지난 2001년과 2006년도 현재를 비교할 때 부동산 투자 여건만큼 급변한 재테크 시장도 없을 것 같다. 거시경제지표, 수급, 부동산정책을 비롯한 핵심변수의 움직임이 180도 확 바뀌었다는 말이다. 부동산 투자도 수익률을 극대화하면서 수반되는 위험을 얼마나 최소화 할 수 있느냐가 관건이다. 결국 위험과 수익은 동전의 양면처럼 동반자 관계를 맺고 있기 때문이다.

부동산 이론에 따르면 부동산 시장과 가격에 직접적인 영향을 미치는 결정적인 외생변수는 5가지 정도로 압축된다. 향후 5~10년 후 부동산 시장을 예측내지 고찰하기 위해서는 우선,  정책, 금리, 소득, 수급, 투자심리 등 핵심변수를 중심으로 지난 5년간 달라진 부동산 투자환경을 살펴보자.

최근 부동산 시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수는 역시 정부정책이다. 정책이 시장에 개입하는 근거는 서민, 저소득층의 주거안정과 가격안정이라는 정책목표를 달성하고 시장의 실패에 대응하기 위함이다. 시장실패의 원인은 부동산 자체가 갖고 있는 부동성, 부증성, 영속성의 특징과 주택공급의 비탄력성 및 공급과 입주시점간의 시차, 수급불균형, 시장제도의 미성숙 등 여러 요인 때문이다.

우리나라 정부가 시장에 개입한 역사는 40년 정도로 올해 3.30대책까지 나온 중요한 정책은 대략 45개정도이다. 이중 투기억제 및 가격안정에 관한 내용이 27건, 부동산 경기부양 및 활성화에 관한 내용이 18건 정도이다. 한마디로 부동산경기가 침체 혹은 냉각되면 부양책을, 반대로 경기가 과열 혹은 호황일 때는 규제책을 펴왔던 게 사실이다.

지난 97년 말 외환위기 이후 정부는 분양가를 자율화하고 주택담보대출을 확대함은 물론 얼마든지 분양권을 사고 팔수 있도록 전매를 허용하였다. 또한 신규분양자에게 양도세, 취득세각종세금 감면혜택을 한시적으로 부여했다. 그러던 것이 2003년 이후에는 시장과열 및 투기를 우려해 갑자기 규제책으로 선회했다. 2003년 이후 크고 작은 규제대책을 합하면 작년에 나온 8.31대책 및 올 3.30대책까지 30여 차례가 넘는다. 요약하면 부양에서 규제로 정부정책이 급변했다는 점이고 올 하반기 이후 시장에 세금중과 및 규제정책여파가 본격적으로 작동할 것으로 예상된다.

금융환경, 금리기조가 바뀌고 있다는 점이다. 외환위기 이후 한때 20%이상 치솟던 시중금리가 현재는 5%대로 대폭 낮아졌다. 금리인하배경은 경기회복을 위해 정부가 발권력을 동원해 통화량을 늘리고 저금리 하에서는 시중 부동자금이 부동산이나 주식시장으로 몰릴 수밖에 없다.

통화량증가는 화폐가치를 붕괴시키는 반면에 실물자산 가치를 증대시키는 효과를 가져온다.  때문에 2001년부터 시작된 부동산가격상승의 근본 이유는 저금리와 과잉유동성으로 귀결된다고 볼 수 있다. 하지만 2005년 이후 부동산 과열 및 버블논쟁이 일면서 콜금리가 3.75%에서 4.5%로 올랐다. 저금리기조가 마감되고 상승추세로 전환된 것이다.

미국역시 연방준비제도 이사회(FRB)에서 2004년 이후 1%였던 연방금리를 16차례 연속인상, 현 5.25%대를 유지하고 있다. 향후 미국금리 추가인상여부 및 우리나라 경기회복세유지, 부동산가격움직임여부에 따라 금리의 향배가 결정될 것이다. 정부규제와 금리인상, 담보대출제한이 맞물릴 경우 자금이탈현상이 가속화되면서 부동산시장은 하락내지 침체될 것이다. 

현재로선 대내외 경제환경에 큰 변화가 없는 한 우리나라 금리는 당분간 현 수준을 유지할 가능성이 높다. 따라서 520조가 넘는 부동자금은 여전히 주식, 채권 등 금융시장과 부동산 시장의 경계선에서 한동안 방황할지 모른다.

2001년 1인당 국민소득은 1만불이 채 안됐으나 2006년 현재 국민소득은 1만6천불을 돌파했다. 달러화 기준으로 국민소득은 60%이상 증가한 셈으로 부동산 가격이 소득에 더욱 민감하게 반응한다는 특징을 감안할 경우 소득증가만으로도 어쩌면 지난 5년간 집값이 상승할만한 충분한 근거가 될 수도 있다.

일반적으로 국민소득 증가→실질구매력 증가→주택가격 상승의 연결고리를 가진다. 하지만 국민소득 1만 6천불은 경제성장률에 힘입었다기보다는 환율하락에 의존한 측면이 강하다. 따라서 향후 저성장이 계속되고 환율변동이 크지 않을 경우 국민소득 증가로 인한 집값, 땅값 상승은 더 이상 기대하기 힘들다.

주택의 수급구조도 변하고 있다. 2002년도 93%선에 불과했던 주택보급률은 2005년 말 기준 105.9%로 대폭 상승했다. 외형적 수치만으로는 주택공급물량증가로 보급률은 높아졌다고 하지만 속내를 들여다보면 사정은 그리 넉넉한 편이 아니다. 집값상승의 진원지 역할을 하고 있는 수도권의 주택보급률은 97%, 서울은 89%선에 불과하기 때문이다.

게다가 자가 점유율은 55%, 자가 소유율은 60%선에 그쳐서 우리나라 국민 10명당 집 없는 사람이 4명을 넘는다는 게 통계수치이다. 주택공급의 양적부족도 문제이지만 지역별 편차가 더 큰 문제이다. 예컨대, 지난 5년 동안 전국적으로 주택공급은 크게 팽창했지만 정작 인구유입으로 주택을 필요로 하고 집값상승을 주도하고 있는 서울 등 수도권의 주택보급률 수치는 별로 나아진 게 없다는 뜻이다.

한마디로 부산, 대구, 광주 등 일부 지방대도시와 중소도시, 농촌주택은 공급과잉을 겪는 반면 사람, 자금, 생산이 집중되는 수도권은 극심한 주택부족에 시달리고 있다. 그리고 주택보급률자체도 미국, 영국, 일본 등 선진국이 115~120%선에 달하고 있음을 감안하면 향후 5~10년 정도는 꾸준한 공급확대가 필요함을 쉽게 알 수 있는 대목이다.

, 투자심리부분이다. 2001년도 이전에는 각종 부동산 부양책에도 불구하고 집값, 땅값은 꿈쩍도 하지 않다가 투기를 조장하는 듯한 여러 차례의 청약제도, 분양권전매, 세제, 금융상의 종합적인 유인책이 나온 후 비로소 용틀임을 쳤다. 그 이후 수도권을 비롯한 전국의 부동산 가격은 세금중과를 앞세운 30여 차례의 초고강도 종합대책에도 아랑곳 하지 않고 급등장(場)을 연출하고 있다.

우리나라 사람들은 총자산중 부동산비중이 80%를 넘을 정도로 부동산선호심리가 강하고 노후대비 1순위로 부동산을 꼽는 사람들이 대부분이다. 자녀에 대한 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 이러한 실물자산 선호경향은 일본, 중국, 홍콩 등 동양인의 공통적인 현상이다.

국내뿐만 아니라 2006년 5월22일부터는 개인이 투자목적으로 100만불 이내에서 주거용부동산 취득이 가능해짐에 따라 미국, 캐나다, 호주 뉴질랜드 등 선진국뿐만 아니라 중국, 베트남, 몽골, 필리핀, 카자흐스탄, 인도 등 아시아 이머징마켓에 대한 해외부동산 투자건수가 급증하고 있다.

우리나라 사람들의 부동산 선호사상, 실물중시투자심리는 그 뿌리가 깊은 만큼 단기간에  금융상품 중시의 서구식 투자행태로의 변화를 기대하기 힘들다고 하겠다. 하지만 소득증가, 선진화, 투자기법이 고도화될수록 개인의 자산 포트폴리오 중에 부동산이 차지하는 위치는 점차 감소할 것으로 기대된다.

이상에서 부동산 가격등락에 직접적 영향을 미치는 5대 변수의 지난 5년간의 변화, 역동적인 움직임을 종합적으로 분석해 보았다. 앞으로 정책규제, 금리기조변화, 경기흐름, 수급구조 등 여러 요인을 감안할 때 부동산 시장의 불확실성, 가격하락의 위험은 그 어느 때보다 점차 커진다고 할 수 있다. 지금부터 5~10년 후 부동산 시장을 객관적으로 예측하고 치밀하게 대비해야 하는 이유는 우리 스스로 자산을 보호해야할 가치가 있기 때문이다.

[고종완 RE멤버스 대표]