2001년과  2006년 부동산 시장은 어떻게 다른가
 
2001년이후 부동산 시장은 양적, 질적 측면에서 혁명적 변화를 겪고 있다고 해고 과언이 아니다.

외환위기 이후 저금리기조와 과잉유동성을 바탕으로 시중부동자금이 부동산에 집중 유입되면서  지난 80년대와 비슷한 부동산 신화가 재연된 것이다.

다만, 지난 70~80년대와 다른점은 지역별, 평형별, 상품별 차별화 장세가 강하게 펼쳐진 점을 들수 있다.

이러한 차별화 ,양극화의 출현이유는 소득증가 및 소득양극화에 근본적으로 기인하며 미국등 선진국도 국민소득이 1만불을 넘으면서 공통적으로 경험했던 현상이기도 하다.

차별화현상이 일시적, 단독적 현상이 아니라 한동안 우리시장을 지배하는 화두가 될 수 있다는 뜻이다.

 

2001년 이전 시장을 뒤돌아 보면 1987년이후 서울지역 아파트가격은 약 20년간  연평균 7.1%정도 상승률을 기록했다. 최근 10년간의 DATE를 분석해 봐도 7.3%로서, 물가상승률이 연 3~4%인점과 금리수준등을 고려하면 그리 높은 상승률이라고 평가하기는 어렵다.

그렇다면 2001년도시장과 2006년도 시장은  어떻게 다르고 어떤 모습을 보이고 있을까.

 

먼저, 2001년도 부동산 시장을 정리해 본다.

2001년도에는 외환위기 이후 급락에 따른 반작용 및 공급공백에 다른 전세난, 환율하락, 금리인하 등 여러가지 상승요인이 복합적으로 작용하면서 전세가, 매매가의 수직상승현상이 나타났던 첫해였다.

 

97년말 평당 663만원 이었던 서울지역 아파트 평균매매가가 외환위기이후 40~50%정도 폭락했다가 2001년도에는 평당 678만원으로 외환위기이전 시세를 급속히 회복했다.

이에 따라 10%가 넘는 매매가, 전세가 동반상승을 실현하였다. 

 

특히 재건축 투자열풍이 불면서 재건축아파트 상승률이 30.1%로서 일반아파트 상승폭의 3배를 웃돈 셈이다.

예컨대, 도곡, 잠실, 반포 등 5개 저밀도지구 재건축이 시세를 주도하면서 도곡동 저층 주공아파트의 경우 평당 3천만원을 돌파하기도 했다.

 

전세시장도 분양물량감소로 인한 공급부족과  저금리 기조에 힘입어 월세전환이 늘어나면서 월세비중이 80%를 넘어서고 월세전환이율도 20%를 초과하면서 사회문제화 되기도 했다. 

한편, 정부에서 임대사업활성화방안등을 내놓으면서 저금리하에서 돈굴릴곳을 찾던 투자자들이 대거 임대주택, 주상복합, 오피스텔등 소위 “수익형상품”로 몰렷으며 일부 오피스텔, 주상복합은 수백대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하기도 했다.
 
2001년와 비교할 때 2006년도 시장은 어떻게 바뀌고 어떤 모습일까.

8.31대책과 3.30대책 약발이 본격화 되면서 시장은 등락을 거듭하는 양상을 연출하고 있다.
8.31대책의 근간은 양도세중과, 종부세강화 등 세부담증가와 송파신도시, 뉴타운 건설과 같은 공급확대방안이 주종을 이룬다.

 

이러한 여러 가지 규제여파로 2006년도 시장은 3.30대책후 비교적 안정세를 보이고 있다.

하지만 강남권, 고가주택, 다주택자, 재건축을 겨냥한 각종 세금중과, 거래규제장치에도 불구하고 부동산은 대책발표후 반짝하락- 재상승이라는 악순환의 고리는 끊기지 않고 있다.

 

특히, 3.30대책후 강남권 재건축, 중대형아파트, 주상복합은 어느 정도 진정세를 보이고 있지만  지방선거이후 오세훈서울시장이 뉴타운을 25개에서 50개로 확대하고 정부에서 도시재정비촉진지구를 지정 등 강북지역 광역개발계획을 발표하면서 강북 뉴타운지역, 중소형아파트를 중심으로 시장이 들썩이는 현상이 나타났다.

 

또한, 매매가는 어느 정도 안정세로 돌아섰으나 전, 월세가격이 급등하면서 서민, 저소득층의 주거고통이 커진 점도 2006년도의 부동산 시장특징이라고 할수 있다.

이러한 전월세 가격상승은 공급부족, 수급불균형이라는 구조적 측면이 강하지만 1가구 다주택자 규제 및 양도세, 종부세 등 세금중과로 인한 정책의 역작용이 도출된 측면도 부인하기 어렵다.

 

이상에서 지난 2001년도 시장과 2006년도 시장의 움직임, 특징 등을 살펴보았다.

우선 정부정책이 부양책에서 규제책으로 확바뀌고 금리가 상승하락기조에서 하락기조로 역전된 점, 주택담보대출 등 금융지원책도  확대에서 억제로 변화한 점 등은 큰 차이점이라고 할수 있다.

 

하지만 집값과 땅값의 상승세가 실현되고 시중부동자금이 여전히 부동산 시장으로 몰리면서  대기수요가 풍부하다는 점, 강남권재건축과 강북재개발지구를 중심으로 투자심리가 여전히 살아 있다는 점은 유사하다고 하겠다.