2007-12-17 00:14
http://blog.drapt.com/bae7913/2413571197818046282 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
재건축과 개발이익 환수
현재 대통령 후보중 사실싱 제일 가능성이 많은 후보의 재건축에 대한 정책은
지금까지 알려진 것은 크게 두 가지입니다.
( 개인적으로는 다른 후보가 되어도 상당한 정도의 차이는 있지만
큰 물줄기는 비슷한 면이 있을 것이라고 봅니다. 물론 민노당 후보 등이 당선 되는 경우 등을 빼고)
또 오늘 조인스랜드에 재건축 초과 개발 이익 환수에 대한 기사가 나왔습니다.
한 번 읽어 볼 만 합니다.
방배동 2-6 구역에 대한 기사입니다.
재건축 초과 개발 이익 환수금이 평균 6,000 만원 정도입니다.
(10평 반 지하를 포함하는 평균이니
큰 평수의 경우 상당히 많을 것입니다. --- 어쩌면 2억도 남을 것 같습니다.)
다시 본론으로 들어가서
두 가지 큰 정책은
1. 재건축을 통한 공급을 한다.
2. 개발 이익을 환수한다.
1. 현재 특히 강남권에 있어서는 현재 재건축을 통한 공급이
끊어져 있는 상황입니다.
결국 이 공급을 재개를 하여야 합니다.
현재 재건축에 대한 규제가 상당히 많습니다.
우선 이 규제중 일부를 없애거나 완화를 하여서
단순화하는 작업은 필연적일 것입니다.
이 부분은 자세히 설명을 하려면
너무 길어서 생략을 하겠습니다.
다만 제가 보기에는
이러한 규제의 일부 단순화 작업만 가지고도
공급을 할 수 있는 물량이 꽤 됩니다.
(용적률을 건드리지 않고서도)
다음으로 용적률을 손을 보는 방법인데,
3종의 경우 230%를 주는 방법 등도 있을 수 있고,
( 이 것은 현재 고밀도 아파트 지구가 230%라 서울시 차원에서 현재도 가능)
추가적인 용적률을 주는 방법도 있을 것입니다.
현재 유력 후보의 경우
10%만 더 주어도
공급이 꽤 될 수 있다고 하는데,
그 것이 어느 정도가 될 지는 모르겠습니다.
물론 앞으로 정책에 따라 달라지겠지만
제가 보기로는
그렇게 용적률을 주지 않아도
규제의 단순화만으로도
상당한 공급이 가능하다고 보고 있습니다.
(참고로 여러 가지 인센티브들도 있습니다.)
만일 상당한 용적률을 더 주고,
본격적인 재건축 물량을 밀어내기 시작을 하면
이 물량들이 입주시
아파트 가격 특히 블루 및 옐로우 칩 아파트 가격은
상당한 타격을 받을 수 있을 것입니다.
다만 이러한 정책이 어떻게 될 지는
누구도 이야기 할 수 없고,
두고 보아야 알 수 있을 것입니다.
2. 개발 이익의 환수입니다.
재건축에 대한 일반 적인 규제를 단순화 하는 것은
아마도 현재 존재하고 있는
재건축 초과 이익 환수로도 가능하리라고 보여집니다.
단순화의 정도가 커지면
아마도 일부 추가적인 개발 이익 환수 조치가 있을 수 있어도
제가 보기에는 이 것만으로도 꽤 클 것입니다.
규제를 단순화 하여도
개발 이익의 환수라는 측면에서는
재건축 초과 이익 환수는
없애기가 힘이 들 것입니다.
만일 위헌 판결을 받으면
또 다른 방법이 나올 것입니다.
지금 몇 평을 사면 몇 평을 갈 수 있다는 이야기부터 말들이 많습니다.
다만 알아 두셔야 할 것이 있습니다.
앞으로는 작은 평형은 몰라도
큰 평형은 갈려면
추가 부담금 재건축 초과 이익 환수금이 생각보다
상당히 큰 금액이 될 것입니다.
큰 평형을 갈 수 있는데도 이 금액을 내지 못해서
못 가는 사람이 많을 것입니다.
다만 자금이 넉넉할 경우는
큰 평형을 사는 것이 맞습니다.
초과 이익 환수는 어느정도 되지만
규제의 단순화 등으로 인한 이익 규모는
가는 평형에 상관이 없이
작은 평형보다는 클 것입니다.
다만 이러한 결정에서도
중요한 것은
자금 여력일 것입니다.
그리고 용적률을 확 높여 주는 경우에는
추가적인 개발 이익 환수 방안이 나올 수 있다고 봅니다.
다만 이러한 경우에도 안 높여 주는 것보다는 손해는 아닙니다.
다만 해당 지역의 전반적인 아파트 가격에 악 영향을 미친다는
점은 유념하셔야 될 것입니다.
다만 유심히 읽어 보시면
재건축 초과 이익 환수에 관한 법에도
일부 허점은 있어 보입니다.
이 부분은 온 라인이라 생략하구요.
즉 수익은 남지만
돈 보따리를 안겨 주지는 않을 것이라는
점은 알고 계시면 될 것입니다.
또한 작은 평수을 가는 것은 몰라도
큰 평수를 가는데 있어서
부담금과 재건축 초과 이익 환수 금액을 합한 가격이
결코 작지는 않다는 것도 명심을 하셔야 하구요.
특히 현재 재건축 아파트의 경우
현재 가격이 미래 가치를 상당 부분 반영을 하고 있는 점도 있구요.
다만 그럼에도 불구하고
재건축 아파트의 경우
별 재료가 없는 기존 아파트보다는
당연히 더 낫다고 보여 집니다.
그리고 그 시기가 언제가 될 지 알 수 없지만
만일 차기 정권에서 시작을 하는 재건축 물량들이
입주를 하게 되면
블루칩 외곽일수록
당연히 영향을 많이 받을 것입니다.
참고로 참여 정부가 블루칩 지역을 많이 괴롭히고,
지금도 괴롭히고 있지만
그래도 지금까지는
그 덕을 많이 보아 왔다고 봅니다.???
아뭏튼 덕 본 측면이 손해 본 측면보다는
더 많구요.
앞으로는 괴롭히는 것은 덜하지만
덕 볼 가능성도 상당히 떨어질 것입니다.
(아기곰동호회.이경수)
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