파트는 자주식 주차 밖에 허가가 나지 않기 때문에 지하 암반층 때문에 건축이 불가능하였던 것입니다.

부동산을 매입하기 전에 먼저 매도자에 대해서 철저히 연구하고 분석할 필요가 있습니다.매도인의 상황을 정확히 판단하여야만 보다 유리한 가격으로 부동산을 매수할 수 있을 것이기 때문입니다.(이러한 점이 그냥 시세표 대로 매매하는 주식 투자와 확연하게 다른 부동산 투자의 차이점일 것입니다) 부동산 등기부등본 등 관련자료를 통해 입수한 자료와 중개인을 통해 전해 들은 매도자에 대한 자료를 종합적으로 점검하여서, 매도인의 나이,직업,재정상태,자녀 상황,가정환경(이혼.재혼?)심리상태 및 팔려고 하는 이유( 종부세,양도세 문제) 등에 대해 철저한 분석을 끝내고 구체적인 매입 가격 조정에 들어가야 할 것입니다.

1)매도인이 물건을 30-40대에 구입하여 장기간 보유하다가 지금 60대로 매도하려 한다면, 대부분 자녀들의 결혼 준비금이나 노후자금 용도 및 사후 상속세 문제 등으로 반드시 팔아야만 하는 절박한 물건으로서 충분한 이익이 있는 상태이므로, 가격 흥정에서 서둘지 말고 좀더 낮은 가격대에 매수하도록 노력하여야 할 것이며,
2)매도인이 보유기간 동안 계속하여 대출금을 늘려왔거나, 여러금융기관에서 추가로 대출을 받아 자금을 운용하고 있다면, 자금사정이 좋지 않고 이자부담 등으로 더 이상 버텨내기가 힘들 것으로 추측되므로 시간을 끌면서 유리한 가격으로 매수하도록 힘써야 할 것이며.
3)여러 사람이 공동투자한 물건은 투기한 것으로서,매입한 지 적어도 5년이상된 물건일 경우엔 지쳐서 투자자들 사이에 의견대립이 있을 수 있으므로 서둘지 않아도 될 것이며,
4)매입한 지도 얼마되지 않고, 30-40대의 나이이면, 장기투자한 물건으로 보아야 하므로,높은 가격을 주지 않고는 매입이 불가능하다고 여겨서, 웬만하면 매입을 포기하고 다른 물건을 찾는 것이 좋다고 여겨지며,
5)50대의 나이인 경우에는, 인생의 정점기이므로,한창 잘 나갈 때이나,그래도 삶의 굴곡을 맛본 나이인 경우이므로,잘 설득하여 적당한 이익을 붙여 주면 매수가 가능한 물건으로 여겨지고,(환금성이 어려운 부동산을 팔고, 노후를 대비하여 수익성 부동산으로 교체하라고 조언하면, 의외로 잘 풀림)
6)종부세, 양도세 등의 문제로 파는 매물일 경우에는 상황을 유리하게 이끌 수 있는 장점이 있다고 생각됩니다.
(제가 경험한 사례들을 생각하여 정리해 보았는 바, 부동산 전문가인 고수분들 입장에서는 너무나 당연하고 잘 알고 계시는 사실들일 것이나, 초보자들도 계시는 것같아서 참고사항들로써 몇가지 적어 본 것입니다)

손자병법에서도, 知彼知己면 百戰不殆라고 하였듯이, 우리가 부동산 투자를 함에 있어서도, 투자할 대상 물건과 투자 상대방에 대해서 잘 알고 대처한다면, 투자에 실패하거나 실수하는 위태로움이 없을 것으로 생각됩니다. 항상 부동산에 대해서 열심히 공부하고, 상대방을 철저히 관찰하고 연구하여 최선의 투자를 할 수 있도록 하여야 할 것입니다.상대에게 설득 당하지 말고, 상대를 설득할 수 있을 만큼 부동산 투자에 대해서 완벽하게 알고 정통해 있어야만 할 것입니다. "부동산은 아는 만큼 보이는 것입니다."