2006-06-29 17:36

http://blog.drapt.com/ban1995/195691151570179136

자료출처 : 한상분님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/hansb

야근하다가 여형구님의 글을 읽고 상당히 공감가는 부분이 많아 글을 올립니다.

단지 아파트 가격이 내릴 것이라는 주장을 했다는 이유로 여형구님을 매도해서는 곤란한 것 같습니다.

제 개인적으로는 여형구님 말이 반론을 주신 분들보다 맞아 떨어질 가능성이 많다고 봅니다

부동산은 지금 굉장히 중요한 국면을 맞고 있는지도 모릅니다.

분명 일부에는 거품이 있고 일부는 상당히 저평가 돼있다고 저는 봅니다.

내 집 마련하시는 분이야 해당되는 이야기가 아니지만 부동산을 투자의 수단으로 보고 접근하실 분들은 앞으로 나타날 많은 변화를 보고 투자해야 할 것입니다.

제 입장으로는 앞으로 부동산이 폭락한다는 여형구님의 말에 전폭적 지지를 보내는 것은 아니지만 일부는 귀담아 새길 필요도 있다고 보고 있습니다.

저는 정말 많은 부분ㅇ서 아마추어이고 더욱이 부동산 전문가는 아니기 때문에 쉽사리 단언할 수는 없습니다.

다만 유가문제 금리 등과 관련해 제 나름대로 느낀 점을 올려보도록 하겠습니다.(사견이니 너무 나무라지 마시고 더 좋은 의견 있으면 기탄없이 개진해 주십시오)



유가 문제의 경우:

지금의 고유가는 오히려 국내 경제 및 세계 경제에 도움이 될 가능성이 많다.

지금 미국 경제는 IT산업보다는 부시를 지난 대선에서 적극 밀어준 화학 에너지 군수산업 위주의 성장에 기인한 측면이 크다.

모든 산업은 그 시대에 맞게 발전해야 경제에 보탬이 된다.(19세기 말의 철강산업 20세기 초중반의 자동차 산업 등등)

군수 에너지 산업이 발전하지 말라는 이야기가 아니라 시대적 대세는 IT이며 이 산업 위주로 발전해야 경제성장의 극대화를 꾀할 수있는 진정한 성장이 될 수있다.

지금의 유가불안은 이라크 전투 상황과 OPEC의 눈에 보이지 않는 단합으로 설명할 수있다.

이라크 문제가 해결되고 미국 대선이 끝나면 유가불안도 어느 정도 해소되고 그 때쯤 미국의 새정권은 적극적인 회복책을 쓸 가능성이 있다.

따라서 나는 지금의 다우지수 상승이나 세계경제 회복은 가짜 상승 가짜 회복이고 진짜 회복은 2006,7년 경으로 예상한다.

유가문제는 이라크 문제가 해결되면서 미국의 입김이 산유국에 먹히기 시작하면 곧 잠잠해 질 가능성이 크다.

지난 2001년말에도 북해산 브렌트유가 35달러를 돌파했다고 언론에서 난리를 피웠으나 금세 안정을 찾았다. 90년대 이후 국제유가는 통상 20달러 내외를 유지해왔다.

지금 중국의 긴축 선언과 미국의 이라크 침공은 21세기 원유 확보 주도권 싸움,21세기 세계 경제 주도권 싸움,향후 50년을 겨냥한 미국의 지정학 경제적인 중국 포위 작전 등에 대한 중국의 반발 등이 어우러진 결과로 나는 본다.



금리문제:

밀레니엄 환상이 한창이던 2000년 말 미국 연준리 금리는 무려 4%까지 치솟았던 적이 있었다.그후 2%대 금리가 실질적 무금리 상태인 0.75%(맞는지 모르겠음)로 가는데 1년도 안걸렸음.

지금 세계 경제 회복 조짐에 따라 다시 금리를 올린다해도 0.25%씩 서서히 올릴 것이고 그 속도는 2001년과는 비교할 수 없을 정도로 느릴 것이다.

부동산 투자 열기가 불붙던 2001년초의 국내 담보대출금리는 대략 6.8-8%였다.그 당시 미국 연준리(FOMC)는 3%내외의 금리를 유지했다.

간과하지 말 것은 10%,9%,8%대에서 7%대로 금리가 떨어진 2001년초(즉 연준리 2-3%금리)부터 아파트 경기가 불이 붙었는데 그 당시 구매자들은 내집마련하는 사람들이 대다수였다.

2001년 하반기 대출금리가 6%대 초반(2% 이하)으로 떨어지자 강남 아파트가 본격 상승하고 투기성 투자가 붐을 이루기 시작했다.

따라서 대출금리7-7.5%정도,연준리 금리 2-2.5% 내외가 저금리에 편승한 투기성 부동산 투자행태채의 마지노선이 될 가능성이 높다.

0.5%.1%씩 서서히 금리를 올리기 시작하면 실수요자의 아파트 구입은 활성화 되는 한편 투기성 투자는 사라지기 시작할 가능성이 많다.

이런 이유로도 내가 그동안 강남으로 더 이상 들어가지 말라고 한 것임.

강남 열기의 냉각은 두어가지 외부 요인에 의해 이뤄질 가능성이 많다고 이전 글에서 주장했는데 그중 하나가 금리 인상임.

현재로서는 금리 인상이 이뤄져도 서서히 이뤄질 가능성이 많고 그 폭도 굉장히 미미할 가능성이 많다.당분간 안심해도 좋을 듯 보인다.

극도로 부진한 내수와 수출로 근근히 버티는 한국의 현상황에서는 쉽사리 금리인상을 할 수도,그렇다도 외부금리가 상승하는 데 안할 수도 없다.

그래서 이헌재씨와 박승 총재가 엇걸음을 하고 있는 것 같음.

한국이 미국의 약한(?) 금리인상에 어느 정도 버틸 수는 없지만 1-2년 넘게 오랜 기간 버틸 수없을 것이고 행여나 그 폭이 커지게 되면 즉각 금융시장에 반영할 수밖에 없다.

따라서 지금의 아파트 경기가 거품이든 아니든 투자자는 이런 국제 역학관계와 세계 경제를 유심히 살펴볼 필요가 있다.

한국의 부동산은 90년대 중반까지는 세계경제나 국제관계 등과는 큰 상관관계가 없었으나 이제부터는 그렇게 될 개연성이 크며 그 효과(?)는 이미 국제통화기금 한파 이후 나타나기 시작한 것으로 보인다.

저금리에 따른 유동성,국제통화기금 한파로 인한 공급물량 감소 등이 이를 방증하고 남는다.

일부지역을 빼고는 무리하지 않는 범위에서 대출 금리 7%대까지는 투자가치가 있는 곳이 있다고
나는 본다.



환율문제:


개인적으로는 사실 이 것이 향후 부동산 가격에 가장 영향을 미칠 것으로 본다.

지금 원화절상 되는 것을 정부에서 인위적으로 누르고 있음은 삼척동자도 다 안다.

만일 환율이 상승해 1달러당 1000원대 이내로 접어들면.......

그럴리야 없겠지만..... 또 그렇지 않을 것이라고 바라는데.....

이 부문 전문가가 아니라서 단언하기 힘들고.....



풍선효과:

솔직이 무식해서 이런 효과가 있는지 나는 잘 모른다.

아마도 이쪽을 규제하면 저쪽이 오르고 하는 의미로 지금까지 쓰여론 것 같다.

지난해부터 예측한대로 앞으로 부동산 시장이 강보합 약보합을 거듭하며 안정기에 접어들면 풍선효과는 굉장히 더욱 심하게 나타날 것인데 지금까지와는 다른 의미로 쓰일 것이다.

같은 동네 아파트의 아파트에서 비슷한 층,비슷한 브랜드,비슷한 향이라면 그 가격차가 현저히 줄어드는 풍선효과가 나타날 가능성도 많다.

즉 구매자의 선택의 폭이 넓어지면서 S브랜드나 K브랜드 둘 다 대기업이고 입주 연차가 비슷한데도 내부 조금 잘꾸며 놨다고 매매가 2-3억 차이는 심하다면서 K브랜드를 선택하는 사람이 늘면서 S브랜드 주인이 그에 맞춰 가격을 조금씩 내리는 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수는 없다.

이쪽을 누르면 저쪽 가격이 뛰는 게 아니라 이쪽을 툭 치며 공략하면 저쪽 아파트가 그에 화답(?)하며 이쪽에 일정 부분 따라오는 색다른 풍선효과가 나타날 수있다.


그렇다면 투자로서 부동산 시대는 갔는가:

안정자산 선호 심리와 인터넷 시대의 발달로 지금까지 한두명의 중개사가 돈많은 단골 전주를 유치해 좋은 물건 나왔다며 중개 하던 전통적 방법과는 달리 몇몇의 뛰어난 재야 고수 컨설턴트가 개미와 중간 전주들의 돈을 모아 수익성있는 부동산을 개발해 낼 것이다.


실제로 지금 인터넷에서는 그런 사이트가 속속 늘어나고 있다.

고백하건대 어떻게 내 이멜과 전화번호를 알았는지 내게도 그런 제안을 한 몇몇 분들이 있었다.(참으로 무서운 세상이다.^^ 고수를 찾으려면 제대로 찾으셔야지)


개인 투자자들이 조심할 점은 2000년 밀레니엄 주식시장 열기에 속아 증권사이트 말만 믿고 무작정 뛰어들어 원금의 10%도 못건진 코스닥 시장을 생각하면 된다.(물론 부동산이 10%된다는 이야기는 아님)

지금처럼 거래침체가 계속되고 실물 경기가 호전될 기미가 보이면 현재 부동산 업소의 30%-50%는 문을 닫을 것으로도 보임.

그럼에도 부동산은 아직까지는 한국에서 안정적 투자수단중 하나임을 부정할 수없고 그런 이유로 투자행렬은 그치지 않을 것이다.이미 고기 맛을 보았기 때문)


자신의 입장에 맞는다고 알맹이 없는 글에 무작정 추천 누르고, 맞지 않는다고 댓글 달아 저주에 가까운 글을 쓰는 행동은 삼가해주시는 게 어떨지요.또 주제 넘게 참견했지요.

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