언론 방송은 실거래가격이이후 주택 가격이 하락했다는 소식과 그진위여부에대한 이야기 그리고 바다이야기로 온통 떠들석 합니다

* 향후 부동산 시장 에서 생각해 보아야할 몇가지를 먼저 적어봅니다

# .서울및 수도권에 주택 공급은 월할히 공급되고있는가

서울지역으 주택공급시장은 크게 뉴타운등으로 대변되는 재개발 시장
그리고 5층아파트의 재건축 시장 이외의 주택공급시장은 없다는것이 일반적입니다
예외적으로 판교와 같은 택지 개발 지구가 있지만 판교이후 광교 신도시와
송파신도시 공급은 아직 너무먼 이야기라고 봅니다
주택이란 대체재가 없는 품목으로 공급이 1년만 원할 히 공급되지않아도
영향은 2~3년혹은 5년 까지 여파가 미치기 때문입니다
서울 지역의 재개발은 (뉴타운은)말만있고 실적은 거의 없읍니다
뉴타운중에 길음 뉴타운만 예정된 시간내에 되었을 뿐입니다
앞으로 최대한 빠른곳 은평뉴타운정도만 가시화 되었을뿐이고
그외지역은 지급 오늘 모든사항이 완결 된다해도 입주 까지 2~3년이 필요합니다
따라서 뉴타운이 가시적 효과를 보려면 앞으로도 3~10 년은 생각해야 합니다

재건축을 볼까요
역시 향후 2~3년안에 입주 할 아파트 잠실지구를 제외하고 없다고 단언합니다 이외의지역은 빠르면 3~5년혹은 10년이될수도 있겠지요...

다시말해 서울 안에 공급되는 아파트는 지금 한참 짓고있는 잠실 지구
판교...하남 풍산...용인권역의 아파트 서쪽으로 인천언저리 한두개
인기가 상대적으로 적은 파주와 김포지구 이외엔 없다고 봅니다
예외적인 공급지역인 북쪽의 의정부와 양주 남양주지역의 진접지구
등이 있읍니다만 상대적 관심도 적고 영향도 적은 지역입니다

과거 부동산 활황기에는 아파트와 다가구 다세대 그리고 작은 재건축 조합이 활성화 되었읍니다
지금은 이곳 저곳 뉴타운지정 그리고 향후 뉴타운지저에대한 기대감에
작은 조합들역시 진도가 상대적으로 늦은듯합니다
주택공급에있어 택지개발지구 공급은 대외적인 공급이라 본다면
작은 나홀로 아파트와 다가구 다세대는 실질적 주택공급으 큰부분을
차지한다고 할수있읍니다

현재와같은 주택경기 침체기엔 이러한 실질 공급물량은 현저히 감소하였읍니다 이는 일정 시기이후 주택공급부족을의미하며 이는 가격에 영향을 줄것입니다

#언제 가격변화가 올것인가..

최근 3년여동안 서울 지역으 재건축공급물량과 용인권역의 수많은 택지발지구의 공급물량은 이제 대부분 소진되어가고 있읍니다
용인권으 대규모 공급물량은 이제 2007년 전후로 대부분 입주 를 마칠것으로 보이며 봉담등의 경기 남부 일부역시 이때를 기준으로 끝이 날것이로 보입니다
이후의 공급은 과거에 비해(2007년이전)미흡한 수준입니다

서울과 수도권공급 물량은 이미 감소세로 전환되었으며
일시적 과잉공급에따른 입주시의 풍부한 전세물량, 매매 물량역시 입주후 2년여 이내에 대부분의 문제가 해소되어 왔다는 경험칙을 생각한다면...
2007년이후의 주택 시장을 어느정도 예측할수있을것이라 생각합니다

# 주택이외의 영향요소
- 바다이야기 를 생각할수록 여러 생각을 하게 합니다

과거 정권에선 카드 남발에 따른 경기 부흥 그리고 침체 위기설까지 나왔었읍니다

바다이야기는 못사는 서민에게 아주 큰영향을 주는 사건이라 생각합니다
작은 소비문화가 지역경제를 지탱합니다
그러나 바다이야기는 소비를 줄이고 도박에 빠져들게 하였읍니다
경제적으로 어려운 서민 혹은 극빈층으 소비를 감소시키고 그 돈은 바다속으로 빠져들어가게 했읍니다
동내의 작은 음식점 옷가게 슈퍼 야식업 이라는 지역경제의 자금 소비는 실종했고 이러한 경제의 흐름을 끊어놓은 요인중 하나가 바다이야기기입니다

서민의 전세돈 집판돈 월급이 카드 대출금이 바다속으로 빠져들어갔읍니다

바다이야기는 현제 지역경제 소비의 주체인 서민의 돈과 소비처인 작은 경제 활동지구를 말살했읍니다

전국적으로 16000 개의 업소란 우리주변의 치킨 집(1만여개) 비디오 대여점(5천여개) 을 합한 업소의 숫자와 비슷합니다
전문적인 주먹운운의(?) 업소이외에 옆집아저씨 같은 서민 창업자역시 상당수라는이야기입니다
이러하한 여러 영향은 일정시기이후 지역경제와 우리 경제의 밑바닥에 큰영향을 줄것으로 보입니다

다시말해 이러한 서민경제의 붕괴 ..경제적 여파는 서민 수요의(30평미만 아파트) 주택경기는 더 나빠진다 고 예상합니다

- 대통령선거는 임박했고....

대통령선거는 임박했고....레임덕은 시작된것이라 생각합니다
정부의 여러 주택 정책의 끈은 느슨해질지도 모릅니다
선거란 항상 돈 이드는 이밴트입니다
선거란 항상 경제적 잇슈가 따릅니다
선거란 항상 되든안되든 공약(?) 중 하나는 어디 개발 이란단어는 들어갑니다
선거후엔
(돈이 풀린여파와 개발 발표 여파와 일시적으로 느슨해지는 규제로인해 )
부동산가격에 영향을 주었읍니다

* 아파트 공급가 규제과연 밑을수있는가

# 우리가 미쳐 인식하지못하는 사실..

우리가 미쳐 인식하지못하는 사실하나 .... 지도를 보며 잠시 생각을 합니다
빈.....땅...이 없다
대기업이든 소기업이든 해 먹을 땅은 이제 극소수입니다
택지개발이란 이름으로 도로 주변은 대전까지

꽉 !!! 찬듯합니다

서해안 공급도 어느정도 이루어지고있고 한계가 있읍니다

광주를 풀고 이천 여주를 풀고 양평. 남양주를 더풀어야 합니다
과연 자연녹지를 보호하고 상수원을 보호해야하는데....
파격적인 조치가 올까요?

기업체는 분양일정을 최대한 미루룰것입니다
왜?
누군가 1000 에 분양하고 비싸다 노래부르며 미분양이 나오지만..
두어달만지나면 그옆에선 1200 에분양합니다

그날부로 1000 미분양은 해소 된다느걸 알기에
먼저 매맞기보다 눈치보며 최대한 늦은분양일수록 이익은 커지기 때문입니다

설사 1500 혹은 2000에 분양한다해도 향후 주택시장은 이미 후분양제가 현실입니다
이미 지어서 분양하는 후분양이 과연 저렴할 까요?
이자비용과 위험 부담금에대한 비용은 더 가산하여 원가에 책정해야 합니다
물가가오른는걸 감안하고 공금 물량이 적을수밖에없는 현실을 잘아는
건설업체가 저가 공급 할까요?

만양 교통 과 환경 요지의 분양 물량이라면
거기에 일정한 수요가 예상되는곳이라면
평면 과 자재를 적절히 고급화 하여 차라리 고가로 공급하고
미분양이되어도 입주 시점에 저가 아파가 돠어있는것이 향후의 주택 시장일 것입니다

분양사마다 비싸게 보이는 분양가의 진실은 업체에서 누구보다
향후 공급물량과 분양 가격은 상승할것을 잘 알기에...
현제와같은 고가 분양과 미분양 사태가 발생한다고 봅니다

# 우리가 미쳐 알지못하는 사실..
건설업 특히 주택 분야 건설업의 황금기는 다 가고있다고 봅니다
향후 해먹을 거리는 점점 줄어들고있읍니다
아직도 먹여 살릴 직원과 조직은 그대로입니다
은행 금리는 상승하고있읍니다
사놓은 땅도 이제 얼마 남지 않았읍니다
건설사 용지부( 사업 부지를 물색하는 부서)직원들은 몇달을 두러보고 찿아도 마땅한 땅을 찿지못하는것이 현실입니다
저렴한 부지는 없고 거기에 규모까지 따른부지는 더없으며
일반인의 선호도가 따를 땅 역시 더 덛 더 없읍니다

건설사가 사업 하려해도.....원 자 재 가 없는것이 현실입니다

현실의 건설사는
향후 몇년 먹을 먹거리 해결이 당면 한 현실 아니 내일 먹여 살릴 월급마련이
급급 할지도 모릅니다