2006-07-24 18:23
http://blog.drapt.com/bidori21/2409011153733027332 
자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
아파트 버블론자 무주택 서민 두 번 울립니다.
◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
우리나라의 부동산 역사 이래로 버블이라는 단어는 꼬리에 꼬리를 물고 끊임없이 이어져 왔으며,
특히 부동산 활황기에 아파트 값이 폭등한 후에는 어김없이 버블이니 폭락이니 극단적인
용어들이 춤을 추듯이 전염병처럼 퍼져서 모든 사람의 뇌리를 강타하였습니다.
IMF이후 약 10여년 동안 주기적으로 부동산 거품을 들먹타??데 과연 거품이 확실하며,
또 그러한 엄청난 일들이 현실로 나타날 수 있을까요?
◆ 이에 필자는 버블과 아파트 하락론자들의 주장을 반박하면서 우리가 왜 이러한
비현실적이면서도 지극히 허구적 요소가 농후한 버블이라는 말을 떨쳐 버려야 하는지에
대하여 몇 가지 심도 있는 사실을 조명하고자 합니다.
1. 버블론자들 및 아파트 하락론자들이 주장하는 버블의 근거
◆ 거품을 이야기 할 때면 꼭 일본의 잃어 버린 10년을 떠올려서 결정적인 근거로 삼는 전문가
혹은 일반인들이 많습니다.
지난 10여년 동안에 수도권 중심으로 아파트 가격이 폭등하였으며, 재테크 수단으로서 가장
전도가 유망한 종목으로 단연 아파트에 대한 투자가 1위를 오르내리는 등 과열 양상을 띠면서
정말 버블이 일어날 것 같은 강렬한 믿음을 주기에 더욱 그런 것 같습니다.
◆ 버블론과 부동산 하락론을 강조해온 수많은 사람들은 이처럼 아파트 폭등과 과열 양상
그리고 경제 침체, 일본의 부동산 거품 등을 당골 메뉴로 삼으면서 노래부르듯이 아파트
거품과 하락을 예견하는 전도사가 되었습니다.
2. 버블론자 및 아파트 하락론자의 언행불일치의 이중적인 모습
◆ 정말 지난 10여년 동안 부동산 거품을 예견하면서 입에 거품을 물고 말했던 수많은 사람들은
지금 어디에서 무엇을 하고 있을까요?
그들은 자신만만하게 부동산 거품을 예견하면서 가지고 있는 집을 모두 팔아 버리고,
무주택자로서 남아 있을까요?
자신들이 종교보다도 더 신봉하고 믿었던 아파트 폭락과 침체를 거들먹 거렸다면 하루라도
빨리 가지고 있는 아파트를 팔아 버리고 현금을 보유한 다음에 뚝 떨어진 가격에서 아파트를
매수할 것이지 왜 더 평수가 더 큰 아파트에 살며, 한 채도 모자라서 서너채 씩 다른 사람
이름으로 입지 좋은 아파트들을 싹쓸이 하는 것일까요?
◆ 꼭 누구라고 단정 지을 수는 없지만 실물 경제와 부동산 정서에 동물적인 감각을 지닌
수많은 부자들은 버블론이 나올 때마다 콧방귀를 뀌면서 오히려 매수 찬스의 호기로 삼고
혹시나 있을 버블론의 공포에 휘말리기 쉬운 서민들이 싼 가격으로 내 놓은 집들을 야금야금
매수하였습니다.
◆ 먼 훗날을 볼 필요도 없습니다.
2001년부터 2002년 동안에 분당을 비롯한 신도시와 강남 일대 등 유망 지역을 중심으로
부동산이 폭등의 폭등을 거듭하자 정치인들은 버블을 잡아야 한다며 부동산에 대한 강력한
대책을 봇물 쏟아 붓듯이 쏟아 냈으며, 말 많은 기자 양반들과 전문가들은 버블론의 첨병에
서서 자기가 가진 달변의 혀로 할 수 있는 모든 말들을 유언비어처럼 퍼트리기 시작했습니다.
◆ 하지만 부동산 가격은 폭등하였고, 지레 겁을 먹고 아파트를 매도한 순진하고 귀가 얇은 일반
서민들만 집을 살 결정적인 기회를 놓쳐 버린 우를 범하고 말았습니다.
2003년-2004년 동안에 전국의 부동산이 장기적인 늪에 빠지면서 정말로 버블이 올 것 같은
불안감은 더욱 확산되었는데, 안타깝게도 이 말을 믿고 내 집 마련을 뒤로 미루어 온 수많은
서민들은 집값이 떨어져 주기만을 기다리면서 저축에만 혼심을 쏟아 부으며 부동산과는
점점 더 멀어져 갔습니다.
3. 2004년~2006년 상반기까지의 버블론과 무주택 서민들의 좌절
◆ 버블론과 비관론의 극치는 전문가들 입에서 먼져 나왔습니다.
2004년 후반기에 2005년의 시세를 예견하는 대부분의 전문가들은 하나같이 아파트의
지속적인 하락을 예측하였고, 매수해서는 안된다는 설익은 신념의 꼬리표까지 부연
설명하면서 집 없는 서민들이 더 싼 가격으로 부동산을 매수할 수 있도록 도와 주는 것인양
떠들어 대기 시작하였습니다.
◆ 물론 부동산 감각이 뛰어난 부유층들과 정보통이 밝은 기득권층은 그들의 전망에 동조하는
척하며 실속은 조소를 보내면서 나름대로 아파트 평수를 넓혀 나갔지만 수많은 서민들은 좀
더 떨어질 때까지 계획성 없는 기다림과 기다림의 대책으로만 일관하였습니다.
그도 그럴듯이 거품이니 폭락이니 시끄러웠는데, 2002-2004년 동안 극심한 부동산 침체기에
겨우 5-20%의 아파트 하락이 전부이니 2002년 이전에 폭등한 가격의 30%도 되지 않는
하락을 믿고 매수하려고 나서는 배짱 좋은 서민들은 그리 많지 않았을 것입니다.
◆ 그러나 2004년 일제히 하락을 외치던 전문가와 관료들의 예측은 어김없이 빗나가기
시작하였고 2005년이 시작하자마자 수도권 유망지역을 중심으로 시세대비 50-100%까지
폭등하는 기현상이 벌어지고 말았습니다.
유망지역의 시세 상승은 서울과 수도권의 비인기지역을 제외한 전역에 도미노처럼 아파트
상승의 폭발을 일으켰고, 하루가 다르게 호가가 뛰는 입장에서 그나마 간 크고 배짱이 있는
일부 무주택 서민분들은 추격 매수에 성공하였지만 대부분은 너무도 짧은 기간에 일어난
부동산 광풍을 그저 넋두리 하듯이 바라만 보아야 했습니다.
◆ 2005년 마침내 8.31 대책이 나오면서 아파트 시대는 완전히 막을 내리는 듯한 분위기 속에
침체기로 접어 들었고, 집 없는 서민들은 정부의 강력한 대책을 맹신하면서 집 안사기를
잘했다는 강력한 믿음까지 보여주며 또 한 차례 가격 하락을 기대하면서 아파트 매수 시기를
저울추에 담는 여유로움을 누렸습니다.
◆ 8.31대책 전후 약 4개월 이상 서로 눈치만 보는 장세가 이어지고, 가끔씩 급등한 지역을
중심으로 상상을 초월하는 급매물이 나오는가 하면 강남권 일대의 아파트들이 급락하는
조짐마저도 보였습니다.
정말 버블은 아닐지라도 과거 3년동안 오른 금액의 반절만큼이라도 하락해 주기를 바랬던
무주택 서민들은 싼 가격에 내 집 마련을 할 수 있다는 설레임으로 가슴이 부풀어 올랐을
것입니다.
◆ 행정도시 이주다 뭐다 해서 수도권 아파트 가격에 악재가 한꺼번에 몰려 오는듯한 시장
분위기를 보면서 정말 이번에는 좀 떨어지나 보다는 기대감이 매우 높았습니다.
하지만 10월을 지나면서 아파트 하락은 돌연 정체 상태의 횡보합선을 긋기 시작했습니다.
바로 이 순간이 아파트를 매수하는 최적기였습니다.
◆ 11월-12월 즈음해서 또 망언이 터져 나옵니다.
80% 이상의 전문가들이 2006년 아파트 시장을 3% 이상의 하락으로 내다 보았으며
심지어는 30% 이상 폭락할 것이라는 기사를 접하게 되었습니다.
2006년 상반기의 아파트 하락은 대세처럼 여겨졌지만 11월부터 12월까지 집값이 꿈틀 거리기
시작하더니 1월부터 5월까지 그야말로 2005년에 버금가는 폭등이 또 한차례 수도권을
강타하고 말앗습니다.
◆ 그동안 많이 오른 지역의 상승은 더욱 탄력을 받기 시작했고, 상대적으로 소외된 지역까지
폭등의 범위가 점점 확대 되었습니다.
물론 25평 이하와 30평대 이상, 그리고 인기 지역과 비인기 지역의 양극화는 사상 유례를
찾아보기 힘들정도로 큰 폭의 차이를 나타낸 것이 가장 큰 특징으로 지목 받을 수 있을
것입니다.
◆ 2년동안 조금씩 가랑비 비 내리듯이 하락해 온 아파트 가격은 단 한 달만에도 하락 폭을
뛰어넘고 연일 자랑스러운? 신기록 행진을 이어가며 도대체 끝이 어딘 줄 모를 지경에 이르게
됐습니다.
버블론이니 아파트 하락이니 그 말을 철떡같이 믿고 조금이라도 싼 가격에 아파트를
매수하려고 한 무주택 서민들은 기가 막히다 못해서 절망감이라는 대못을 박히고 만 것입니다.
◆ 지금 아파트 하락을 예견한 그 수많은 전문가들과 정부 관료들, 언론 종사자들은 어디서
무엇을 하고 있는지 정말로 궁금합니다.
수년동안 철썩같이 믿어 온 정부의 파상적인 부동산 정책은 지방 자치제 선거로 사상 최악의
패배를 당하면서 실패쪽으로 가닥이 잡히기 시작했습니다.
물론 부동산 탓만은 아니지만 현 정부는 무주택 서민들에게는 집값 폭등으로 인한 분노가
유주택 중산층에게는 지나친 세금 정책이 빌미가 되어 무슨 이름을 달지 모를 사상 초유의
패배라는 멍에를 짊어지고 말았습니다.
4.2006년 하반기- 2009년 까지의 부동산 전망
◆ 이제 2006년 하반기입니다.
2005년, 2006년 두 해에 걸친 상반기의 폭등이 매우 닮음꼴을 형성하듯이 2004,2005,2006년
하반기는 침묵의 장세라는 세 쌍둥이 모양을 취하고 있습니다.
이제 무주택 서민들은 어떤 자세를 취해야 할까요?
지금도 버블이니 깡통 주택이니 폭락이니 이러한 말들이 어김없이 들려 옵니다.
다행인 것은 최근 몇 년동안 똑같은 수레바퀴가 돌고 있다고 직감한 무주택 서민분들의
내 집 마련에 대한 열정이 조금은 높아진 것 같다는 점입니다.
◆ 2년전에 1억 조금 넘던 아파트가 3억을 넘겼으며 1년 전에 3억이면 45평을 거뜬이 살 수
있었던 아파트가 지금은 6억을 돌파한 상황에서 발에 피가 닳도록 발품을 팔아 보지만 너무
올라버린 아파트 가격과 한정된 자본금 때문에 뾰족한 해답이 생겨나지 않아서 절망의 늪에
빠져 있는 수많은 무주택 서민들을 누가 위로해 주고 보상해 주겠습니까?
◆ 미래는 과거와 달라서 사실을 말하는 것이 아니라 예측을 해야 하는 어려움이 따르므로
그 누구도 속단하기는 어렵겠지만, 아직도 오르지 않은 아파트는 많고 아직도 더 오를
아파트들이 지천에 널려 있기 때문에 지금이라도 급매물 형태로 매수에 사활을 걸어야 합니다.
설령 내년에 가격이 떨어진다손 치더라도 그 고통은 참을 수 있는 최대치 5-10%의 하락을
넘지 못할 것이고, 조급증을 견디면서 집을 보유하고만 있다면 내 후년 아니 그 다음해라도
떨어진 가격의 3배 이상 폭등한다는 사실을 잊어서는 안됩니다.
이게 부동산 불패의 과거 진리이자 앞으로도 개연성이 높은 미래 전망입니다.
◆ 물론 내 년 당장 치솟다가 하반기 다시 정체에 빠질 가능성이 가장 농후하지만 떨어져도
떨어진 것이 아니라는 사실을 반드시 염두하셔야 합니다.
결론적으로 2008년 3년까지 아파트 가격이 등락을 반복하겠지만 중요한 것은 과거 30년을
들추어 보았을 때 무조건 상승한다는 점입니다.
그 때가서 집을 구하려면 비인기지역 25평이 대부분일테고 양극화현상이 갈수록 커질 전망인
그 시점에서 과연 얼마나 큰 손해를 감수하겠습니까?
5. 낙관론자가 부동산 투기를 불러 일으키는 것이 아니라
비관론자(버블론자)가 무주택자를 죽인다.
◆ 향후에 집 값이 오를 테니 구입해라.
저는 부동산 실전 경험에 달통한 수많은 지인들한테 들었던 이야기입니다.
아마 여러분들도 그런 말을 한두번은 들었을 것입니다.
그 때마다 미치광이, 비현실적인 미래, 돈이 없어, 설마, 흥, 등등의 조소를 보내면서
부동산의 전망이 밝다고 노래한 사람들에게 얼마나 가혹한 평가를 내렸는가요?
솔직히 그 분들 말이 모두 맞지 않습니까?
◆ 낙관론은 남에게 잘해야 본전도 못 되고 잘못하면 욕을 먹습니다.
그래서 함부로 어디를 사라, 많은 돈을 벌 것이다 라는 등의 말을 하지 않습니다.
왠만한 확신이 서지 않거나 아니면 정말 가까워서 도움을 주고 싶은 마음이 아니면 말하지
않습니다.
잘못하면 욕을 먹을 수도 있는데 누가 그 일을 자처하려 하겠습니까?
◆ 하지만 그 사람들의 말이 지금까지 모두 사실로 드러났고 미래에도 이어질 가능성이 아주
높습니다.
앞에서 언급했듯이 1-2년은 지속적 하락을 할 수 있을 수도 있지만 결국 단 한 달만에 만회는
물론이고 그 폭의 2배, 3배, 심지어는 5-10까지 튀어 오르는 집값에 춤이라도 출 날이 반드시
도래합니다.
◆ 비관론자(버블론자)는 언뜻 보기에는 무주택 서민들의 자본금을 중요시 여기는 척 하면서
신중한 투자를 강조합니다.
그 뿐만이 아니라 대출에 있어서도 매우 소극적인 자세를 취할 것을 당부합니다.
그러니 시세 차익이 낮은 적은 평수를 매수하거나 오름폭이 적은 비인기 지역의 아파트밖에
구입할 수 없어서 남들 집값 폭등을 할 때에 달나라 이야기로 들릴 정도로 내 집값은
제자리를 맴도는 것입니다.
조금만 더 대출을 받을 껄 조금만 더 일찍 살 걸... 하지만 늦었습니다.
◆ 비관론자들이 그런 말을 하면 욕 먹을리도 적고 가뜩이나 집이 없어서 집값이 하락하기만을
학수고대 하는 서민들의 심정에 이심전심으로 다가갈 것입니다.
하지만 바로 그런 사람들이 무주택 서민들의 결심을 흐리게 하는 아주 나쁜 주범입니다.
양자 택일, 흑백 논리로 단정 지을 수는 없지만 그 사람들 말을 믿고 집을 구할 타이밍을 잃은
서민들의 애간정이 얼마나 타겠습니까?
◆ 누구나 신중하고 안정적인 투자를 권유한 것을 꼭 나쁘다고 말 할수는 없습니다.
하지만 버블이니 폭락이니 불필요한 말까지 끌어 들이며 아파트 매수에 대한 불안감과 혹은
매수할 수 있다는 기대감을 꺾어 버리는 그런 사람이야 말로 무주택 서민들의 공공의 적입니다.
6. 무주택 서민들이 버블론자(비관론자)의 말에 쉽게 빠지는 이유
A. 우선 집값이 하락해야 싼 가격으로 아파트를 매수할 수 있기 때문입니다.
B. 집이 없기 때문에 버블이라는 말에 심리적 유대감을 결성하여 위안을 삼습니다.
C. 자신과 뜻이 맞는 것처럼 여겨지고 위로 받는 느낌이 듭니다.
D. 현실적으로 집값이 폭등한 것이 사실이기 때문에 신빙성이 매우 높아 보입니다.
-하지만 그런 사람들은 결국 내 집 마련의 타이밍을 빼앗는 공공의 적이라는 사실을 잊지 마십시오.
7. 집값이 떨어지지 않는 이유(버블이 발생하지 않는 이유)
A. 주택을 보유한 사람이 보유하지 않은 사람보다 많기 때문에 누구나 오르길 바란다.
B. 기득권층, 중산층, 유명인사, 정부각료, 사회 지도층일수록 주택이 떨어지지 않기를 바란다.
C. 버블이 본격화 되면 금융경제 파탄-가계 파탄- 기업 파탄- 사회 공동화 현상 초래 등의
심각한 부작용이 우려 되기 때문에 주택 구입의 찬스를 마련하기는 커녕 일자리를 잃을
가능성이 커진다.
D. 우리 나라 사람들은 전통적으로 주택에 대한 소유 개념이 매우 강하다.
E.시내 유동 자금이 400조가 넘을 정도로 풍부하기 때문에 그 돈이 갈 곳은 한정 되어 있다.
F.부동산이 재테크 종목에서 황금알을 낳는 거위로 자리매김하여 재테크의 1-2위를 다툰다
◆ 이상으로 부동산 버블이 서민들에게 약이 아니라 독이 되며, 버블을 강조하는 사람일수록
무주택자들에게 심대한 피해를 준다는 사실을 알아 보았습니다.
제가 묻고 답하기에서 5개 이상의 사이트와 자료를 펴 놓고 답글을 달아 주는데 낙관적인
전망을 하는 결정적인 이유가 바로 여기에 있습니다.
적어도 3년을 내다 보았을 경우는 과거 사례로 보나 위에서 지적했듯이 집값이 떨어지지 않는
사유 등으로 판단했을 경우 너무나도 확신이 서기 때문에 대출을 최대한 활용한 적극적인
투자를 권유하고 있습니다.
◆ 또한 30평대와 유망지역을 강조하는 까닭은 앞으로 지역적 평형별 양극화가 확대될 것으로
예측하기 때문에 아주 강도 높게 좋은 조건으로 갈아탈 것을 권하는 것입니다.
물론 묻고 답하기의 특성상 특정 지역이 자주 나오기 때문에 저도 좀 죄송한 마음을 가지고
답글을 달고 있으며, 소외된 평형 및 지역에 사시는 분들에게 본의 아니게 피해를 드리는 것
같아서 송구스러운 마음을 항상 가지고 있습니다. 앞으로는 이 부분은 자제할 생각입니다.
◆ 칼로 무자르는 듯한 미래 시세 예측은 위험성이 따르지만 오히려 답을 하나마나한 미지근한
답변들보다 아파트를 사려는 사람들에게 도움이 됩니다.
그 사람들이 바보입니까?
그나마 그 정도로 확신을 주어야 부동산을 찾고 주변 사람들에게 이야기를 듣고 최선의
선택을 하기 때문에 명확한 답을 준 것이며, 그렇기 때문에 자꾸 저에게 질문을 던지는
것입니다.
◆ 저는 지식 부동산에서 버블 운운하면서 저를 공개적으로 비방한 글과 투기꾼으로 모는
어떤 분 그리고 그에 동조한 답변과 추천을 달아준 많은 분들에게 정확한 현실 인식을 심어
주기 위하여 이 글을 쓴 것이며, 제발 남 비방은 그만들 하시고 무주택 서민들이 애원하는 그
질문에 도움글 하나라도 얹어 주시기를 간절히 애원하기 위해 말을 꺼낸 것입니다.
◆ 입지 부분은 시대에 따라서 변할 수 있다는 가변성이 존재하니까 그 점은 모든 분들이
자각하시어 거기에 맞게 대응하는 현명한 발상이 요구됩니다.
그런데도 말을 아끼지 않는 이유는 딱 한가지입니다.
버블따위를 걱정하지 말고, 평형, 입지가 투자의 바로미터이기 때문에 이를 강조 하는 것입니다.
결코 투기를 조성하고자 하는 마음은 추호도 없으며 부동산 지상주의를 논하고 싶지도 않습니다.
다만 집 없는 설움에 한이 맺힌 사람들이 집값이 더 큰 장애물로 다가 오기 전에 그것을
막아주고자 하는 일념이 전부입니다.
◆ 끝으로 필자가 받은 쪽지 셋을 소개하면서 글을 마치겠습니다.
쪽지1) 10년 동안 200만원씩 꾸준히 저축을 하였는데, 나랑 같은 연봉을 받는 그 친구는 집
하나로 나보다 3배 이상 부자입니다. 그래서 쇠주좀 마셨음다.
쪽지2) 그때 집을 샀어야 하는데 전문가라는 사람들이 다 떨어진다고 해서 두 번이나 놓치고
두 해 만에 같은 곳을 가 보았더니 2억이었던 것이 5억이 넘었어요.
쪽지3) 발에 피멍이 들도록 걸어 다녓느데 아무리 찾아 보아도 이 가격에는 30평을 못사네요.
◆ 이것이 최근 묻고 답하기에서 2주만에 저에게 단독으로 100건 이상, 쪽지 50건 이상 질문한
것에 대하여 매일 3-4시간 밖에 자지 못하고 답을 달아준 이유입니다.
◆ 여러분들의 대답은 무엇입니까?
이제 더이상 버블론을 주장하는 사람들의 말에 속지 마시고 또 그런 말에 함부로 동조하여
서민들에게 내 집 마련을 기회를 박탈하는 우를 범하지 맙시다.
◆ 감사합니다.
아파트 버블론자 무주택 서민 두 번 울립니다.
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