부동산에 대해서 초짜들은 신문 기사나 시사 프로그램에서 나오는 수준의 정보만 가지고 판단하는데..그래서 맨날 막차타거나 뒷북만 치게 된다.

몇시간만에 나온 기사나 부동산을 전문적으로 연구한 사람은 정작 패널 중에 한명도 없는 그런 프로그램을 보느니..논문을 몇개 더 보거나 부동산 사이트 고수들 글을 읽는게 백번 유익하다.

다른건 모르겠고 부동산에 관해서는 신문 기사나 TV 뉴스만큼
해로운 정보가 없다.


강남을 버블이라고 하는데..아주 뒤집어 진다. 이런 뉴스나 신문 쪼가리 볼때마다 마빡이 보는것 같다. 되도록 신문은 스포츠신문을, 뉴스 시간대는 피해서 드라마 보는게 훨 인생에 도움이 된다.


원점으로 돌아와서.. 정말 버블은..일산 분당 그리고..2기 신도시..동탄 김포(예정) 파주 이런 동네다. 거기에 수원 용인 죽전 구리 ...
이런 동네 33평 4억 넘는데.. 반듯이 반토막난다.


그런데 반토막이 아니라 아직도 더 올라갈 지역이 있는데..그게 강남이다.

그럼 어디가 버블이냐? 강남이 버블이냐?


- 강남 아파트는 아직도 싸다. 왜냐구? 그만한 평수에 그만한 입지에 내가 직접 주택을 건축하려면..아파트 사는게 싸게 먹힌다. 강남에 역세권으로 평당 1500짜리 있으면 소개 좀 시켜줘.. 10평만 해도 1억5천인데..10평에 뭔 집을 짓냐..10평짜리 땅도 드물지만.. 30-50평 정도 되면 집 하나 지을만한데..땅값만 대략 4억 5천에서 7억 5천이다..

머리아프다..그냥 아파트 사는게 싸게 먹힌다.


- 내가 만들어진거 사는거 보다 직접 만드는게 싸게 될때..그때부터 버블이다. 강남(강남구 서초구 등) 지역 땅값 내리면 거기두 버블이다. 근데 아직은 아니다. 송파는 잘 모르겠다. 명동 한평이 1억 넘는것은 주택용이아니라 상업용이기 때문인데..기본적으로 강남 서초(최근 서초라인 뜨고 있는데)는 상업용으로 일단 받쳐주는 동네다. 주거용 원룸을 져도 도로가 역세권 1,2층은 사무실로 임대되는 동네다.


- 수도권 남부 요즘 택지개발이다..신도시다 많은데..택지 외에는 별활용도 없는 토지..거기다 땅값도 몇백에 불과한데 강남 수준으로 집값 형성되는게 바로 버블이다.


- 인구가 2020년에 정점이고, 지금도 출산율은 감소하나 노령자가 수명 연장되어 그나마 이 인구 증가세로 보이고 있다. 30-40대가 가장 많은 시대다. 당연히 지금은 신도시 개발 할 수 밖에 없다. 그러나 2010년 2015년 되면 신도시 중 절반 이상은 유령도시된다. 아니면 실버타운 되던가. 일본이 버블이다 어쩌다 하는데..일본 신도시들 10/1토막 날때 그래두 도심 역세권은 60~70% 수준 유지했다. 지금 일본의 최고 비싸고 인기있는 집은 우리나라 타워팰리스 스타일의 고층주상복합이다. 당연히 도쿄 도심 내에 있다.


- 시대가 변한다. 일본도 행정수도 이전한다구 법통과시키고, 신도시 만들고 열도개조한다구, 기업도시 비슷한거 만들었다. 당시엔 인구가 폭발하고 지가가 상승하니 당연히 그렇게 할 수 밖에 없엇지만..바로 그 때가 정점인것이다. 그나마 경제가 받쳐주면 모르겠지만..산업 구조조정하면서 경제가 침체기에 접어들면서..같이 죽어버린 것이다.


- 정신차리자! 진짜 버블이 어딘지 잘 따지자. 지금이 가장 주택수요가 많을 때다. 그러나 이게 정점인 것이다. 어느동네가 진짜 버블이었고..어느 동네가 버블로 진짜 반토막날지는 5년만 있어보면 안다. 멀지도 않았다.

아직 무주택자라면..서울 도심 내 소형이나 한채 사두어라. 타격없다. 임대제도가 전세에서 월세로 바뀐다. 부동산 불패 신화 깨지면..다시 수익가치로 돌아오게 된다. 금리 이상으로 월세받을 수 있는지만 체크하고 역세권으로 사두어라. 정 공기맑은 동네에서 여유잇게 연금생활자로 남고 싶다면.그때 신도시로 가면 된다. 그때 그 도심 내 소형아파트가 아들보다 낫다는 것을 알 것이다.

 

모네타 펌