집값 불안감이 커지고 있다. 정부의 대대적인 규제 완화에도 집값 하락세가 계속되고 있기 때문이다. 집값이 장기 불황의 어두운 터널에 들어선 게 아니냐는 우려도 나온다.

강남권 등 버블세븐지역은 지난해 이후 줄곧 내려 2006년 상반기 ‘버블 논란’ 시기 이전 수준으로 떨어졌다. 강세를 보이던 강북지역도 지난달부터 내리기 시작했다. 국민은행에 따르면 지난달 서울 집값이 0.1% 내렸는데 2005년 1월 이후 2년 9개월 만의 ‘마이너스’다. 이달 초 투기지역 대거 해제 등의 정부 대책이 나왔지만 하락세는 더 커져 이달 들어 벌써 0.4% 떨어졌다.

앞서 우리나라 집값은 1990년 이후 크게 세 번의 하락기를 거쳤다. 90년대 초 분당 등 1기 신도시 공급 여파로 6년간 긴 하향 조정국면이 있었고 1990년대 말 외환위기 충격으로 대폭 떨어졌다. 2003년 정부의 강력한 수요억제책인 10ㆍ29대책이 나온 뒤 약세기가 왔다.

전문가들을 통해 집값 내림세가 언제까지 이어질지, 이번에도 이전처럼 시간이 지나면 다시 오를지 등 중장기 집값 전망을 알아봤다.

◇“다시 오른다”=전문가들마다 다소 시각차이는 있지만 당분간 주택시장의 약세가 불가피하다는 데는 별다른 이견이 없다. 주택가격이 본격적으로 꺾인 계기가 부동산발 글로벌 경기침체이기 때문에 충격이 만만찮을 것이라는 전문가들이 대부분이다.

다만 조정기간과 조정폭에 대해선 엇갈린다. 조정 기간은 짧게는 6개월 정도에서 5년 이상까지 크게 차이 난다. 조정폭도 2006년 말 최고점 대비 25~50%로 다르게 본다.

낙관론자들은 ‘V’자형 급반등을 예상한다. 2003년 말 이후 규제 쇼크로 하락했다 1년 반 만에 다시 이전의 고점을 뚫은 경우와 비슷한 흐름을 보일 것이란 전망이다. 한국개발연구원 국제정책대학원 조만 교수는 “서울 강남권 등 주택수요가 많은 곳은 절대적으로 새 아파트 공급이 부족하기 때문에 내년 하반기 이후 고가주택 밀집지역을 중심으로 다시 올라갈 것”으로 내다봤다. “주택수급 상황이 좋지 않은 서울 강북지역은 내년 상반기가 지나면 급반등할 수 있다”는 의견도 있다.

 

조정기간이 다소 긴 ‘U’자형이 나타날 것으로 보는 전문가들도 있다. 3년 정도 조정기간을 거친 후 완만하게 회복한 외환외기 이후를 연상케 하는 흐름이다. 건국대 고성수 교수(부동산학)는 “경기 침체에 따른 구매력 저하로 주택 매수세가 단기간에 살아나기는 힘든 상황이지만 정부가 적극적인 부양책을 내놓고 있어 급락할 가능성은 작다”고 말했다.

◇“상승 어렵다”=1990년대 초부터 일본에서 나타났던 10년 이상의 장기침체까지는 아니더라도 5년 이상 하락국면을 이어가는 ‘L’자형으로 예상하는 전문가들도 적지 않다. 세종대 변창흠 교수(행정학)는 “경기 하락 국면이어서 실질소득이 줄어드는 데다 아직 국내 대출금리가 선진국에 비해 높은 편이어서 대출로 주택을 구매하는 데 한계가 있다”고 말했다.

서울시정개발연구원 장영희 선임연구위원은 “내년부터 인구 증가율이 둔화되다 2015년 이후부터 인구가 아예 감소세로 돌아설 것으로 보이기 때문에 경제상황이 좋아진다고 해도 집값이 오름세로 돌아설 가능성은 적다”고 말했다.

일부에선 경착륙 가능성을 제기하기도 한다. 한성대 민태욱 교수(부동산학)는 “서울 강남권에선 3~4년 동안 집값이 2배 이상 폭등했다”며 “금융시장이 불안한 데다 무리한 대출로 주택을 구입한 경우가 많기 때문에 최고점 대비 절반 가량은 집값이 급락할 것”이라고 전망했다.

'집값하락→주택대출 부실 확대→신용경색→소비둔화→집값 하락'의 악순환이 나타날 것이란 예상이다.

그는 "강남권의 PIR(가구소득 대비 집값)이 12.3으로 선진국 주요 도시(6~7)보다 훨씬 높아 집값이 구매력 범위를 넘어섰다"고 덧붙였다.