2005-11-23 19:01
http://blog.drapt.com/beboajji/243811132740062935 
자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio
부동산 투자로 성공하기 위해서는 종자돈 마련보다 먼저 해야 할 것이 있다.
그것은 바로 ‘주제파악’ 이다. 자신 현재 처해있는 상황에 대해 냉철하고 정확한 진단이 우선이라는 말이다. 당신의 객관적인 처지는 어떤가. 종자돈은 있는가, 현재 하고 있는 일에서 충분한 보상과 자신이 원할 때 까지 일할 수 있는가, 부동산에 관한 지식은 있는가, 없다면 지식 습득과 정보획득을 위해 얼마만큼 노력하고 투자는 얼마나 하는가, 한다면 무슨 노력을 어떻게 하는가, 또 충분한 시간은 있는가, 막막한 현실이라면 뚫어 보려는 노력은 얼마나 하는가.
어떤 상황에서 흔들리지 않고 초지일관할 수 있는가, 당신의 상당기간 수입이 없어도 가계는 안전한가, 지출구조는, 나이는, 자산상태는, 상황은 등등 독자 자신이 처한 현실은 누구보다도 당신 자신이 잘 알 것이다.
박수 받을 때 떠나라
얼마 전에 읽은 책 중에서‘박수쳐줄때 떠나라!’는 글이 읽었다. 당신이 몸담고 있는 조직에서 당신의 비전은 어떤가, 회사의 오너와 학연, 혈연, 지연중 어느 하나라도 공통분모가 있는가, 새로 들어온 신참들에 비해서 당신 더 잘할 수 있는 것은 뭐가 있는가, 그들보다 외국어를 더 유창하게 구사하는가, 컴퓨터를 더 잘하는가, 잘할 줄 아는 것이라고는 오로지‘폭탄주’삼키기 말고는 더 잘할 수 있는 것이 뭐가 있는지 곰곰이 따져보시라.
매일 노동해야하는 삶은 고달픈 삶이다. 같은 일상이 1년 365일 무료하고 단순하게 반복된다면 아마도 미쳐버릴지 모르겠다. 그나마 그것마저도 타의에 의해서 언제 그만두어야 할지, 그리고는 도시빈민으로 전략할지도 모를, 생각만으로도 치가 떨리는 세상을 살고 있다. IMF 전만해도 소위 평생직장이라는 개념이 확실히 자리 잡고 있었고 나보다 어린 상사에게 결재판 내미는 일을 드물었다. 성과급이 어떻고 임금피크제가 어떻고 어쩌다 세상이 이 지경이 되고 말았는가.
잘못한 것이라고는 전략 없이 회사가 사회가 국가가 시킨 대로 그저 열심히 한 죄밖에는 없는데 현상유지는커녕 살수록 꿈이 오그라드는 기가 막히는 세상을 살아지고 있다. 세상이 변했다고 아우성들인데 어째서 이런 대접을 당해야 하는지 당황해 하는 분들이 제안을 하나 드리면 이제부터라도 시스템을 구축하라고 말하고 싶다.
버림당하기 전에 먼저 떠나라. 몸담고 있는 조직이 단물 빠진 당신을 쓰레기처럼 내팽개치기 전에 미력이라도 남아 있을 때 나와야 자신의 일을 개척해야 한다. 그래야 새롭게 시작할 최소한의 힘이 남아있게 되는 것이다.
당신의 처지는 어떠한가‘박수’받기는 고사하고 누군가가 당신의 등을 떠밀고 있지 않은지 점검해 봐야 한다.
이런 험악한 상황을 돌파할 수단은 없는가.
왜 땀 흘려 일하나
이전 세상에서는 하루 8시간 일하는 것이 미덕이었다. 아침에 출근해서 퇴근시간을 넘어 야근을 수시로 해대는 직원이 성실하고 회사에 쓸모 있는 인간이고, 가정은 일단 뒷전이고 접대를 위해 마음에도 없는 독주를 밤새워 마시고 다음 날 아침 흔들리는 전철을 타고도 지각한번 안하는 인간이 대접받던 시절을 확실히 갔다.
그러나 이제는 그런 인간은 대접할 필요도 이유도 없는 세상이 되어 버린 것이다.
모든 것이 수치로 말하고 있지 않는가. 량의 문제가 아니라 질의 문제인 것이다. 몇 시간을 일 했는가가 아니라 얼마나 질 높은 노동을 통한 효율적으로 일 했는가 만이 관심사항이다. 8시간 10시간씩 일할 것을 요구하는 것이 아니고, 2시간을 일하든 3시간을 일하든 원하는 것만 달성하면 만사형통인 세상이다. 땀 흘려 일하지 말고 할 줄 아는 일만 선택해서 집중하면 그만이다.
자본주의 경제학의 태두 아담스미스가 말한 분업의 원칙이 딱 들어맞는다. 논란이 되었지만 이제는 자리잡아가고 있는 주 5일제에 대해 곰곰이 생각해보면 40시간도 길다. 하루에 2-3시간씩 1주일에 3일만 일하고 4일 재무장하면 먹고 사는 문제가 해결되는 세상이 올지도 모른다. 고용 없는 성장시대가 도래했다는 뉴스는 더 이상 뉴스가 아닌 세상을 살아갈 준비를 해야 하는 때가 온 것이다.
시스템만 구축하라
앞으로 살아가게 될 미래는 시스템 만들어 저절로 굴러가는 구조를 완성하고 그것이 원활하게 작동되도록 책임지는 보조자 노릇하면 될 뿐 미주알고주알, 감놔라 대추놔라 할 필요가 없는 세상이다.
자주 듣는 말이 투자는 하고 싶은데 -투자만 한다면 돈은 보이는데- 종자돈이 없어서 엄두를 못 낸다는 한심한 소리를 자주 듣는다. 돈 때문에 투자 못한다고 우는 소리하는 분들은 가슴에 손을 얹어봐라. 얼마가 있으면 투자를 시작할 것인가.
1,000만원은 너무 작은가, 그럼 3,000만원이면 어디에 작은 것 하나 투자할 수 있을까 잘못되면 안함만 못한 처지에 빠질수도 있지 않을까, 성격이 깔끔해서 빚지고는 못사는 성미여서 5,000만원은 있어야 그나마 작은걸로 하나 움직여볼까, 아무래도 1억원은 모여야 될 것 같다. 이래서는 평생 등기부에 이름 한번 못 올려보고 이 세상 떠날 타입으로, 문제는 돈이 아니다. 사람이 문제이고 시스템이 문제이다.
조직화만 되고 시스템만 구축되면 개인적인 특성으로 인한 문제는 봄눈 녹듯이 녹아내릴수 있기 때문이다.‘집은 없어도 땅은 사라’는 제목의 책을 본적이 있는데, 나는 다른 생각을 했다.‘자식은 없어도 부동산은 사라’로 이 땅에서 부동산등기부에 이름을 올린다는 것은 유난히 각별한 의미가 있다. 부동산 없어서 고민하지 마시고 가져서 고민하는 그룹에 포함되어야 한다. 그것만이 늙어서 이 땅에서 최소한 품위를 지키고 살아갈 수 있는 최소한의 조건이다.
충청권으로 행정수도가 이전하네 못하네, 기업도시가 들어서네 못하네 그래서 어디가 땅값이 오르네 하니까 평소에는 코빼기도 안보이던 자식 놈들과 사돈의 팔촌까지 문안 러시를 이룬다는 기사를 모두 다 보았다. 늙어서는 자식들보다 부동산이 백번 효자이다. 그러나 매사 서둘러서 좋을일 없고 남의 말만으로는 백전백패다.
땅 사기꾼에게 안 당할 자신 있는가
즉 당신의 얇은 주머니를 노리는 선수들은 분명 또 있다. 이들은 다름 아닌 기획부동산이라 불리는 하이에나 들이다. 관심이 땅으로 몰리기 전부터 기획부동산은 놀라운 영업방식을 통해 눈먼 돈을 끌어 모았다. 기획부동산의 확장 속도와 영업방식의 변화는 놀랄 만하다. 5개 신도시 개발을 전후해 반짝했던 기획부동산들은 외환위기 이후 개발호재가 없어 주춤했다가, 주택부분의 규제와 토지부분의 완화 정책으로 2003년 말부터 급증하고 있다.
서울 강남 테헤란로에만 200~300개 업체가 성업 중이며, 종사자도 2만여 명에 육박하는 것으로 추산한다. 이들은 쓸모없는 땅을 헐값에 사들인 뒤, 그럴듯하게 포장해 비싼 값에 땅을 팔고 있는데, 폐업과 개업을 반복하여 법인 명의를 바꾸기 때문에 정확한 업체 수를 가늠하기가 어렵다. 이들은 같은 회사에 근무해도 자기 라인이 아니면 누가 누군지, 본명이 뭔지도 모르는 조직체계로 영업을 하고 있는데, 최근 전국적인 땅투자 바람을 타고‘기획 부동산’으로 불리는 토지 전문 매매업체가 무서운 기세로 세력을 확장하고 있다.
특히, 행정수도 이전 바람을 타고 충청도 일대에는 기획부동산들이 급증하면서 투기 열풍을 더욱 부채질하고 있다. 이들은 어떻게든 돈을 벌어보겠다는 개미투자자들의 심리를 교묘하게 악용, 폭리를 취하고 있다.
이들의 영업구도를 대강보면
- 서울 강남에 호화사무무실 구입(전주는 따로 있으며, 바지(대리)사장이 총괄영업
- 개발지 호재 인근의 개발 불가한 땅을 싸게 구입(현지 관련자들과 결탁)
- 텔레마케터 모집 후 집중교육, 판매조직구축(불특정다수를 상대로 무차별전화)
- 청사진, 도면, 지방신문 인용(고객이 원하는 경우 번지와 다른 곳 견학)
- 현시세보다 수배-수십 배 비싸게 판매(전주-대리인-텔레마케터 철저히 분배)
- 일정 영업후 폐업, 법인명 바꾸고 조직 교체 후 다시 영업
기획부동산은 모두에게 악마다
기획 부동산의 유형과 피해사례만 열거하고 그치겠다. 일부 업체의 경우 터무니없는 개발계획을 내세워 비싼 가격에 땅을 팔거나 각종 서류를 위장해 투자자들을 현혹시키기 때문에 토지 공동투자 때는 주변 개발계획이나 가격, 현장 확인 등이 반드시 필요하다.
초보투자자가 기획부동산 매물인가 아닌가를 판단할 1차 기준은 해당 땅이 최근에 여러 필지로 잘게 쪼개졌거나 나중에 쪼개서 소유권을 이전해 주겠다는 말이 나오면 일단은 기획부동산이 작업했다고 판단하고 피하면 된다.
계약서에 사인하기 전에, 계약금 지불하기 전에 해당 토지는 반드시 임장활동을 해야 한다. 소개받은 매물이 있다면 기획부동산 직원과 함께 가지 말고 혼자 조용히 다녀오자. 개발계획 등은 해당 지자체의 관련 부서에 반드시 직접 확인해야 하고, 전화문의로 궁금증이 해소되지 않으면 해당 관청을 직접 방문해 담당자에게 직접 확인하자.
해당토지에 관한 지적도·임야도 등본, 토지이용계획확인원등의 공적 서류를 통해 땅의 위치, 형태, 용도, 개발 가능성 등도 검토해야 한다. 이와 함께 토지등기부등본에서 소유권이나 각종 권리관계, 금융권 대출현황 등을 파악하는 것도 필요하다.
기획부동산의 영업행태
1- 전화부대를 동원하는 경우
가장 고전적이고 이제는 웬만해서는 약발이 받지 않는 경우이지만 아직도 수백 개의 업체가 서울 강남의 테헤란로와 뱅뱅사거리를 중심으로 역삼동과 삼성동 일대에 한 업체당 수십, 수백 명의 텔레마케터를 직원을 채용하고는 성과급제로 땅을 팔고 있다. 무작위 전화를 돌려 약간이라도 반응이 있는 사람을 대상으로 수단과 방법을 가리지 않고, 때와 장소를 가리지 않고 귀찮게 한다. 집, 직장, 심지어 입원한 환자에게 병문안까지 하면서 환심을 사서 피(?)같은 노후자금까지 울겨내는 경우를 본적 있다. 이들 업체의 특징 중 하나는 계약금 명목으로 매매대금의 10%를 송금해야 해당 물건을 보여준다는 것이다. 일단 계약금을 송금하면 물건을 보여주고 맘에 들지 않으면 계약금을 돌려준다고 설명하고는 물건을 보여준다. 물건을 보고 마음에 들지 않는다고 계약금을 돌려줄 것을 요구하면 이번에는 더 좋다는 다른 물건을 보여 마침내 계약을 성사시키고 만다. 한번 걸려들면 30%이상의 계약 성공률을 자랑하는 업체가 있을 정도이다. 현재 서산 일대의 간척지등을 과감하게 신문광고로 대대적인 판매에 열을 올리고 있다.
2- 찌라시를 붙이는 경우
전철이나 고가도로 및 기둥 등에 붙어 있는 광고물을 자주 보셨을 것이다. 도시개발공사등이 추진하는 지역의 소위 ‘물 딱지’ 팔아먹는 사람들이다. 매매가격이 평당 7백만 원 선이고 투자만 해놓면 3-4억 원의 시세차익은 보장한다는 식으로 투자자들을 현혹하고 있다. 이들의 영업방법은 전화부대를 동원하는 수준에서 훨씬 진보해 있음을 알 수 있다. 상암지구나 문정동*장지지구, 성남의 도촌지구등 기본적인 계획이 있는 곳은 어김없이 이들의 광고물들이 덕지덕지 붙어있다. 이들로 인한 피해사례는 잘 알려져 있지 않아 지금도 피해자가 늘어가고 있다고 하는데, 이 방법은 정부가 신도시의 개발방식을‘공영개발’ 방식을 주로 사용하겠다고 발표한 것을 기화로 더욱 기승을 부릴 가능성이 높다.
3- 무료투자 강연회를 하는 경우
최근 급격히 기승을 부리는 영업형태이다. 기획부동산 업체가 신문등에 ‘**투자설명회’,‘**부동산전망’,‘**투자세미나’등을 주최하고는 여기서 자기업체의 대표 등이 강사로 나와 자신 등이 처분해야할 땅을 집중적으로 띄우는 식이다.
대표적인 사례가 강원도 평창의 팬션부지, 원주의 기업도시예정지, 제주도의 땅등이 대표적인 사례로, 이런 땅은 10년이 지나도 개발하기 어렵거나 아예 사업성 자체가 떨어져 나중에 원가 이하로 떨고 나오기만 해도 다행인 경우가 흔하다.
이 안내문은 기획부동산이 무료재테크 강연회를 한다는 안내문을 인터넷 부동산 동호회에 올린 것을 단 한줄 토씨하나 바꾸지 않고 원문그대로 올린다.
------------‘재테크무료 강좌추천안내’----------------
일괄성이 없는 부동산 정책과 토지분양사기만 당해온 우린 토지부동산 재테크는 도대체 어떤 방법이 없을까 이런 생각이 듭니다.
결국은 내가 알고 배워서 사기당하지 않고 토지 부동산 재테크에 관한한 똑똑한 전문가 되는 길밖에 없다. 그러기 위해서는 토지부동산 재테크 무료강좌가 최고라고 생각되어 경제신문을 뒤져 무료강좌하는 여러곳을 찾아보았다. 그중 토지재테크에 관한 도서 (책) 10권이상 읽은 효과가 있다는 토지부동산 재테크강좌를 모두에게 안내해 드리고자 한다.
2004년 11월부터 지금까지 10차례 무료강좌를 실시했다고 하는 이곳은 재테크. 초보자 여성 특히 소액투자자에게 많은 도움을 주었다고 한다.
2005년 2월중에는 고양시 일산지역 **백화점 **문화쎈타에서 토지부동산 재테크 무료강좌를 실시한다고 한다. 토지에 투자 계획이 있다면 꼭한번 들어보고 투자하시기 바라면서 알고 배워서 토지부동산에 관한 재테크전문가가 되고 싶다면 이번강좌를 추천하고 싶다.
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--팬션,별장,택지,빌딩,등을 분양하는 강좌가 아닙니다--
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1 강 좌 내 용
-토지부동산 재테크의 성공투자 방법 및 주의사항
-소액투자로 고수익을 얻을 수 있는 재테크 전략
-종자돈 2천만 원만으로 과연 어느 땅을 살 것인가
-토지보상금과 대토와의 관계
-토지부동산의 구입 실무사례
-투자가치가 좋은 토지 정보
-토지부동산 재테크 쉽게 하는 방법
-토지분석과 토지매입 방법,매입시기,매도시기
-토지 부동산의 3승의 법칙
-레저산업의 육성방안과 토지부동산의 관계
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2. 강 좌 대 상
- 토지보상금을 받고 대토를 준비 중이신 분
- 소액투자로 안전하게 토지부동산 재테크를 준비하시는 분
- 부동산 투자에 처음 입문하는 여성
- 마땅한 부동산 정보가 없어 망설이시는 분
- 토지에 투자하여 실패한 경험이 있는 분
♠강사 : 부동산자문상담 소장
♠일시 : 200*년 *월 **일 오후 2시
♠장소 : 고양시 일산구 ***백화점 문화쎈타7층
------------지하철 3호선 주엽역 * 번 출구 10 M 지점
♠문의및 예약 접수처 : (02)595*-42**
---------예약신청자에 한해서 무료강좌 가능 ----------
위 안내문만 보고 기획부동산이 작전으로 투자자를 끌어들이려는 덫이라고 어떻게 판단할 수 있을까.
4- 유명 부동산 전문가를 강사로 동원하는 경우
특히 강남의 **센터나, 특급 호텔 대형 회의실을 통째로 빌려 이름대면 금방 알만한 유명 부동산 약장사(?)를 강사로 동원해서 순진한 투자자를 요리하는 수법이다.
강남 삼성동이나 역삼동 등에서 강의하고 대절 버스로 현장까지 가는 버스 안에서‘요리’를 해버린다. 즉 대상물건을 개발소재가 있는 수도권 지역을 한정해서 당일치기로 현장답사를 명목으로 현장을 보여주러 가는 동안에 대절한 버스 속에서 계약서에 사인을 완료한다고 한다. 언론에 전화부대 기획부동산은 현장을 안보여주고 계약금만 챙긴다고 보도하자 역으로 현장을 확실히 보여주는 대담함을 보인다.
5- 지방신문 기자까지 동원
지방 언론들이 동원되고 있는 이 방법은 기획부동산이 투자자를 현혹할 때 지방지에 실린 기사를 보여주면 유혹하는 수법이다. 이 경우는 기획부동산이 광고성 기사(소위 띄우기 기사)를 제작하여 넘기면 해당 지방 신문사는 이를 기사화 하고, 이를 다시 기획부동산이 다시 판매 자료로 활용하는 것이다.
개발소재가 실린 신문등을 펼쳐 보이면서 주로 여성과 고령층을 집중적으로 파고드는데, 이들이 언론에 약하다는 점을 십분 활용하는 것이다. 효과는 자기들이 직접 만든 자료에 비해서 효과가 엄청나다. 이들 기사가 실리면 기획부동산은 여지없이 복사하여 재탕, 삼탕의 자료로 십분 활용한다.
지금도 나이 드신 분들에게 언론의 파괴력은 실로 엄청남을 여러분도 느낄 것이다. 텔레비전에만 보도되고 신문에만 나오면 사실여부에 상관없이 그 자체가 진실로 받아들여 버린다.
6- 인터넷에 동호회를 운영하는 경우
기획부동산 영업형태의 눈부신 발전을 보면 놀라지 않을 수 없다. 순수를 목적으로 회원 상호간의 친목도모와 정보교환의 장인 인터넷 사이트의 동호회마저 자신들의 영업 공간으로 십분 활용하고 있다. 필자도 중앙일보 조인스랜드 커뮤니티에‘부동산경매 동호회’를 운영하고 있는데, 이 공간에서 운영자나 운영진은 회원들에게는 상당한 영향력은 미친다. 그 이유는 인터넷동호회를 통해 부동산 관련 정보를 얻고자 하는 회원들의 대부분이 의욕은 앞서지만 정보나 지식, 자금력 등이 모자라기 때문이다. 기획부동산 직원이 부동산 인터넷동호회 시삽으로 활동하는가 하면, 재테크 서적의 저자인 경우도 있다고 한다.
이 영업방식은 인터넷 매체에 강한 젊은층이 주 공략대상이다. 이들은 동호회를 개설하여 회원을 모집하며 처음에는 상당히 조심스럽게 진행하다가 일정한 단계가 되면 자신들이 땅을 보유하고 있는 지역을 구체적인 지역을 띄우기 시작하는 정보를 집중적으로 올리기 시작하면서 투자를 유도한다.
대표적인 지역이 강원도 평창, 철원, 원주 지역이고, 충청권 땅, 기업도시등의 개발소재가 계속되는 지역과 제주도 국제자유도시등이 단골 대상이다.
방법을 보면 직접투자를 권하기도 하고, 펀드 구성도 추진하며, 또한 자금을 출자하면 펜션을 지어 자신들이 운영한 다음 이익금을 분배한다는 곳은 구체적인 수익률을 미리 제시한다는 점이 특징인데 최소 연 30 % 이상 수익률을 책임지고 보장한다는 식의 과장 광고를 하는 곳마저도 있다.
현재와 같은 사실상 마이너스 금리시대에 연 30 % 대의 수익률을 제시하는 업체는 문제가 있다고 보아야 한다. 만약 30%대의 수익보장이 되는 사업이라면 독자들의 코묻은 돈을 동원하기 보다는, 금융조달비용이 훨씬 낮은 은행의 자금을 프로젝트 파이낸스 형식으로 동원하면 된다. 제1금융권의 조달 금리는 6-7%대로 20% 이상의 금리마진을 기대할 수 있는데 굳이 개미투자자의 쌈지돈을 구걸할 이유가 없다. 정상적인 업체가 제시하는 수익률은 연10 ~ 15 % 수익률 이라면 우수한 투자처라고 한다.
기획부동산의 영업행태에 대해서 몇 가지 유형을 사려보았는데 어떤 유형이든 상관없이 기획부동산의 목적은 당신은 종자돈이 목적일 뿐이다.
들리는 말에 의하면 전에는 기획부동산이 직원들을 자체교육만을 끝내고 현장(?)에 투입했는데, 이제는 전문 강좌(토지컨설턴트, 분양컨설턴트, 경매과정등)에 수강시켜 더욱 이론으로 무장시키고, 강좌의 동기들을 중심으로 펀드구성, 직접투자 등에도 열을 올리고 있다고 한다.
이들에게 실제 당한 사례
기획부동산에 당한 사례로 경기도 여주의 땅 500여 평을 7천만 원에 투자하였으나 투자금액이 허공에 뜬 필자 주변의 이정숙씨의 사례를 보자. 어느 날 강남구 역삼동의 한 기획부동산으로부터 경기도 여주에 좋은 땅이 나왔다는 말을 듣고 혼자가기에는 꺼림칙해서 사지는 않아도 좋다는 기획부동산의 직원의 끈질긴 권유 끝에 친구와 함께 공부삼아서 한번 가보자는 가벼운 마음으로 갔다가 금방 대박이 터질 것 같은 환상의 개발계획을 보고 도저히 계약을 하지 않을 수 없었다.
소유권 이전하고 등기부를 떼어보니 공유지분권자가 총 50여명이고, 소유권이전 당일에 개인앞으로 총 70억 원의 근저당권이 설정된 상태로 소유권이 이전된 것을 알고는 너무 놀란 나머지 기획부동산을 찾아갔지만 자기와 거래를 한 직원은 이미 퇴사한 다음이었고, 아무런 특약사항도 명기하지 않은 계약서마저 소유권이전을 핑계로 부동산직원이 가져갔다는 사실을 그제야 알게 되었다. 이런 상태에서 필자에게 전화가 왔다. 창피해서 누구에게 말도 못하고 더구나 남편이 알면 조용히 넘어가지 않을 것이 분명한데 어디 하소연 할 때도 없고 상담할 곳마저도 마땅치 않아 속병만 키우다가 전화를 했다는 것이다.
현재 검찰에 진정을 제기한 상태인데, 이유야 어떠하든 만약에 토지의 저당권자가 자신의 채권을 회수할 목적으로 경매를 신청하여 만약 자신의 채권보다 낮은 가격에 낙찰되어 자신에게 손해가 발생한 경우에는 현소유의 부동산등에 가압류까지 할 수 있다. 즉 자신이 투자한 금액만 날아가는 것이 아니라 자신 소유의 다른 부동산마저도 날아갈 수도 있다는 점을 명심하자.
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