윤상원 님의 재건축 관련글을 보았습니다..

 

그런데 그분의 글은.. 항상 너무 길어서-_-;

끝까지 읽기가 좀 불편하다는 점이 있네요..

요점만 간단히 써주시면, 참 좋을텐데~;;

 

아무튼간... 재건축 말이 나와서 하는 말인데요~

 

재건축 물건을 구매하실때는,

다들 말씀하다시피,

고도제한 및 2종 주거지역인지, 3종인지 확인도 하고,

토지비율도 확인하고, 그밖의 여러가지를 확인해야 하죠.

 

그리고 어디에서나 빼놓을수 없이,

가장 중요한건, 가격-_-

 

가격을 정할때,,

주변 아파트의 시세를 잘 고려해야 하죠..

잘 아시겠지만.......

 

미래의 완공후 예상시세가

현재 재건축 물건 가격과 추가부담금의 가격을 더한가격보다,

훨씬 웃돌아야 한다는것 입니다.

왜냐햐면, 완공까지 비용이 많이 발생하기 때문입니다.

즉,

1. (재건축 물건가격 추가부담금 < 완공후 예상시세 ) - 투자적격

2. (재건축 물건가격 추가부담금 > 완공후 예상시세 ) - 투자금지

3. (재건축 물건가격 추가부담금 = 완공후 예상시세 ) - 투자금지

 

금번, 논란이 된 가락동의 주변 아파트의 시세를 분석해 볼까요?!

 

 

위에서 보시면 아시다 시피, 주변의 33평형의 경우

약 5~6억 정도 하는군요~

 

하지만.. 가락시영의 재건축 물건의 가격이 현재 이미 5~6억 인걸로 알고 있습니다.

즉, 재건축 물건의 가격이 이미 주변시세를 웃돌고 있다고 해야 하나?

그러므로.. 당연히... 메리트가 떨어질수 밖에 없죠 -_-;

추가부담금이 없다면.. 얘기는 달라질테지만..

 

그런데.. 토지지분이 많음에도 불구하고,

인터넷에서는 추가부담금이 1억 8천 ~ 2억 2천이라는군요..

왜그런지는 관심물건이 아니라, 자세히 알아보지는 않았습니다.

 

아무튼 만약에, 금번 논란의 경우가 된,

가락시영 1단지를 제가 구매한다고 가정하면,

 

33평형 배정물건기준,

저는 그 가격의 최고선을 3억 6천 ~ 4억으로 지정할것이며,

그보다 물건이 비싸다면, 구매를 안할겁니다.

이유는.. 재건축 물건4억과 추가부담금과(약 1억 8천 ~ 2억 2천), 완공까지의 비용을 생각하면..

 

차라리 재건축 물건을 사느니, 주변 아파트를 사는게 훨씬 낫다고 생각이 들거든요-_-

아마 어느정도 생각이 있으신 분들은,

누구든지 저와같은 생각을 할것 입니다.

 

사실.. 가락시영아파트도 메리트 있을때가 있었습니다.

 

 

 

 

위의 과거시세를 보시면 아시겠지만...

작년말, 금년초까지만 해도.. 제가 투자 최고선으로 지정한 4억까지

내려왔더군요~ 저정도라면, 투자할만 합니다..

 

그러나..

우리나라는 왜이렇게.. 따라하는게 많은건지 -_-;;

그 이후 시세를 보시면... 계속적으로.. 상승...;;;;;

진짜,, 누가 어디어디 투자한다.. 하면... 묻지마 따라 투자가 많이 성행하죠..

결국엔, 막차 타신 분들이.. 피해를 보게 되죠...

 

실거래현황을 한번 살펴볼까요?

 

 

 

위의 그림에서 보시면 아시다시피..

거의 5억 중반에 구매하셨네요.. ;;

5억 중반에.. 추가로 지급할 추가부담금 까지 감안하면...

 

당연히.. -_-;; 재건축을 반대할수 밖에 없죠...

즉 거의다~ 막차 탄 사람들이 반대 했을 겁니다;;;;

완공후 예상시세가.. "최소한" 8억은 되야 할텐데... -_-;

대부분의 사람들이 완공후 시세가 8억을 웃돌진 않을거라 평가한거죠.

솔직히 저가격이면.. 저라면 강남을 가겠습니다-_-;

 

그래서.. 지금 이렇게 문제가 된것 입니다..

묻지마 투자가 문제죠.

이러한 재건축 물건에 대한 묻지마 투자가 더 있습니다.

 

투자자들은, 묻지마 투자를 하시면 안되고, 꼼꼼히 살펴보고 하셔야 합니다.

폭락님들께서 말씀하셨다시피..

적정가격을 뛰어넘어 실익이 없을 일부 재건축 물건에서..

금번 논란이 됐던 경우와 같은 사례가, 더욱 발생할수 있습니다.

그러니 투자자들은 현명한 판단을 하시기 바랍니다^^ 

 

그리고, 폭등이든, 폭락이든,

서로에게 도움이 되는 정보가 있습니다.

감정에 너무 휩쌓여서, 무조건 반대만 하는것은 나쁘다 생각 합니다.

 

예전에 재건축관련, 부화뇌동님께서 좋은 정보를 준적이 있었고,

금번 윤상원님 정보도 좋은부분이 있습니다.

 

다만... 폭락님들께 아쉬운건..

거기서 끝나면 좋으련만, 모기업의 끼워팔기 처럼..

말도 안되는 주장을 같이 끼워넣어 올린다는것 입니다;

 

너무 글이 길어졌네요;;;; 아무튼.. 요점은!!

투자를 하든, 투기를 하던, 묻지마 투자는 금지!

"수익성을 따져보며 하라" 라는것 입니다.

 

본인이 잘못 투자-투기 해놓고..

"울며불며 무조건 폭등할것이다, 해야한다" 구걸하지 말자 이겁니다.

 

아이고... 글 쓰다 보니...

저도 윤상원님과 다를바 없이.. 글이 길군요;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;

 

 

 

p.s : 경기의 의정부시 33평 아파트가 3~4억 하는 아파트가 있습니다...

그곳의 33평대가 3~4억 이라면, 저라면, 노원구 33평대를 구매할것이고,

 

노원구 33평대 아파트가 5~6억이 있습니다..

그곳의 33평대가 5~6억 이라면

 

저라면, 목동이나 잠실동 갈것이고..

잠실동, 목동이 33평이 6~7억 하는곳이 있습니다.

잠실, 목동이 6~7억 할바엔,  저라면 강남 갈것 입니다..

 

 

 

그런데.. 정말.. 토지지분이 저렇게 높은데,

왜이렇게 부담금이 많지? 최고급 명품 아파트 짓나;;

 

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