2006-10-14 20:30

http://blog.drapt.com/asnghyun/81160825400137

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=395

매입타이밍과 매도타이밍의 중요성을 비교한다면 매도타이밍이 결코 매입타이밍에 뒤지지 않습니다. 특히 3년 이상 장기투자로 100% 이상의 투자 수익률을 올리는 것을 목표로 하는 가치투자자라면 매도타이밍은 더더욱 중요합니다. 진짜 사야 할 타이밍에 부동산을 자신만의 투자원칙에 따라 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알 수 있을 것입니다. 원론적으로 진짜 팔아야 할 타이밍은 내재가치가 시장가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기입니다. 다만 문제는 보통 사람들이 내재가치가 수명을 다해 더 이상 내재가치가 높아지지 않는 시기가 언제인지를 알기가 힘들다는 것입니다. 이로 인해 진짜 팔아야 할 경우 3가지를 아는 게 중요합니다. 이에 포함되는 경우에 지체없이 보유하고 있는 부동산을 매도해야 합니다. 부동산을 진짜 팔아야 할 경우 3가지 첫째 실수로 잘못 매입한 경우입니다. 시장가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단하고 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되고, 이런 판단이 시간이 흐를수록 의심에서 확신으로 바뀌는 경우입니다. 이때 자기 자신의 투자 결정에 대한 자존심으로 최소한의 이익을 볼 때까지 매도를 유보하고 활황기 때까지 보유하겠다는 발상은 엄청난 투자손실을 입을 수 있다는 것을 명심해야 합니다. 내재가치가 떨어진 부동산을 계속 보유함으로써 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 됩니다. 따라서 이에 해당된다면 먼저 보유 부동산을 매도하고 부동산을 매입할 때 잘못된 판단을 내린 이유를 찾아내 앞으로 똑같은 실수를 반복하지 않는 것이 중요합니다. 매도했다면 새로운 투자처를 찾아야겠지요. 둘째는 투자원칙을 어기고 매입한 경우입니다. 침체기 또는 활황기에 투자대상에 대해 잘 모름에도 주변 사람이나 전문가의 말을 믿고 투자한 경우입니다. 또 불확실한 호재를 근거로 매입했거나 단기 시장 변동에 따라 싸다고 매입한 경우입니다. 결과적으로 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락을 해서 투자손실을 입게 됩니다. 셋째는 드물지만 보유 부동산보다 투자가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우입니다. 투자 원칙에 따라 투자했다면 갈아타기를 통해 투자수익을 극대화할 수 있는 다른 투자처는 거의 없다고 보는 게 좋습니다. 인력시장에서 구직자는 많으나 회사에 적합한 인재가 많지 않은 것처럼 말입니다. 그럼에도 불구하고 보유 부동산보다 내재가치가 풍부해 매력적인 투자처라고 확신한다면, 또 갈아탈 대상이 투자원칙을 충족한다면 세금 부담이 있더라도 갈아타는 것을 실행할 수 있습니다. 이처럼 팔아야 할 경우 3가지에 해당되지 않는다면 매도타이밍을 빨리 잡는 것은 대부분 투자 실패로 끝날 가능성이 높다는 것을 명심해야 합니다. 부동산을 진짜 팔아서는 안되는 경우 3가지 투자자들은 ‘진짜로 팔아야 할 타이밍이 언제인가?’ 보다 ‘진짜로 팔아서는 안되는 타이밍’을 아는 것이 더 중요하다는 것을 알아야 합니다. 부동산시장에서 매도타이밍과 관련된 실수(잘못)가 우리 주변에서 너무 자주 벌어지기 때문에 투자자들이 심각하게 생각하지 않는 것뿐입니다. 다시 한번 강조하지만 투자원칙에 따라 부동산을 매입했다면 매도할 이유는 쉽게 생기지 않습니다. 보유하고 있는 부동산을 진짜로 팔아서는 안되는 경우 3가지를 소개합니다. 첫째 침체기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우입니다. 피터 린치는 시장 상황에 따라 주변 사람의 근거 없는 주장에 투자자들이 섣불리 매도를 할 수 밖에 없는 상황을 ‘북소리 효과’로 분석했습니다. 보통 사람은 부동산 침체기에 방송에서, 라디오에서, 그리고 신문에서 전문가들의 다음과 같은 말에 흔들리게 됩니다. “금리가 인상되고 세부담도 늘어나 이제 부동산 거품이 빠질 시기가 다가왔다.” “금리가 더 오르기 전에 팔아라” “불경기가 오기 전에 팔아라“ “대출금리가 오르면서 서민들의 대출부담이 늘어나 생계형 급매물이 크게 늘어날 것이다.” 또 주변에서 아는 사람들이 이런 말을 하지요. “그 아파트는 이제 오를 만큼 올라 더 이상 오르기가 힘드니 욕심 그만내고 팔아라” “너무 고평가 된데다 침체기에 부동산 거품이 빠지기 전에 파는 게 좋다.” “단기간에 너무 올라 조만간 가격이 하락할 것이다.” 이같은 전문가와 주변 사람들, 언론의 ‘북소리’에 휘둘려 팔아서는 안됩니다. 이를 극복하는 방법으로 차분하게 자기만의 시간을 갖고 ‘내가 이 부동산을 산 이유가 무엇이었나’를 다시 한번 자문해보는 것입니다. 대세 하락이 오지 않는 한 ‘북소리’를 무시해야 합니다. 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 팔아서는 장기적으로 매우 값비싼 대가를 치르게 될 것입니다. 침체기의 가격 하락이라는 두려움 때문에 지속적으로 오를 수 있는 내재가치를 지닌 부동산을 팔아버리는 투자자들을 우리 주변에서 너무 많이 봐왔습니다. 더욱이 막연한 두려움 때문에 매도했지만 부동산은 계속 오르는 경우가 많습니다. 이같은 실수 아니 명백한 잘못은 다시 침체기에 와서 판 부동산을 다시 매입하더라도 이전에 판 가격 이하로 살 수 있는 기회가 없다는 것을 보더라도 입증됩니다. 보통 사람들은 뒤늦게 섣부른 매도를 후회하며 자신이 매도한 가격보다 떨어지면 사겠다고 기다리지만 그런 날은 오지 않으며 설령 오더라도 역시 두려움 때문에 쉽게 다시 매입하지 못하게 됩니다. 둘째로 고평가가 됐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 과연 고평가의 기준은 무엇인가요? 다른 부동산에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요? 아니면 실질소득이나 실질구매력, 경제성장률에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요? 여기서 고평가의 본질을 알아야 합니다. 경기 상황에 따라, 부동산시장 상황에 따라 고평가여부를 판단하는 것은 엄청난 투자수익을 자기 발로 걷어차는 결과를 초래할 뿐입니다. 고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장가격이 지나치게 높다는 의미입니다. 성급한 결론으로 매도하기보다는 내재가치가 시장가격에 반영되고 있는 시기인지를 조사, 분석해야 합니다. 셋째로 단기간 너무 올랐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 즉 짧은 기간에 너무 많이 올라 이제 추가 상승여력이 거의 없으므로 팔아야 한다는 것입니다. 추가 상승여력이 있느냐, 없느냐는 현재 가격이나 시장 상황에 따라서가 아니라 부동산 자체의 내재가치에 따라 좌우된다는 것을 알아야 합니다. 단기간 급등이 단타성 투기수요보다는 공급에 비해 수요가 많거나 주거환경 인프라가 개선되고 호재가 발생하는 등 내재가치가 오르고 있다면 가격 급등 사실만으로 매도타이밍을 앞당겨 잡아서는 안됩니다. ‘오르는 부동산만(정확히는 내재가치가 풍부한 부동산만) 오른다’는 격언처럼 시장가격보다 내재가치가 높은한 단기간 급등에 상관없이 상승세는 계속되는 것입니다. 진짜 팔아서는 안되는 경우 3가지를 이해하고 이를 실행한다면 매도타이밍을 잘못 잡아 실패하는 경우는 거의 없을 것입니다.

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