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부동산 정책 실패 7가지 이유 |부동산노트

2006-08-12 17:32

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참여정부의 부동산 정책이 47점이라는 설문조사가 나왔다. 경제, 부동산 학자, 전문가, 공무원, 문화예술인 등을 상대로 한 것이 이정도니 국민을 상대로 하면 얼마나 나올까? 조사하지 않아도 점수는 더욱 낮게 나타날 것임에 틀림이 없다.
왜 이렇게 되었을까? 어찌하여 부동산 관련 정책에서 참여정부는 유독 이처럼 낮은 점수로 일관되게 이어지고 있을까?

참여정부 들어와서 부동산 가격은 그동안 오르지 않았던 지역까지 경쟁이라도 하듯이 가격이 상승해 왔다. 따라서 참여정부의 부동산 정책은 부동산 가격 상승 정책이라는 말을 들을 법 하다. 과거 참여정부가 출범할 즈음 강남의 아파트를 반드시 잡겠다던 발표가 있었다. 그때 필자는 과연 그렇게 될 수 있을까라는 의문이 들었지만 필자의 판단이 틀려 제대로 된 부동산 공급정책이 나왔으면 했다.

그러나 불행하게도 강력한 부동산 정책이 도입되면 될수록 부동산 가격이 잡히기는 커녕 부동산 가격은 폭등으로 이어졌다. 따라서 내집마련 하기를 포기하는 사람들이 하나 둘 늘어나기 시작했다. 그렇다면 이렇게 강력한 부동산 정책에도 불구하고 부동산 가격이 잡히지 않는 이유는 무엇일까? 참여정부가 어떤 부동산 정책을 지속시켜 왔기에 이토록 가격 폭등은 이어져 가고만 있는 것일까? 현재 아파트 가격이 일시적인 침체나 가격 하락을 가격 안정책으로 판단할까봐 우선 걱정부터 앞선다.

지금의 가격 약보합은 부동산 시장원리에 의한 가격 하락이 아니라는 점이다. 단지 강력한 규제속에서 향후 부동산에 대한 불안한 마음과 보유세등의 고강도 세금 그리고 강력한 재건축 규제 및 대출 규제에 따른 매수세 감소 그리고 재건축 개발부담금으로 인한 가격 조정기라는 사실을 인식하였으면 한다. 더나아가 정권말기가 도래함에 따라 참여정부가 끝나기를 바라는 사람들이 매입을 기다리기 때문이다. 오해하지 말 것은 부동산 공급부족에 따른 가격 하락 시기가 아님에도 불구하고 일시적으로 가격 하락이 있다고 해서 이를 잘못 판단하는 사람들이 있을까 안타깝다.

참여정부의 부동산 고강도 정책은 2003년의 10,29대책에서부터 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 도입등 강력한 정책으로 시작 되었다. 그러나 용두사미가 되어버린 정책은 실행해 보지도 못하고 강남의 내성만 키워줬고, 이어서 등장한 2005년 8,31 부동산 정책은 양도세 중과 등으로 시장의 순환기능을 막아버리고 말았다.

뿐만아니다. 올해의 3,30 부동산 대책은 어떤가? 재건축 개발부담금과 대출금 규제 강화등으로 강남의 부자들에 비해 여러 가지 여건에서 불리한 서민들은 강남과 같은 인기지역은 이제 아예 얼씬도 못하게 만들어 버렸다.
또한, 향후 2008년부터 시행이 예상되는 청약제도 대변혁은 젊은이와 신혼부부들에게 아파트 청약 하나 제대로 할 수도 없는 정책으로 변경시켜 절망감을 가중시킬 것으로 예상된다.

참여정부의 부동산 가격 안정 강화 및 과세현실화 방안에는 누구나 동의한다. 그러나 이를 해결하기 위한 방법으로 너무나 현실과 먼 이론이 동원되고 감정적인 대응과 부동산 시장원리에 반하는 정책을 고집스럽게 지속하고 있는 한 부동산 정책은 결코 실패할 수 밖에 없다. 그렇다면 여기서 우리는 지금까지 부동산 가격을 잡기 위해 참여정부가 취해온 부동산 정책이 무엇이며 왜 부동산 정책이 실패 할 수밖에 없는가에 대한 근본적인 이유를 알아보기로 하자.

첫째, 강남지역의 아파트 공급 억제책이다.사람들은 희망을 먹고사는 사회적 동물이다. 인터넷 시대인 현재 저밀도 지구 13평 아파트에서 살아갈 수 있는 사람은 몇이나 될까? 물론 투자 위주라면 13평에서 살지 않고 전세를 내주고 정작 본인은 다른 곳에서 살아갈 수 있겠지만 50-60평형대의 고급아파트가 존재하고 이들의 편리성과 고급성 그리고 투자가치성까지 보장해 주는 고급 아파트를 맛 본 사람들이 축축하고 환경이 낮은 오래된 저밀도 재건축 예정 지구13평 아파트에서 살고 싶어하는 사람은 과연 몇이나 될까?

필자가 저밀도 지구 13평 아파트에 사는 사람들의 마음을 불편하게 하고자 이런 이야기를 하는 것은 아니다. 더욱이 오래전부터 강남 저밀도 지역 아파트에 살아오면서 아이들을 교육시키고 평생을 같은 지역에 사는 사람들을 투기꾼으로 이야기 하고자 하는 것은 더욱 아니다.

시대가 변하고 사회가 고급화 되면 이에 맞는 아파트와 주거공간이 탄생하는 것이다. 이것은 인간의 문명 발달의 원동력이기도 하다. 만약 현재 10대 청소년들에게 보릿고개 이야기하면서 의식주를 과거로 돌리자고 한다면 가능하겠는가? 아니면 스타크래프트나 리니지게임에 열중하는 청소년들에게 과거 벽돌깨기나 갤러그를 하라고 하면 가능하겠는가?

아파트나 부동산도 마찬가지다. 우선 가장 근본적인 원리인 수요가 있는 곳에 공급이 따라주지 않으면 우선 가격이 올라가기 시작한다. 그런 곳에 좋은 고급아파트가 공급되면 그 아파트는 희소성으로 인하여 가격은 폭등하게 된다. 이를 막기 위해서는 공급되는 아파트 대부분을 동일한 형태와 재질 그리고 수준을 비슷하게 하고 공급량을 수요량보다 많게 해서 해당 고급아파트에 대한 희소성을 없애주면 그 해당 지역 전체는 상당한 고급아파트 블록은 형성을 되겠지만 가격 폭등은 쉽게 일어나지 않는다.

그러나 참여정부의 부동산 공급정책은 어떠 했는가?공급대책은 내놓지 않고 규제나 억제책으로 일관하였으니 강남의 가격 폭등은 자명한 일이 아닌가? 부동산 가격이 폭등하지 강남에 사는 사람들을 투기꾼이나 일확천금을 노리는 사람들로 이해하고 일관된 억제책을 유지하고 있으니 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.

그렇다면 강남에서 공급을 늘리는 것은 무엇인가? 다행하게도 강남에는 재건축이 있다는 사실이다. 현재 용적률 80-180%로 되어있는 아파트를 230-260%까지 허용만 해주어도 판교신도시 5개를 거설하는 효과가 있다.

그러나 정부는 이를 활용할 생각은 안하고 억제와 규제로 나가고 있다. 지금 사용
가치가 없는 오래된 아파트가 10억원이니 거품이 끼었느니 라는 탁상공론만 하고 있을 때인가? 천정부지로 오르고 있는 강남의 아파트를 앞에 두고 학문적인 이론으로 버블세븐이니 담합지역이니 어쩌고 저쩌고 난리들인데 도데체 이런 이론과 가격 폭등이 상호 연관관계가 있으면 어떻고 없으면 어떤가? 대학강단에서나 가능한 논리 전개를 국민들에게 강의하고 있는 것이다. 이렇게 무책임한 정부가 어디 있단 말인가?

일반 서민들은 이론이나 논란은 관심밖의 일이다. 오직 가격 폭등으로 인해 내집마련 기회가 점점 희박해 진다는 것이 더 걱정꺼리이기 때문이다.
강남에서 공급을 늘리는 방법은 재건축뿐이다. 정부도 이를 알고 있을 것이다. 따라서 정부는 어떤 이유를 불문하고 재건축을 과감하게 허용하여 공급을 적극적으로 늘려야 한다.

혹자는 재건축을 허용함으로서 아파트 가격 폭등이 또다시 재현될 것 같아 규제해야 된다고 말할 수 있을 것이다. 그렇다면 지금까지 재건축 규제 일변도의 결과는 어떤 결과를 가져 왔는가? 결국 오를 아파트는 상황과 여건에 관계없이 오를 것이고 아무리 가격을 올리려 해도 수요가 없으면 가격은 내려가는 것은 부동산 원리중 가장 기본이다.

더 이상의 규제도 필요 없다. 강남의 재건축을 잡는 것은 가격 폭등을 지속시키는 일일 것이다. 중대형 수요는 늘어나는데 공급은 시원치 않으니 가격 폭등은 당연한 이치이기 때문이다.

둘째, 과도한 세금 중과정책이다.정부가 공급정책과 함께 가장 큰 실패정책 중의 하나가 과도한 세금 중과정책이다. 부동산 가격을 안정시키겠다는 명분아래 보유세를 강화하고 양도세를 높여 부동산 흐름을 막아버리니 부동산에서 동맥경화가 일어난 것이다.

이러한 규제일변도 세금 중과세 정책의 결과는 무엇을 가져 왔는가? 수요를 따라가 주지 못한 정책은 아파트가격을 천정부지로 올렸고 이를 막고자 정부는 세금 중과 정책을 강화시켰던 것이다.

1세대 1주택자중 고급주택에 해당되는 주택도 세금을 중과하고, 재산세 및 종합부동산세 과세표준 상승과 기준싯가 상승으로 국민이 내야할 세금은 매년 급등하게 되었다. 조건에 관계없이 1세대 2주택자는 2007년부터 꼼짝없이 양도차액의 50%를 내야 한다.

이러한 규제 일변도 세금정책은 일시적인 억제효과가 있는 것은 사실이다. 그러나 부동산 관련세금을 무조건 올린다고 아파트가격이 안정되는 것은 아니다. 더욱이 정부가 의도한 대로 강남 집값이 떨어지는 것도 아니다. 부동산은 하방경직현상이 강해서 매물은 사라지고 호가만 오르는 현상이 반복되는 것이다. 특히 세금은 전가성이 강하기 때문에 쉽게 결정할 사항들이 아닌데도 정부는 세금위주 규제책을 거리낌없이 적용하여 부작용을 곳곳에서 만들어내고 있다.

가장 근본적인 가격 안정책은 수요 있는 곳에 꾸준하고 변동 없는 아파트를 공급함과 아울러 문제점을 하나하나 해결해야 할 것이다. 단지, 세금은 일시적인 지속효과에 그쳐야 한다는 것이다.

영국의 경우를 보자. 재산세나 종합부동산세와 같은 보유세는 세입자나 거주자에게 내도록 되어 있다. 그 이유는 보유세와 같이 전가성이 짙은 성격의 세금은 결국 세입자에게 도리어전가되기 때문에 애초부터 세입자에게 내도록 하는 취지인 것이다.

또한 뉴질랜드는 어떤가? 한사람이 여러채를 보유해도 세금이 누진되거나 늘어나지 않는다. 상속세나 증여세도 없다. 따라서 개인들은 아파트를 더 많이 소유하려 하고 그렇게 되면 결국 주택 공급이 늘어나 임대료와 아파트 가격이 내려간다.
세금으로 각종 규제로 억누른다 하더라도 수요가 있는 이상 가격 상승은 불보듯 뻔한 것이다.

따라서 지금까지 과도하게 중과된 세금을 현실성 있게 정상화시켜야 한다. 세금을 중과해서 국민을 힘들게 하지 말고 낮은 세금으로 국민들을 성실한 납세자로 만들어야 한다. 또한 과도한 세율적용과 이중으로 부과되는 세금등을 통폐합하여 간결하고 이해하기 쉬운 세금 체계를 만들어야 할 것이다.

아이러니하게도 강남의 40평형대 아파트를 팔고 양도세를 내고 나면 강남의 30평형대 아파트를 살 수 없는 것이 지금의 강남의 사정이다. 이는 분명 잘못된 것이다. 하루속히 시정해야 할 것이다.(계속)


<양은열 YEL부동산연구소 대표>

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