재개발과 재건축 양도세 비과세

재개발 또는 재건축 예정 주택 1채만을 소유한 사람은 해당 주택을 매도할 때 구입 시기와 처분 시기에 따라 양도세 비과세가 다름을 주의해야 한다. 구체적으로 재개발 또는 재건축 주택의 양도세 비과세는 매입 시기가 관리처분계획인가일 이전인가 이후인가 여부와 매도 시기가 완성일 이전인가 이후인가에 따라 다르다.

1. 관리처분계획인가일 이전에 매입한 경우
재개발 또는 재건축 예정 주택을 관리처분계획인가일 이전에 매입한 경우에는 완성일 이전에 처분하는가 완성일 이후에 처분하는가에 따라 양도세 비과세요건이 다르다.

1) 완성일 이전에 매도시 양도세 비과세 요건
이때는 아래 그림과 같이 3가지 요건을 모두 갖추어야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 첫째, 관리처분계획인가일에 비과세요건을 갖추어야 한다. 즉 매입일로부터 관리처분계획인가일까지 3년 이상 보유(서울․과천․5대신도시지역은 2년 이상 거주 추가)하였어야 한다. 둘째, 관리처분계획인가일에 다른 주택이 없어야 한다. 셋째, 매도일에 다른 주택이 없어야 한다.

 

 

만약, 위의 3가지 조건 중 어느 하나라도 어긋나는 경우에는 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다.

[사례] K씨는 2006년 1월 5일에 재개발예정주택 A를 구입하였고, A주택은 2007년 10월에 관리처분계획인가가 났다. K씨는 A주택에 1년간 거주하였다. K씨가 A주택을 2009년 1월 5일 이후부터 완성일 이전에 매도할 때 양도세 비과세는?
답> 관리처분계획인가일 시점에 비과세요건(3년 이상 보유, 서울 등은 2년 이상 거주 추가)을 충족하지 못하였으므로 양도세 비과세를 못 받는다.

2) 완성일 이후에 매도할 경우
관리처분계획인가일 이전에 구입하여 완성일 이후에 매도할 때 양도세 비과세 판단은 재건축․재개발 이전 주택의 취득일부터 매도일까지의 보유기간 및 거주기간을 기준으로 한다. 즉, 공사기간도 포함하여 양도세 비과세를 판단한다.

  

 

 

[사례] K씨는 경기도 의왕시에 있는 재건축 예정 주택 A를 2005년 1월에 매입하였다. A는 2006년 1월에 관리처분계획인가가 났고 2008년 10월에 완성된다. 2008년 10월에 완성되자 마자 매도할 때 양도세는?
답> 최초 취득일(2005년 1월)부터 매도일까지의 기간이 3년 이상이므로 양도세를 비과세 받을 수 있다.

2. 관리처분계획인가일 이후 매입한 경우(조합원입주권을 매입한 경우)
관리처분계획인가일 이후 매입한 경우 즉, 재건축 또는 재개발 조합원입주권을 매입하여 완성일 이전에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 그러나 완성일 이후에 매도할 때는 완성일 이후부터 매도일까지의 기간에 1주택자의 양도세 비과세 요건을 갖추어야 비과세를 받는다. 이때 주의할 사항은 최초 취득일부터 완성일까지 기간은 양도세 비과세 판단시 배제한다는 점이다. 즉, 완성일 이후의 보유기간과 거주기간을 기준으로 양도세 비과세를 판정하여야 한다.

 

 

 

 

[사례] K씨는 재건축조합원입주권 A(경기도)를 2006년 5월에 취득하였다. 재건축 완성일은 2008년 10월이다. 만약, 완성일 이후인 2009년 7월에 매도하면 양도세는?
답> 완성일로부터 매도일까지의 기간이 3년 미만이므로 양도세 비과세를 받을 수 없다.