2015-07-29 09:52

http://blog.drapt.com/asw2010/1082231438131174959

자료출처 : 부동산힐링캠프

원문출처 : http://blog.drapt.com/yoonjw36/3499051437949789676

 

 

운동선수가 시합장에 들어가기 전에 가슴이 떨리면 그 시합은 지게 된다. 그런데 요즘 부동산투자를 앞에 두고 가슴 떨린다고 말하는 사람이 많다. 아파트 분양은 받되 입주가 될지 안 될지 모른다는 사람, 대출 안고 기존 주택을 사서 입주는 하지만 대출금을 잘 갚을지 못 갚을지 모른다는 사람,

 

전세 끼고 자녀 이름으로 집을 사기는 사되 그 집에 자녀가 입주를 할지 안 할지 모른다는 사람, 재개발 아파트를 사기는 사되 재개발이 될 때까지 기다릴지 그 전에 팔아야 할지 감을 잡을 수 없다는 사람, 몇 년 전에 빌라 사놓고 팔려고 하지만 팔릴지 안 팔릴지 모른다는 등 걱정을 안고 사는 사람들이 부지기수다.

 

토지나 상가 등 수익성 부동산을 사는 사람들은 다르다. 토지를 사는 사람들은 배짱이 좋다. 뭐 까짓것 5년이나 10년 묵혀 두면 2배는 될 것이고, 안 돼도 손해야 없겠지, 라고 스스로 위로하는가 하면, 상가를 사는 사람들은 당장 월세가 들어오기 때문에 우선 먹기는 곶감이 달다는 식으로 생각해 버린다.

 

설사 가슴이 떨리더라도 부동산투자는 가슴 떨릴 때 하는 게 옳다. 30-40대는 실패를 해도 다시 일어설 희망이 있지만, 50-60때 실패를 하게 되면 다시 일어서기가 힘들고 회복을 한다 해도 전체를 회복하기는 어렵다. 그래서 나이 든 세대들은 투자를 하더라도 실패가 적은 토지투자를 하는 것이다.

 

아무튼 부동산투자도 가슴 떨릴 때 하시라. 다리 떨릴 때 하게 되면 불안해서 가슴까지 떨리게 된다. 사랑에 가슴이 떨리면 앤돌핀이 솟아나서 건강에 좋지만, 돈에 가슴이 떨리면 심장병의 위험이 있다. 부동산 많이 사놓고 심장병으로 죽게 되면 뭐하냐? 죽은 사람은 서럽고 살아남은 사람은 즐거울 텐데,

 

주택시장에는 내년부터 가슴 떨릴 일이 또 생겼다. 대출을 받을 때 최장 3-5년인 거치기간이 1년이거나 아예 없어지게 된다. 그리되면 이자만 100만 원을 내던 사람이 원금까지 200만 원을 내야 하므로 부담이 되어 대출을 받지 못하게 된다. 변동금리 대출은 없어지고 고정금리 대출이 권장된다.

 

또 담보물의 가치로 대출해 주는 게 아니라 소득 여력으로 대출을 해주기 때문에 부동산을 아무리 많이 가지고 있어도 소득 낮은 사람은 대출 받기 아예 틀렸다. 대출받아 집 사라고 낮은 이자로 당근을 주더니 가계부채가 1100조에 이르자 안면을 싹 바꾸고 목줄을 죌 모양이다.

 

그렇다면 내년도 부동산시장의 답은 나왔다. 대출받기가 어려워 집을 살 사람이 없을 것인즉, 값은 오를리 없겠다. 지금이라도 대출을 많이 받고 집을 사야 할 사람들은 어찌해야 할까? 값을 더 주고 금년에 집을 사자니 돈이 울고, 돈을 덜 주고 내년에 집을 사자니 마음이 운다.

 

사랑을 따르자니 스승이 울고, 스승을 따르자니 사랑이 운다는 식이다. 옛날 영화제목이 부동산재테크에도 들어맞는다. 요즘 평택 등 신도시나 개발예정지 토지시장에도 이런 일은 벌어지고 있다. 토지 500평을 사서 어느 시점까지 가지고 갈까? 상업용지 100평을 사서 나중에 그대로 팔거나 환지가 되면 30평을 가지고 갈까?

 

일반 용지 500평은 3억이다. 상업용지 100평도 3억이다. 5년 후 일반용지 500평은 6억으로 값이 오를 것이고, 상업용지 100평은 9억쯤 될 것이다. 환지가 되어 공원으로 떨어지고, 도로로 떨어지고, 기타 용도로 다 떨어지고 30평이 남는다 하더라도 평당 3000만 원씩 9억이 될 것이다. 6억을 고집할까? 9억으로 욕심을 부려볼까? 가슴 떨려~

 

부동산투자도 그렇지만, 대부분의 투자시장에는 기회와 위기가 상존한다는 사실을 알아야 한다. 기회는 자신이 노력하고 연구한 결과물이 초점을 이루었을 때다. 그 시기를 놓치면 기회는 가버리고 다시 오지 않는다. 신중함은 좋은 일이지만, 너무 신중하다 기회를 놓치는 일이 없도록 하시라.

 

부동산에서 위기는 딱 정해져 있다. 그 위기를 알면서도 설마하면서 자신만의 길을 가는 일은 깊은 물속으로 들어가는 일이나 다름없다. 1) 물량 공급이 많은 곳에 들어가면 손해를 보게 된다. 2) 경제가 침체되면 손해를 보게 된다. 3) 전쟁이 일어나면 손해를 보게 된다. 4) 공황이 일어나면 손해를 보게 된다. 이 4가지 조건에 걸리지 않으면 손해 볼 일이 없게 된다.

 

위 4가지 외에 경기가 좋게 되면 물가가 오른다. 물가가 오른다는 뜻은 인플레가 팽창한다는 말과 같다. 인플레를 방지하는 투자수단은 부동산이고, 그 중에서도 토지가 제일 낫다. 토지는 과잉공급을 할 수 없기 때문이다. 지금 우리나라 부동산시장은 아파트 물량 공급이 많고, 화폐가치가 너무 낮음이 문제다.

 

1억 이하의 여유자금을 가지고 이곳저곳 기웃거리는 예비투자자들 참고하시라. 지금 1억은 30년 전 1000만 원보다 적은 돈이다. 작은 아파트 전세 끼고, 대출 안고 사는 세상이 아니기에 돈을 묻을 곳이 없다. 상가시장에는 명함을 내밀 수 없고, 토지시장에도 수줍어서 말을 붙일 수 없다.

 

이럴 땐 5000만 원 투자자 5명이 모여 2억 5천만 원짜리 땅을 사고, 1억 투자자 5명이 모여 5억짜리 땅을 사시라. 필자의 카페에서는 이런 일을 대행해드리고 있다. 신도시나 개발예정지 땅은 최소한 2-3년 후 값이 오를 것이므로 그때 되팔아 재투자를 하는 방식으로 투자하면 가슴 떨리지 않는 재테크가 될 것이다.

 

그리고 부동산은 사기 전에는 누구에게나 비밀로 하는 게 옳다. 예로부터 사돈이 논을 사면 배가 아프다고 하지 않던가. 나 부동산 사겠다고 하면 축하한다는 말을 할 사람은 한 사람도 없을 것이다. 그런 후 3개월 지나면 돈 꿔달라고 하더라. 일단 사놓고 자랑하자. 엄마, 우리도 땅 샀다~.

 

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796

부동산힐링캠프중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

 

 

 

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