2009-04-28 11:53

http://blog.drapt.com/bksohn00/81240887219808

자료출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=48

과연 부동산 정책에 대한 불확실성의 끝은 어디인가? 정부가 부동산시장 회복을 위해 연거푸 부동산 규제를 완화하고 있지만 여론 눈치 보기, 당정과 정부부처, 중앙정부와 지방자치단체간 불협화음으로 이미 실행하기로 확정 발표된 핵심 정책들이 보류, 연기되거나 아예 변질되어 시행되는 사례가 속속 등장하면서 정책에 대한 유효ㆍ실효성을 따지기에 앞서 정책의 일관성 및 신뢰도 문제가 먼저 도마 위에 오르고 있다. 따라서 이번 회차 ‘不ㆍ富테크’에서는 이미 발표된 부동산 정책 중에서 시행이 보류되거나 폐지 또는 변질 시행된 사례를 발췌해보고 이들이 갖는 정책적 의미들을 곱씹어 보고자 한다. MB정부 부동산 정책의 일관성 부재는 우선 지난해 있었던 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건 강화로 거슬러 올라간다. 당시 9.1세제개편에서 1가구 1주택 비과세 거주요건을 강화하겠다고 발표했다가 반대여론에 밀려 올해 7월 1일부터 시행하는 것으로 적용시한을 변경한 후 11.3대책에서 아예 없던 일로 했다. 그간 MB정부의 부동산 정책 방향은 부동산 가격 안정보다는 거래활성화를 통한 부동산시장 회복에 있었음에도 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건을 강화(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 보유 3년 거주, 기타 지역 3년 보유 2년 거주로)한다는 정책을 발표함으로써 오히려 거래활성화를 저해한다는 비난에 직면한 바 있다. 민간택지 분양가 상한제 폐지는 또 어떤가? 국토해양부는 올해 2월 12일 주택공급 정상화를 위해 민간택지 분양가상한제를 폐지한다고 밝혔다. 이와 함께 2월 임시국회에서 주택법 등 관련법 개정을 추진하기 위한 주택법 개정안을 조속히 발의하기로 했으나 이 또한 물(?)을 먹었다. 분양가상한제로 인해 민간부문 주택 건설이 급속히 위축되었다는 판단에 따른 것이었지만 이미 건축비 인상, 토지매입비 실비 인정 등을 통해 분양가가 상승하고 있는 추세였던 터라 분양가상한제마저 폐지되면 분양가가 걷잡을 수 없을 정도로 부풀릴 가능성이 크다는 역풍을 맞았다. 분양가상한제를 폐지하는 대신 부랴부랴 분양가상한제 적용지역내 전매제한을 완화하는 것으로 급선회했다. 종합부동산세도 사정은 마찬가지. 정부는 당초 지난해 9.23종부세제 개편을 통해 종부세 부과대상 주택의 기준이 되는 과세기준금액을 공시가격 기준 6억원에서 9억원으로 상향하겠다고 밝혔으나 부자들을 위한 감세라는 비난에 직명하게 되면서 종부세 9억원 상향은 또다시 물거품이 되는 듯 했다. 그 과정에서 11.13헌재결정으로 종부세 세대별 과세가 위헌판결이 내려짐에 따라 정부와 여당에 힘을 실어주는 결과가 됐고, 결국 과세기준금액을 공시가격 기준 6억원으로 그대로 두되 인별 합산과세체제로 전환했다. 더 나아가 단독명의 고가주택 보유자와의 형평성을 고려한다는 차원에서 단독명의 1주택자에게는 기초공제 3억원을 인정함으로써 사실상 변칙적으로 종부세 과세기준금액을 9억원으로 인상하는 것 이상의 효과를 보게 됐다. 재건축 소형평형 의무비율 폐지는 더욱 아이러니하다. 지난해 11.3대책에서 국토해양부는 재건축 시 전용면적 85㎡이하를 전체 가구의 60% 이상 건설하도록 하되 그간 60㎡이하 소형평형을 20% 이상 짓도록 하는 의무비율을 없애기로 했다. 소형평형 의무비율이 재건축 사업성을 저하시킴으로써 재건축시장을 극도로 위축시킨다는 판단에서 내려진 것이다. 재건축 소형평형 의무비율 폐지는 도시 및 주거환경정비법 시행령이 개정되어 1월 말에 공포되고 2월 2일부터 시행되면서 반영되는 듯했다. 그러나 서울시에서는 서울시내 소형주택 부족으로 소형주택 공급을 늘릴 필요가 있다는 판단하에 종전대로 소형평형 의무비율을 유지하기로 방침을 정했다. 법(시행령)으로는 소형평형 의무비율이 폐지됐으나 서울시 지자체 조례에 의해 의무비율 폐지가 사실상 유명무실하게 된 셈이다. 필자 개인적으로야 서울시 입장을 지지하지만 지자체 동의하나 얻지 못하는 정책, 지자체 협의도 구하지 않는 밀어붙이기식 정책의 말로(末路)가 바로 이런 것이 아닌가 싶어 씁쓸한 마음 가눌 길이 없다. 정책의 일관성 부재를 보여주는 하이라이트는 단연 다주택자 양도세 중과 폐지다. 다주택자 양도세 중과 완화는 이미 지난해 12.5세제 개편에서 내년 말까지 취득분에 한해 한시적으로 양도세를 45% 부과(2주택자는 일반세율 적용)하기로 했다. 그것도 모자라 올해 3월 16일에는 다주택자 양도세 중과를 한시적이 아니라 영구적으로 완전 폐지하고 일반세율로 전환한다고 확정적으로 발표했다. 물론 4월 임시국회에서의 처리라는 단서 조항을 달긴 했지만 말이다. 그러나 다주택자 양도세 중과가 어떤 의미가 있는지, 주택시장을 안정시키는데 얼마나 지대한 역할을 했는지 모르는 사람은 아무도 없을 것이다. 그런 제도를 빈약한 시장논리를 앞세워 이리도 쉽사리 폐지하겠다고 하니 야당은 물론 정부 여당에서조차 반대의 목소리가 높을 수밖에. 다주택자들의 행복한 세상을 위한 양도세 중과 폐지는 거대한 여론의 벽에 부딪혔지만 여당이 정부안을 수용하는 쪽으로 급선회하면서 다소 어정쩡한 딜(?)이 이루어졌다. 내년까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 일반세율로 전환하되 투기지역으로 남아있는 강남3구만은 현행대로 45% 양도세율을 적용하겠다고 한 것이다. 호랑이를 그리려다 고양이를 그린 셈이 됐다. 당초 정부 대책을 믿고 3월 16일 이후 강남권에서 거래했던 당사자들의 피해구제를 정부가 나서서 해줘야 할 판이다. 피해자들의 집단소송, 정부에 대한 신뢰상실을 우려했는지 4월 27일 국회 기획재정위 조세소위를 통과한 소득세법 개정안에는 아예 5월 15일까지 잔금을 치른 강남3구 매매에 대해서는 양도세율을 35% 적용하겠다는 조항까지 삽입했다고 한다. 절차도 없고 원칙도 없이 법을 무슨 떡고물 주무르듯 하는 세태가 참으로 한심하기 짝이 없다. 어디 그 뿐이랴! 그간의 수차례 세제 개편안을 통해 상속, 증여세율을 단계적으로 인하하겠다고 했다가 부자들을 위한 극소수 정책이라는 비난에 직면해 결국 현행 세율을 유지하기로 한 것, 수도권 투기지역 및 투기과열지구를 해제하기로 했다가 강남3구를 제외하고 해제한 것, 당초 비수도권 및 비과밀억제권역에만 적용하려던 미분양주택 양도세 면제를 수도권 과밀억제권역(양도세 60% 감면)까지 확대한 것 등 정책이 발표된 후 시행되기까지 당초 내용이나 취지가 변질된 사안이 한 둘이 아니다. 정책입안자들조차 헛갈릴 정도라는 말이 그냥 나오는 것이 아니다. 지금의 여당이나 정부의 행태를 보면 흡사 파도에 이리 치이고 저리 치여 방향타를 잃고 표류하는 선박과도 같다. 시장에 대한 불안 해소는 무릇 경기호전에서 비롯되겠지만 정책입안자의 확고한 의지, 일관성, 추진력이 보태져 더 빨리 걷혀질 수 있음을 알아야 할 것이다. 정책에 대한 옳고 그름에 대한 논란은 차치하고서라도 우선 정책에 대한 일관성을 확보할 일이다. 그럼에도 불구하고 MB정부 1년간 선행됐던 정책에서는 물론 최근까지도 정책이 일관성 있게 추진되지 못하는 부분이 상당수에 달하면서 부동산시장을 활성화하기보다 오히려 시장 혼란을 부추기고 있다는 비난을 면치 못하고 있는 것이다.

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