2005-11-24 09:57

http://blog.drapt.com/bineun/81132793843554

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=357

이제 2005년도 한달 남짓 남았네요. 막바지 연내 아파트 분양이 한창이지만 청약통장을 활용하고자 하는 부자노트 독자께서는 2006년을 대비해야 합니다. 8.31 부동산대책이후 분양시장은 침체국면입니다. 기존 아파트 또는 분양권 시세가 매수세가 끊겨 약보합세를 보이고 있기 때문입니다. 여기에 판교 분양 등 인기 물량이 내년에 쏟아지는데다 원가연동제 확대 도입으로 분양가가 낮아지지 않을까 하는 기대심리도 작용하고 있습니다. ‘기회와 위기’가 상존하는 2006년 아파트 분양시장에서 기회를 잡을수 있도록 4대 변수를 소개합니다. 변수1: 판교 파주 등 2기 신도시 본격 분양 내년 분양일정이 사실상 확정된 2기 신도시는 판교신도시입니다. 내년 모두 아파트 1만3천여가구가 우선 공급될 예정입니다. 3월에 전용면적 25.7평이하 7천6백80가구, 8월에 25.7평초과 4천9백42가구가 각각 동시분양될 예정입니다. 판교 분양을 계기로 분양시장이 얼마나 활성화될 것인가가 관심입니다. 특히 서울의 대어급 재건축 일반분양분이 없어 판교 청약 쏠림 현상은 절정에 달할 것입니다. 장롱에 있는 모든 청약통장이 쏟아져 나올 것입니다. 수도권 1순위자라면 누구나 청약기회는 있으며 청약전략은 따로 없습니다. 로또 당첨을 기대하는 심정으로 청약할 수밖에 없습니다. 청약전 반드시 재당첨제한 등 1순위 자격제한에 걸리는지 확인하는 것 잊지 마세요. 판교 분양은 용인 등 인근 분양시장에 직접적인 영향을 줘 민간택지에서 공급되는 아파트 분양가 상승요인이 될 가능성이 높습니다. 판교가 강남 대체 신도시가 되느냐는 현재로선 불투명합니다. 중소형이 70%이상을 차지하는데다 분당이 아직도 위력을 발휘하고 강남권 대규모 재건축 아파트가 2006년이후 본격적으로 입주하기 때문입니다. 하지만 이것 때문에 청약가치가 떨어지는 것은 아닙니다. 파주의 경우 운정신도시에서 주공이 내년에 5천여가구를 시범분양할 계획입니다. 도로여건이 변수이지만 입주시점인 2008년이후 일산 대체 신도시 가능성은 충분하다고 봅니다. 변수2: 서울 재건축 일반분양 급감 올해 서울 동시분양 물량은 작년보다 23.6% 감소했습니다. 강남권 재건축 일반분양의 경우 올해는 잠실주공2단지, 잠실시영 등 강남권 대규모 재건축 일반분양이 쏟아진데 힘입어 2004년보다 분양물량이 1.1% 소폭 증가했습니다. 하지만 2006년에도 서울 분양물량은 올해보다 10%이상 감소할 것이며 재건축 일반분양분은 최소한 40%이상 격감할 것으로 예상됩니다. 특히 강남권 물량 격감이 두드러집니다. 일반분양 감소는 결국 기존 분양권(재건축 조합원분 등) 또는 아파트 매수세 증가로 이어져 하반기부터는 아파트값이 본격적으로 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 청약자뿐만 아니라 수요자 투자자 모두 주목해야 할 부분입니다. 변수3: 2006년 입주물량 2000년이후 최대 전체 입주물량보다는 지역적인 수급상황을 주목해야 합니다. 서울 인천 경기 등 수도권 입주물량이 올해보다 10% 감소했지만 강남권은 입주물량은 23% 증가합니다. 특히 지방은 19%나 늘어나 2006년부터 공급과다 후유증이 분양시장에 나타날 것입니다. 경기권의 경우 동백지구 1만가구 등 입주물량이 8만3천가구에 달하는데다 2006년 분양예정물량이 10만가구로 올해보다 2배 가까이 늘어날 것으로 예상됩니다. 입주물량이 많은 지역의 분양시장은 분양가, 호재, 대단지 브랜드 등에 경쟁력을 갖추지 못한다면 2006년에도 회복되기가 쉽지 않을 것입니다. 다만 판교 분양 후광효과가 기대되는 용인 성남 하남 등 분양시장은 이와 상관없이 2006년에 회복될 것으로 예상됩니다. 은평뉴타운을 시작으로 강북권 분양물량이 비교적 풍부한 반면 강남권은 고갈되는 상황을 주목해야 합니다. 변수4: 원가연동제 전매제한 등 주택정책 시행 2006년은 8.31 부동산대책이 본격적으로 시행되는 한해입니다. 먼저 분양가 인하 효과가 있다는 원가연동제입니다. 이미 시행되고 있지만 판교 파주 등 2기 신도시부터 본격 적용됩니다. 공공택지에서 25.7평이하는 물론 25.7평초과도 확대 도입될 예정입니다. 25.7평초과의 경우 건설업체 입장에서는 택지를 살 때 채권입찰을 해야 합니다. 또 소비자는 청약할때 원가연동제가 적용되지만 주택채권을 써내야 합니다. 결론적으로 원가연동제로 인한 분양가 인하는 소비자에게 소박한 꿈에 그칠 가능성이 높습니다. 원가라는 것이 땅값이 대부분을 차지하는데 건설업체가 주공 또는 토공으로부터 시세보다 크게 낮게 택지 공급을 받지 않는한 분양가 인하는 힘듭니다. 정확하게 분양가 상승 진정 효과는 있겠지요. 또 건설업체가 적정 이윤을 유지하기 위해 어쩔수 없이 품질은 보이지 않는 곳에서부터 떨어지게 마련입니다. 내년에 전면 도입되는 기반시설부담금(민간부담율 20%)도 건설업체 등 시행자가 부담을 해야 하므로 부담액만큼 분양가는 상승할 것입니다. 더욱 심각한 것은 전매 제한입니다. 특히 입주이후에도 사유재산을 마음대로 팔수 없게 한 것은 소비자 즉 청약자에게 큰 부담이 될 것입니다. 자금력이 떨어지는 서민들의 피해가 클 것입니다. 예를 들어 판교는 물론 파주에서도 분양받을 경우 25.7평이하는 분양계약후 10년간 전매가 금지됩니다. 즉 입주이후에도 8년 가까이 사고 팔수 없는 것입니다. 한편 지난 11월 7일부터 시행중인 생애 최초 주택구입자금 대출제도는 무주택자라면 하루라도 빨리 이용하는 게 상책입니다. 한시적으로 1년간(2006년 11월)간 운영되는데 대출자금이 소진되면 그전에라도 종료될 수 있으므로 서둘러야 합니다. 우선 내집마련조건에 70%이상 충족하는 단지라면 적극적으로 청약해서 당첨을 받아야 겠지요.

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