2007-10-03 00:29
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자료출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
[민권식칼럼 #64] 떠오르는 두 개의 태양, 용산ㆍ뚝섬
◈ U-Turn Project, 두 개의 태양이 뜨다.
올해 지가상승률 1,2위 용산과 뚝섬.
용산과 뚝섬이 본격적으로 주목받기 시작한 것은 2006년 봄, U-Turn Project가 발표되고 난
이후 부터입니다.
'강북 업그레이드'라는 출사표인 유턴 프로젝트 아래 용산과 뚝섬은 각각의 지역별 테마에 맞게
기본 방향성이 제시되었으며 재개발 정비구역으로 순차적으로 지정되어
현재도 기본계획이 속속들이 세워지고 있습니다.
용산은 민족공원 조성 계획 발표, 국제업무지구의 가시화, '서부이촌동 대란',
대규모의 최고급 주거단지 - 한남뉴타운의 촉진지구 기본계획수립을 목전 앞에 두고 있습니다.
얼마전 시티파크의 입주가 이슈화 되면서 용산의 위력을 다시한번 실감할 수 있었죠.
뚝섬은 중심축인 주상복합 상업용지 1,3구역이 올 가을에 사상최고가인 평당 4천만원의
분양가로 일반분양이 들어가는 초강력 태풍이 서서히 상륙예정에 있으며 성수신도시 발표 및
도시계획세부안 확정, 지구단위계획구역 도시계획세부안 확정 이벤트가 비슷한 시기에
함께합니다.
객관적 가치의 대명사 한강조망권, 풍수지리에 입각한 최적의 입지와 황금 프리미엄 전철역 개통,
재개발을 통한 천지개벽의 탈바꿈..
용산과 뚝섬이 소유한 입지조건과 개발호재를 가진 지역은 존재하지 않는다 말에 이견을
다는 이는 그렇게 많지 않을 것입니다.
◈ 오를대로 다 올라버리지 않았나요?
그렇다면 투자자의 시각으로 이 두 지역을 접근해 봅시다.
앞에서 말하 바와 같이 용산과 뚝섬의 미래가치가 최고인 것은 누구나 인정하는 사실입니다.
그렇다면 포커스는 바로 현재가치(현 시세)입니다.
현재의 아파트 시세 대비 3년, 5년, 10년 후의 아파트 시세..
현재의 재개발 지분 시세 대비 입주권 혹은 입주 후 아파트 시세가 곧 투자의 포커스가 되겠죠.
혹자들은 용산과 뚝섬을 거론하면 이런 얘기를 합니다.
'너무 많이 올라버렸지 않았나요? 지금 시세가 꼭지점 인듯 해서 못 들어가겠어요.'
'좋은 건 알지만 총알이 부족해서 못 들어가죠.'
이 두가지 멘트에 저는 이렇게 댓글을 달겠습니다.
'지금부터가 상승의 시작입니다. 가용금액의 폭을 넓게 가져 용산과 뚝섬에 투자하십시오.'
용산의 경우 '81만평 민족공원 개장 이벤트'라는 핵폭탄 이벤트가 아직 남아있고
이미 최고로 자리잡은 네임벨류에 수많은 개발 가시화가 우리를 기다리고 있습니다.
뚝섬은 더할 나위가 없죠.
사상최고 분양가라는 타이틀로 시작되는 100평형 아파트는 물론 삼성동 코엑스를 연상시키는
호텔 및 컨벤션 센터가 성수신도시의 중심에 자리잡는 파장 효과는 실로 어마어마한 것입니다.
또한 드넓은 면적의 성수동 준공업지역 마져 최첨단 테크노벨리 형태의 직장 인프라로
업그레이드되는 세부안 발표의 여파 또한 뚝섬 상업용지 분양의 파장 못지 않을 것이라
분석되고 있습니다.
'이미 꼭짓점 시세'라는 발언은,
1) 재개발 상승 이론 (재개발은 인허가절차를 걸치며 주기적으로 상승한다)
2) 시장경제의 원리 (환금성과 직결되는 끊이지 않는 수요)
3) 가치의 희소성 (그 어느곳도 따라올 수 없는 최고급 주거환경)
을 감안해볼때 가치판단의 오류인 것입니다.
◈ 쏘고 싶어도 총알이 없어요.
용산과 뚝섬을 접근한다고 해서 무조건 큰 돈이 들어가지는 않습니다.
물론 타 지역의 재개발 지분 시세에 비해 높은 건 사실입니다만
현재 타 지역 재개발 지분시세 보다 용산ㆍ뚝섬의 시세가 1억원 높다면..
입주후 아파트 시세는 10억원 차이가 날 수도 있습니다.
현재가치(현 재개발 지분 시세) 대비 미래가치(입주 후 아파트 시세 또는 매도시점의
재개발 지분 시세 또는 입주권 시세)에 포커스를 맞춰야 한다는 논리로 접근했을 때
현 시점에서,
현재가치 대비 미래가치성.. 즉, 투자수익성이 용산과 뚝섬 보다 훌륭한 지역은 없습니다.
최소가용금액(전세 끼고, 대출금액을 뺀 금액) 1억5천만원으로도 용산ㆍ뚝섬을 접근할 수
있습니다.
투자비용 대비 시세차익이라는 개념이 곧 투자수익률을 극대화시키는 뿌리라는 것을
강조하고 싶은 대목입니다.
◈ 그렇다면 용산ㆍ뚝섬 입성 유의사항은?
용산과 뚝섬을 접근할때 가장 먼저 확인해봐야 할 사항이 바로 해당 매물이
정비구역(재개발지정구역)으로 지정되어 있는지의 여부입니다.
용산, 뚝섬이라 하여 전 지역을 한꺼번에 허물고 새 아파트를 짓지는 않습니다.
각 구역별 테마와 현장데이터에 따라 입주시기는 크게 5년~7년까지 차이가 날 수도
있다는 얘기입니다.
일반 재개발방식이나 지구단위계획구역(특별계획구역)으로 지정이 되어 있는지,
지정이 되었다면 언제 지정이 되었으며 어떠한 절차까지 진행이 되었는지,
앞으로 진행될 인허가절차는 어떠한지 등의 사항들이 바로 그것입니다.
인허가절차 예상은 매도시기 설정과 직결되는 핵심요소로서 용산과 뚝섬의 진행상황을 고려할때
3년이상의 중장기투자를 추천해드리는 바입니다.
또 한가지 유의사항은 건축허가제한 여부입니다.
재개발 예정지라 하여도 건축허가제한이 안되어 있는 지역이 의외로 많습니다.
이럴 경우 조합원이 급증할 수 있기 때문에 투자수익률이 현저히 저하될 수 있습니다.
재개발 조합원이 될 경우 조합원수와 건립세대비율이 투자수익률을 좌지우지 한다는 점을 꼭
명심하시기 바랍니다.
◈ Rising-Sun
지금 우리는 부동산규제의 시대를 살아가고 있습니다.
이러한 상황에서는 투자의 양극화현상이 극심해집니다.
입지조건이 조금이라도 떨어지는 지역은 철저히 외면받고, 소위 인기지역이라는 곳으로
투자의 쏠림현상이 심화된다는 얘기입니다.
사회의 질이 점점 업그레이드 되고 있는 만큼 최고급 주거환경을 갈망하는 수요는
늘어날 수 밖에 없습니다.
최고급 주거지, 용산과 뚝섬.
우리에겐 하나의 태양이 있지만 부동산 시장에서는 용산과 뚝섬이라는 두 개의 태양이
존재합니다.
중요한 것은 떠올랐던(risen)이 아닌 지금도 활활 타오르고 있는 떠오르는(rising)
태양이라는 것입니다.
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