농지전용 허가를 받으려면  
  
모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다.
농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.
또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다.
만약 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지
소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는뒤 소유권
이전을 하는 방법이 있다.
토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능
하기 때문이다. 농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우
보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다.

(1)농지전용 이란?

건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다.
원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을수
없다. 지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로
바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다.
단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다.

(2)토지사용승락서를 받아 전용신청하는 방법

소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다하여
전용 받는 방법이 없는 것은 아니다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의
땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다.
토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로
소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다.
토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야
가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에
토지사용승락용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락
서에 해당토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주
의 인감도장을 찍어야 한다.
이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데
구비서류는(등기부등본,지적도,토지대장,토지이용계획확인원,
피해방지계획서)등의 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리
위원회에 제출하면 된다.
이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회
위원들중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게
송부된다.
이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

(3)전용허가는 언제 받을것인가?

구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를
인감을 첨부하여 전용허가를 먼저 받아야 한다.
이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수
없기 때문이다.

전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩
두번은 연기할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년간 건축을 하지
않고 연기할 수 있다. 그러나 그 기간이 지나면 다시 농지로
환원되어 불이익을 보게 된다.
그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축
예정기간을 계산해 정해야 한다.

(4)농지전용신청 때 주의할 점

#전용 가능면적을 확인:
농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를
확인할 필요가 있다.
지자체혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가
많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하
고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적을 대지의 면적으로 나눈값에 100을
곱한 값이다.
즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다.
건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물
바닥면적의 5배에 해당된다.
또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농
가주택 300평으로 정하고 있다.

#전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인:
농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용
하고 남은 면적이 300평이다.
여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을
할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이
농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권
이전을 할 수 있기 때문이다.

농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다.
농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기위해서는 최소한 303평
이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다.
단.농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하
라도 소유권을 이전 할 수 있다.
그러나 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다.

#건축면적과 비교해 전용면적을 정하라:
집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다.
전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에
너무 넓게 전용받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다.
보통 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다. 즉 건평
40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다.

(5)대체농지조성비와 농지전용부담금

전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해
야 한다.
대체농지조성비는 ㎡당 전답은 4,500원, 임야는 889원 이다.
부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다.

농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면
된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다.
납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다.
단.부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지
전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다.

시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면
공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협
에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게
도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다.

(6)농지전용에 드는 비용및 전용 가능 면적

전답을 대지로 전용하려면 전용부담금을 공시지가 20% ,대체
조성비 ㎡당 4,500원, 설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도
의 비용이 필요하다.
전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지
가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도이다.
단.준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만
전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다.

(7)농지전용절차는?

① 허가신청서 접수
② 농지관리위원회 심사확인서 송부
③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가때
농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰
④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급
⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부
⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부
⑦ 영수증 제시
⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후)

(8)농지전용 구비서류

① 농지전용허가 신청서
② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부
③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서
④ 지적도, 지형도
⑤ 인접농지 피해 방지 계획서
⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증)
⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가
신청에 한함)

(9)전용허가 완료후

전용허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그후 1년이내에
공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게
된다. 농지처분명령을 받는 후 1년이내에 처분하지 못하면
다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금
을 물어야 한다.

또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년
까지는 용도변경이 까다로워 어렵다고 보면 된다.
만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기
때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다.
이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게
되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하
의 벌금형에 처해진다.

(10)농지전용을 받기 어려운 농지는?

#폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다.
그러므로 전용받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상
에서 반드시 확인해야 한다.
현황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다.

#집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고
너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으
므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다.

#마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용받기 어렵다.

#최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용받기가
어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.