우리나라 보통 사람의 경우 평생 동안 부동산 매매 거래는 1~2번에 그친다. 만약 당신이 지금까지 한 번도 부동산 거래(특히, 요즘 대표적인 주거 형태인 아파트)가 없었다면, 아파트와 관련된 용어가 생소할 것임에 틀림없다. 우리가 아파트 거래 시, 또는 아파트 모델 하우스 방문시 꼭 알고 있어야 할 기본 용어에 대해 알아보기로 하자.

1) 평과 평형

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은 평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다. 평을 m²로 환산할 때는 ‘평 x 3.3058’로 계산하고, 반대로 m²를 평으로 환산할 때는 ‘m² x 0.3025'로 계산한다.

2000년 5.26일부터 건설교통부령이 변경됨에 따라 아파트 평형(공급 면적) 표기법이 변경되었다. 이전과의 차이는 법정 지하층 면적이 주거 공용에서 기타 공용으로 분류되었을 뿐 실제 전용 면적과 계약 면적은 똑같다. 그런데 분양 평형이 2~3평(평형이 클수록 차이가 큼) 줄어들게 되니까, 건설 회사에서는 예전 평형보다 작은 것으로 일반인들이 알게 될까봐 종전 00평형, 구 00평형 이런 식으로 표기하기도 하는 것이다. 현재 주택건설촉진법에 의해 건축되고 분양되는 일반 아파트의 분양 평형은 ‘분양 면적’이다.

다음에는 아파트 면적과 관련된 다양한 용어들에 대해 한번 살펴보도록 하자.

* 전용 면적 : 현관, 방, 거실, 부엌 등 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적으로 당연히 넓을수록 좋다.

* 주거 공용 면적 : 계단, 복도, 동(棟) 출입구 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용 공간으로 ‘공용면적’ 또는 ‘주거 공용면적’이라고 한다.

* 분양 면적 또는 공급 면적 : 전용 면적(A)과 주거 공용 면적(B)을 합한 것으로, 그 척도가 평형이다. 즉, 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용 면적의 비율이 줄면 나만의 공간이 넓어진다.

* 기타 공용면적 또는 기타면적 : 관리 사무소, 노인정, 경비실 등의 주민 공동 시설 공간

* 지하 주차장 면적 : 지하에 있는 주차장의 총면적을 세대별, 평형별로 나눈 것

* 서비스 면적 : 발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여 주는 공간의 면적으로 전용 면적과 마찬가지로 넓을수록 수난 공간 등이 확보되므로 좋다.

여기에서 오피스텔의 경우 아파트와 달리 ‘오피스텔 공급면적 = 전용면적 (주거)공용면적 주차장면적’이기 때문에 주의할 필요가 있다. 실례로 서울 용산구 시티파크 오피스텔 분양가는 600만 원대였다.

하지만 이 오피스텔을 아파트처럼 주차장 면적을 제외할 경우 분양가는 1,100만 원대이다. 이런 현상이 나타나는 이유는 오피스텔의 경우 전용롤(분양 면적에서 전용 면적이 차지하는 비율)이 45~60%대로 아파트의 80~85%에 비해 현저히 낮기 때문이다. 따라서 오피스텔 투자자는 세심한 주의가 요망된다.

2) 용적률, 대지 지분, 건폐율

* 용적률(容積率)의 정의 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 (대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다.) 의 비율이다.

예 ) 대지가 300㎡ 이고 건축물의 연면적이 500㎡ 일 때 용적률은 ?
답 ) 500 / 300 *100 % = 166.67% 가 된다

본인이 실제 거주하고 있는 아파트의 경우 용적률 계산은 ‘(아파트 평수/대지 지분) x 100'으로 한다. 예를 들어 아파트 분양 평수가 32평이고, 대지 지분이 16평이라면 용적률은 32/16) x 100 = 200%가 되는 것이다. 요즘 아파트의 용적률은 서울 지역의 경우 대부분 250% 이상이다. 따라서 이 정도 용적률이면 낮은 편에 속하며 쾌적한 아파트라고 할 수가 있다. 용적률이 낮다는 것은 아파트 동간 간격도 넓고, 여유 공간이 많아 살기가 좋다는 의미이다.

* 대지 지분 : 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시되는 면적 달리 말하면, 대지 지분은 본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)이니, 갈수록 아파트 지을 땅이 부족한 서울과 수도권에서는 넓으면 넓을수록 당연히 좋은 것이다. 특히, 재건축 아파트의 경우 대지 지분은 아파트 평형 배정시 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형의 크기를 결정짓는 핵심적인 요소가 된다.

* 건폐율(建蔽率, building coverage) : 건축 면적의 대지 면적에 대한 비율로 건축물의 과밀 방지와 일도, 채광, 통풍 등의 위생 상태 개선, 재난 대비 등의 공간 확보를 목적으로 하며 20% 미만이면 무난한 편이다.

3) 2Bay, 3Bay

bay는 건축용어로 흔히 쓰이는데, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻한다. 아파트에서 말하는 '베이'는 통상 아파트 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하는 용어이다. 즉, 베란다에 [거실과 방 1칸]이 붙어 있으면 2베이, 거실과 방 2칸이면 3베이이다. 요즘은 20평대에도 소비자들이 선호하기 때문에 종종 3베이 구조가 등장하기도 하고, 30평대에는 3.5베이나 4베이가 등장하기도 한다.

베란다에 방을 접하는 이유는 3베이의 경우 2베이보다 안방은 작지만 채광이나 통풍 등이 좋고, 주방 뒤의 베란다를 보조 주방이나 다용도실로 쓸 수 있어 공간 활용도가 뛰어나기 때문에 인기가 높다. 따라서 이 베이의 길이는 길면 길수록 좋지만 건설 회사 입장에서는 건물의 용적률이나 설계상의 불리함 때문에 수익성이 적어진다. 즉, 분양가가 2베이에 비해 3베이가 높을 수밖에 없다는 얘기이다.

주택업계에서는 전용 면적이 같아도 베이가 더 많은 평면은 분양가가 5~10% 정도 높아진다고 얘기한다. 또한 베이가 넓은 평면은 택지가 직사각형이 아니면 불가능하기 때문에, 택지개발지구 등지에서만 한정적으로 선보일 수밖에 없는 한계를 갖고 있다.

 

 

4) 안목치수

‘1998.10.1일 이후 공동 주택의 외벽의 내부선 기준으로 전용 면적을 산정하는 것’을 말한다. 안목 치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 산정하므로 입주자들은 아파트 분양시 표시된 분양 면적만큼을 실제로 사용할 수가 있다.

아파트에 안목 치수가 적용되면 종전에 비해 사용 면적이 1~5평정도 증가하여, 전용면적 25.7평 아파트의 경우(분양 평형이 32~33평형)에는 종전의 분양 평형 34~35평형의 규모에 해당된다.

따라서 요즘 새 아파트의 선호도가 높은 이유 중의 하나가 예전 아파트와 달리 안목 치수를 적용하기 때문에 같은 평형이라도 실제 공간이 더 넓다. 이는 곧 요즘 새 아파트에 대한 높은 선호도의 한 가지 이유이다.

5) 계단식 아파트, 복도식 아파트

계단식과 복도식 아파트의 가장 큰 차이는 계단식이 엘리베이터 하나를 2가구가 사용하는 반면, 복도식은 하나의 엘리베이터를 적게는 3가구에서 많게는 10가구 이상이 사용한다. 또 계단식은 후면 베란다가 있는 반면 복도식은 베란다가 설치되지 않는다.

따라서 복도식은 계단식에 비해 공사비가 적게 들고 엘리베이터가 들어갈 공간을 활용해 가구 수를 늘릴 수 있다는 장점이 있다.

복도식 아파트의 경우 공유면적이 상대적으로 많아 전용면적이 작을 수밖에 없다. 가구 앞부분 통로의 2∼3평 정도가 공유면적에 포함돼 같은 아파트 평형이라도 계단식 아파트의 전용면적이 더 넓다. 특히 복도식 아파트의 경우 복도 쪽 작은방 앞으로 사람들이 지나 다녀 작은방 앞쪽에는 방범창을 설치해야 하고 사생활도 침해를 받는 것이 보통이다.

이런 차이는 아파트 가격에 그대로 반영되어 나타나게 되는데, 아파트 밀집 지역인 노원구 중계동 일대에 가보면 이웃한 아파트 임에도 계단식 아파트와 복도식 아파트의 차이로 같은 평형 아파트가 1,000만~3,000만 원 가량의 가격차를 보인다. 따라서 요즘은 건설업체에서도 분양이 잘 되지 않고, 수요자 입장에서도 생활이 불편하기 때문에 복도식 아파트는 거의 찾아보기 힘든 실정이다.

6) 중앙난방, 개별난방, 지역난방 아파트

* 중앙난방 : 아파트 관리실( 기계실 )에서 대형 산업용 보일러로 물을 데워 데워진 난방/ 급탕수를 기계실에서 각 세대까지 연결된 난방/급탕 관을 통하여 각 세대에 공급하는 방식으로 관리 사무소에서는 계절별로 외기온도를 감안하여 난방/급탕수의 공급 온도와 공급 시간을 조정하여 각 세대에 공급한다. 오래된 아파트의 경우 대부분 중앙난방이다.

따라서 중앙난방 방식은 각 세대가 난방 공급 시간을 맞춰야 하기 때문에 유지하기도 까다롭고 난방비가 3가지 난방 방식 중에서 가장 많이 든다. 그래서 요즘 오래된 아파트 리모델링의 경우 중앙난방을 개별난방으로 많이 바꾸고 있는 추세이다.

* 개별난방 : 각 세대마다 보일러실을 두고 보일러실에 보일러를 설치해 놓고 직접 난방하는 방식이다. 요즘 아파트는 지역난방이 아닌 경우 거의 개별난방으로 한다. 쉽게 말해 아파트에 보일러실이 있고 그 안에 보일러가 있다면 개별난방이라 생각하면 된다. 개별난방의 장점은 가정에서 원하는 만큼 공급 열을 높여 빠른 실내온도 상승을 얻을 수 있는 반면에 단가가 지역난방보다는 비싼 것이 흠이다.

* 지역난방 : 대규모의 열 생산 시설(열병합 발전소, 쓰레기소각로 등)에서 경제적으로 생산된 열을 일정 지역 전체에 일괄 공급하는 도시 기반시설로, 58%의 에너지 절감 효과와 49%의 공해감소 효과를 가져 온 획기적인 난방방식이다. 대표적인 곳으로 서울의 경우 목동과 강남 일부 지역, 수도권의 경우 일산, 분당, 평촌 등의 5개 신도시, 지방의 경우 부산 해운대 신시가지 등이 있다.

나는 위의 3가지 난방 방식의 아파트에 모두 살아보았다. 80년대 중반에 지어진 서울 성산동 시영아파트 22평(전용 15평)과 93년에 지어진 신도시 32평(전용 25.7평) 아파트의 난방비를 비교해보면, 작은 평수의 중앙난방 아파트의 난방비가 훨씬 많이 나왔다. 이렇다보니 수요자 입장에서는 별도의 보일러실이 필요 없고 난방비가 저렴한 지역난방 방식의 아파트를 선호할 수밖에 없는 것이다.