[스크랩] [11.15대책분석] 대책발표에 따른 주택시장전망

[스크랩] [11.15대책분석] 대책발표에 따른 주택시장전망 |부동산노트

2006-11-26 10:31

http://blog.drapt.com/bban69/51164504697733

원문출처 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=2955710704934

11.15부동산대책은 3.30대책에 이어 2번째 발표되는 종합대책이다.

11.15대책이 발표되기까지 숨 가쁘게 돌아갔다. 11.3일 주택관련 고위관계자들이 모여 대책 간담회, 11.9일에는 노무현대통령 주재 부동산정책 관련 관계부처 2차 장관회의를 통해 11월 15일 부동산대책을 발표할 내용을 예고해 시장반응을 살피면서 대책을 수위조절한 것으로 보인다.

이번 대책의 핵심은 담보대출규제강화로 수요를 억제하고, 분양가 인하와 공급확대를 통해 매수자의 불안심리를 안정화시켜 과열된 시장을 잡겠다는 것이 정부의 의도라고 할 수 있다.

‘분양가 인하’ 얼마나 듣고 싶었던 말인가! 은평뉴타운, 파주시 고양가에 대해 9,10월 내내 시끌시끌했으며, 그 여파로 수도권 전체지역으로 상승하는 분위기로 변해 정책을 발표하기 이르렀다.

10월 들어 한 달간 매매가 상승률이 서울 3.09%, 신도시 2.13%, 경기도 3.82% 등 수도권 3.05% 기록해 정부는 또 3.30대책에 이어 11.15 대책을 발표하게 되었다.

▶ 분양가 20~30%인하

분양가를 20~30%인하 하겠다고 했는데 그 수단은 용적률상향, 녹지비율조정, 기반시설설치비분담으로 중소형평형(25.7평)이 대상이다. 공공택지에 조성한 25.7평초과는 채권입찰제를 통해 분양가상한제를 적용받는 것과 민간이 조성하는 모든 사업의 분양가자율제는 현행제도를 유지했다.

이는 여전히 분양가 원가에 대한 시비가 계속될 것이며, 민간에 대한 규제가 제외됐기 때문에 고분양가 논란은 계속될 전망이다.

분양가 20~30% 인하로 분양가는 양주, 파주, 김포, 송파는 평당 7백만~1천1백만원 정도로 예상된다. 물론 더 높을 수 있다. 은평뉴타운의 평당가 1천1백51만~1천5백25만원 많게는 평당 4백만원 정도 싸다.

송파구가 10월 27일 기준 매매평당가는 2천2백만원 정도라고 할 때 분양가 1천1백만원대는 로또복권이나 다름없다.

평당 1천만원 이상 싸게 아파트를 살 수 있어 시세차익을 볼 때 송파뿐만 아니라 파주시, 인천검단신도시, 김포시 등 어느 지역에도 분양과열현상이 일어나는 것은 불 보듯 뻔할 일이다.

공공개발만 분양가 상한제를 실시하고, 분양가를 낮추기 위해서 질좋은 마감재를 쓰지 않을 것이며, 민간개발은 차별화를 이유로 고급이미지를 강조해 분양가를 오히려 높일 수 있으며, 분양가 인하의 의미는 퇴색될 것이다. 일부 지방 광역시에서 대형평형대 주상복합이 고급화를 위해 평당분양가 1천만원시대를 만들지 않았는가!

▶ 대규모 공급확대와 공급시기 조기 시행

당초 계획했던 송파신도시(4만6천가구), 인천검단(5만6천가구), 김포(5만3천가구), 양주(2만6천가구), 수원광교(2만4천가구), 파주(7만5천가구)등 2십8만가구 계획 중이며, 이후 6개신도시에서 송파 3천 1백가구 등 총 4만3천호가 추가 공급되며, 내년 상반기에 분당규모로 추가 신도시를 발표하게 되면 2007~2009년까지 5십만 가구이상이 건설되는 셈이다. 게다가 게발제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지는 4만6천가구가 추가 공급된다.

또한 공급시기도 지구지정과 개발계획을 통합해서 1년 정도 앞당겨 실시된다.

더 나아가 주상복합도 주택비율 상향조절로 공급확대의 길을 만들었으며, 다세대, 다가구, 오피스텔 등 주차장 의무비율 조항, 난방시설등 규제완화로 공급을 늘이는 방안도 발표했지만 이는 주차장의무비율 완화는 또 주차장문제 시비 등 로 사회적 문제가 되풀이 될 염려와 다가구, 다세대 규제완화를 틈타 난개발로 시간이 지나면 주거요건이 오히려 악화될 수 있다.

이번 공급확대대책은 주택공급에 관한 규칙에 따라 2007년부터 수도권부터 건축공정 40%가 넘어야 입주자 모집공고를 할 수 있으며, 모든 평형에 적용된다. 정부가 말한 공공조기 시행도 사실 김포시 경우도 2007년에나 가능하고, 다른 곳은 2008년 이후에나 가능해 실제 공급 시기는 늦어져서 당장의 집값 안정화에는 별 도움이 되지 않을 전망이다.

민간건설의 후분양은 공공분양의 후분양제가 정착되는 시기에 마쳐 2010년 쯤 도입하면 무리가 없을 것이다.

▶ 주택담보대출 관리 규제 강화

한때 3억이상으로 대출규제를 한다는 소문이 돌았지만 예상외로 주택담보대출 규제는 큰폭은 아니었다. 총부채상환비율(DTI) 40%가 투기과열지구까지 확대되고, 1금융권 담보인정비율 예외적용 대상폐지, 제2금융권 담보인정비율(LTV)를 60%에서 40%로 강화한다는 것이 주요 골자다.

6억원 초과 아파트 신규구입대출이 투기지역에서 투기과열지구(수도권 대부분) 까지 대출규제를 한다 해도 아래 표와 같이 고가아파트가 상대적으로 많은 강남권, 용산구는 6억원 이상의 대출규제에도 불구하고 2005년에 이어 2006년에도 높은 상승세를 이어갔다.

[2005/ 2006년 서울 지역 매매가 상승률 비교]
(단위:%)

지역	매매가 상승률		지역	매매가 상승률
지역	2005년	2006년	지역	2005년	2006년
성북구(투기지역)	4.02	10.28	강남구(투기지역)	19.46	27.72
은평구(투기지역)	1.68	8.16	서초구(투기지역)	22.36	22.40
금천구(투기지역)	3.54	5.41	송파구(투기지역)	21.66	20.92
서대문구(비투기)	2.00	5.74	양천구(투기지역)	13.91	38.20
노원구(비투기)	1.83	6.52	용산구(투기지역)	11.89	25.60

서민들의 내집마련 방법 1순위로 대출 안고 사는 것이 대부분 일게다.

6억원 고가아파트의 투기지구에서 대출규제는 그 동안 상승률이 낮은 지역으로 매수자 이동을 하게 해 전반적인 상승률을 가져왔다고 볼 수 있다. 이번 대책은 투기과열지구로 확대 규제는 더욱 6억원 미만의 아파트 상승률을 끌어 올릴 것이다.

강북개발에 대한 강북권 상승등 상승의 원인은 여러 가지 있지만 표에서 보듯이 2005년에 비해 2006년은 적게는 2.5배에서 많게는 7배 이상 상승한 것으로 나왔다.

이렇게 되면 실수요자들은 정작 집을 사지 못하고, 자금이 여유 있는 사람만이 살 수 있어 오히려 다주택 소유자들만의 잔치가 될 수가 있다. 13일 민주노동당 심상정국회의원이 발표한 상위 100인의 주택보유현황을 보면 상위 100명이 1인당 평균 155채, 두 채 이상 소유한 가구도 72만가구에 달하는 등 주택보유현황이 왜곡이 점점 심해질 것이다.

11.15대책으로 가장 우려되는 점은 실수요자가 갈데없어 전셋값이 2007년에도 2006년에 이어 앙등할 소지가 크다는 점이다.

이유는 앞에서 언급한 실질적인 공급확대는 2008년 하반기 이후에나 가능하고, 대출금 규제책인 총부채상환비율(DTI)인 40%대를 투기지역에서 투기과열지구로 확대, 2금융권에도 담보인정비율(LTV)을 하향조정하면 대부분 1~2억대의 현금보유자는 갈데없이 전셋집을 전전해야 하기때문.

6억원 이상에서 대출규제를 할 것이 아니라 2채 이상 소유한 사람은 대출 규제를 하거나, 보유세 강화로 수요억제책을 써야 할 것이다.

[11.15부동산 대책 주요 내용]

구분	주요내용	예상효과
분양가 인하	- 공공택지 내 분양가 20~30% 인하	- 단기적으로 분양시장 과열로 예상
	- 공공택지 내 분양가 20~30% 인하	- 민간건설 분양가 인하대책이 없어 분양가 양극화 예상
	- 도시개발사업, 경제자유구역 개발사업지구 25.7평이하 분양가 상한제 적용	-서울뉴타운(은평뉴타운제외),송도신도시등 중소형 평형대 분양가 인하 효과
공급 확대	- 용적률 상향, 녹지비율 조정	- 공급물량 확대로 추격 매수세 감소 예상
	- 소형오피스텔 난방설치	- 1가구, 신혼부부 수요 흡수 예상
	- 다세대, 다가구 건축기준완화	- 주차장의무비율완화로 주거환경악화
	- 김포, 양주 등 6개 신도시 공급 물량 확대	- 2008년 하반기분양으로 2년간 공급 격차가 있어 당장 아파트 가격 안정에는 효과 적을 것으로 보임
수요 억제	- 아파트 담보대출 규제(DTI 투기과열지구 6억원 초과, 40% 이내, LTV역시 제2금융권의 경우 40%로 축소)	- 중소형평형대 위주로 상승 예상

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