1. 현대, GS건설 등 대형건설사들이 용인 분양러시에 나서고 있는데요. 용인의 매력& 단점은?
용인의 매력은 먼저 2009년 6월 정도면 개통될 용인~서울간 고속도로를 꼽을 수 있다. 기흥구 영덕동과 서울 강남구 세곡동을 잇는 총 연장22.9km로 이 도로가 개통되면 경부고속도로 23번 국지도 등 용인~서울을 잇는 주요 도로의 교통난이 크게 해소될 전망이다. 또한 신분당선 연장선(성남 정자~수원 호매실)이 들어온다. 신분당선 연장선 공사는 2014년까지 1단계로 정자∼광교 11.90km 구간, 2단계는 2019년까지 광교∼호매실 11.14km 구간이 이뤄진다. 연장선 1단계 구간이 개통되면 수원 광교역에서 서울 강남역까지 30분 정도면 도착할 수 있어 용인 수지와 수원 지역의 교통난이 크게 해소될 수 있을 전망이다. 마지막으로 대형건설사들이 분양할 지역이 대부분 판교와 광교신도시의 중간에 위치하고 있는 좋은 입지적 특징을 꼽을 수 있다.
단점은 난개발로 인해 신도시들에 비해 주거 인프라는 다소 떨어지며 지금의 부동산 시장 환경으로 보아 중대형 평형의 공급량이 수요자에 비해 많아 가격 약세가 점쳐진다.
2. 용인 집값이 최근 하락세를 보이고 있는데요. 이런 흐름은 언제까지 이어질까요?& 이유?
총부채상환비율(DTI)대출규제완화 또는 종합부동산세 부과기준을 공시가 6억에서 9억으로 조정하지 않는 한 용인 집값이 쉽게 하락세를 벗어나기는 쉽지 않다. 또한 분양가상한제 적용과 특히 용인 지역의 분양가 집중 관리로 인해 신규분양단지 아파트의 분양가가 주변시세보다 크게 차이가 나지 않아 예전처럼 주변 주택가격을 끌어올리는 효과도 미미한 실정이다. 마지막으로 새 정부의 정책 기조와도 무관하지 않다. 즉,도심 재개발,재건축 활성화를 통한 공급을 핵심 정책으로 채택하고 있는 만큼 투자에 대한 기대감이 서울 도심부에 집중되었기 때문이기도 하다.
적어도 올해 말까지는 집값 하락세가 계속될 전망이다.
3. 용인 여러 개발지구 중 투자가치가 가장 높은 곳& 이유는?(예. 성복, 신봉, 흥덕, 동천, 수지, 공세, 보라지구 등)
성복지구가 가장 투자가치가 높다 . 앞쪽으로는 판교, 뒤쪽으로는 광교신도시와 인접해 있어 신도시 수혜를 직간접적으로 보는 지역이다. 또한 국도43호선, 경부고속도로, 영동고속도로가 인접해 있어 교통이 편리하며 인근에 용인외고, 수지고, 풍덕고 등 학군이 좋은 편이다. 서울-용인 고속화도로가 개통되면 서울 강남으로 이동하기 좋아진다. 신분당선(정자-수원) 성복역(가칭)이 가까이 들어서 2014년께 개통되면 대중교통 여건도 개선되는 효과가 있을 전망이다.
4. 지금 시점에서 용인 입성을 염두에 둔 투자자라면 어떤 전략(투자 시기& 투자 상품 등)이 필요할까요?
용인 입성을 염두에 둔 투자자라면 신중을 기할 필요가 있다. DTI규제,종합부동산세,분양가상한제 등의 규제들로 인해 중대형 평형의 고가아파트를 중심으로 하락세를 면치 못하고 있기 때문이다. 또한 광교신도시의 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정될 경우 하락세를 이어갈 가능성이 높기 때문이다. 그러므로 투자 시기는 가급적 미루돼 신분당선 연장선(성남 정자~수원 호매실)이 개통될 역세권 주변의 랜드마크 단지에서 간혹 급급매가 나오는 중소형 주택위주로 관심을 가져볼 만 하다.
(cf. 경기도에 위치한 버블세븐인 분당, 평촌과 비교하면 용인의 투자가치는?)
분당,평촌은 1기 신도시 지역으로서 계획도시인 반면 용인은 난 개발의 대표적인 지역이다. 입지를 보더라도 분당,평촌은 강남과의 접근성이 용인에 비해 월등히 우수하며 모든 주거 인프라를 비교하더라도 용인은 분당,평촌을 따라가기에 다소 미흡한 점이 많다. 이런 단점들이 용인~서울간 고속도로 및 신분당선 연장선 개통 등으로 개선될 전망이기는 하나 개통시점까지는 많은 시간이 소요되고 특히 용인에는 중대형평형의 공급량이 많아 약세가 점쳐지므로 분당과평촌의 리모델링 대상 소형이 용인아파트보다 투자가치가 있다.
[박상언]
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