하반기 부동산 투자 유망지역 :: 닥터아파트 블로그

2006-07-03 18:03

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하반기 부동산, 이렇게 투자하라

[머니투데이 2006-06-30 14:06]

[하반기 재테크 전망] 부동산

3.30대책 발표 후 부동산 시장의 안정세는 뚜렷한 모습이다. 재건축은 하락 반전했고 판교 분양으로 분당, 용인도 일시적으로 많이 올랐으나 지금은 소강상태다. 산본, 중동 등 일부 가격 담합지역이 10% 이상 상승했고 강남지역의 전세가격도 3~5%이상 오른 것이 그나마 예외다. 지금 사야할까, 더 내리기를 기다려야 할까. 고수들의 시장전망을 토대로 하반기 투자전략을 계획해 보자.

◇횡보장 속 투자자들 '눈치보기'

김영진 내집마련정보사 대표는 "적게는 2~3천만원에서 많게는 1억원까지 조정된 매물이 나오고 있고 부녀회의 집값 담합문제까지 불거지며 목동, 경기도 평촌, 산본, 일산 등 버블세븐 주변지역으로 오름세가 확산되던 곳도 매도-매수 호가 차이로 실거래가 이뤄지지 않고 있다"고 전했다.

김대표는 "몇몇 유망 공공택지를 제외한 수도권과 지방 분양시장은 입주률과 분양률이 급감하며 분양시기를 연기하는 사업장이 출현하고 있다"며 "특히 지방시장은 주택경기 연착륙 방안이 필요할 만큼 심리적 충격이 지속되고 있다"고 말했다.

최정환 웰시안닷컴 대표는 역시 "버블, 담합으로 일부 지역은 상반기에만 50%~80%까지 올랐는데 이 시점에서 겁 없이 집을 살 사람이 있겠느냐"며 "이미 10%에서 15% 정도 가격 조정에 들어갔다"고 분위기를 전했다.

금리인상, 정부 담보대출규제, 재산세, 종부세, 양도소득세 등 보유와 거래세의 전반적 인상도 시장을 압박하고 있다며 매수를 고려했던 투자자들이 공세적 매수세에서 수세적 매수 입장으로 바뀌고 있어 당분간 조정은 불가피하다는 전망이다.

◇하반기 주택시장 조정 불가피

전문가들은 정부의 부동산 규제 완화에 대해 거부의사를 밝힌 데서 유추할 수 있듯 향후 참여정부의 부동산 정책 선회나 후퇴는 기대하기 어렵다고 보고 있다.

내집마련 정보사 김영진 대표는 "종합부동산세나 양도소득세 부분을 건드리면 지금까지 추진해온 참여정부의 부동산 정책 효용성을 상실할 수 있는 만큼 섣부른 방향선회를 하기엔 부담스러운 부분이 많다"고 밝혔다. 혁신도시, 행정도시, 기업도시 등, 벌어놓은 국책사업에 대한 재원마련 차원에서도 세제 로드맵은 돌아올 수 없는 강을 건넜다는 목소리다.

그는 굳이 작년 8.31대책이나 연초의 3.30대책을 거론하지 않더라도 이미 참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적된 상황이고 1/4분기 인기지역의 가격은 매수자가 부담을 느낄 만큼 크게 급등한 상태라 단기적으로 시장에 부담을 주고 있기 때문에 연말까지 주택시장의 하락세는 지속될 것이라고 점쳤다.

봉준호 닥스클럽 대표는 "5월 판교분양이 예선 경기였다면 8월 분양은 본경기"라며 '판교 효과'의 가능성을 제시했다. 8월 분양을 기점으로 또다시 분당ㆍ용인 지역의 부동산이 들썩거릴 수 있다는 것이다. 하지만 봉 대표 역시 특별한 정책적 호재가 없는 한 하반기 부동산 시장의 전반적인 안정세를 돌리기는 역부족이라는데 의견을 같이 했다.

◇하반기 투자의 '블루오션'은 어디?

그렇다면 횡보장 속 눈여겨 볼 투자의 블루오션은 어디일까.

봉준호 대표는 강북지역에 주목하라고 말한다. 강북은 지나치게 저평가돼 있고 그만큼 정부가 신경쓰고 있는 인프라가 보강되면 오름세를 탈 수도 있다는 것이다. 일산이나 마포, 왕십리, 상계동, 강서구가 해당되며 전철노선으로는 9호선과 분당선 연장지역이다. 그는 뉴타운 지역 중 왕십리 뉴타운과 아현 뉴타운, 한남 뉴타운의 시장가치를 높게 점쳤다.

토지는 수도권에서 충청권, 강원도의 원주권이 유망하다고 전했다. 교통망이 계획된 경기권과 동계 올림픽 후보지인 평창도 투자매력이 있다고 전망했다.

한빛컨설팅 박성훈 대표는 "규제에 못이겨 나오는 급매물 선점을 위한 투자자들의 문의가 늘고 있다"며 "판교, 수원광교(이의), 화성 동탄, 김포 장기ㆍ운양동, 파주 교하ㆍ운정, 양주 옥정ㆍ회천, 송도 청라 등이 수도권 인근에서 향후 투자가치가 높은 지역"이라고 밝혔다.

웰시안닷컴 최정환 대표는 유망한 부동산은 없다고 잘라 말했다. 상가나 오피스텔이 남아도는 상황에서 공급이 부족한 곳은 블루칩 뿐이라는 것이다. 그는 "이미 오른 지역보다는 제2기 신도시나 뉴타운 분양 그리고 강북지역이라도 대단지 위주로 접근하거나 강남이나 목동 그리고 9호선 지역 등이 가격 조정을 보이면 매수 기회"라고 귀띔했다.

현도컨설팅 임달호 사장 역시 특별한 상품이 눈에 띄지 않아 토지든 상가든 아파트든 좋은 상품이 급매물로 나오는 것을 물색해 볼 시기라고 밝혔다. 이어 무주택자라면 정부 주도의 택지개발지구 분양 계획을 살펴보라고 귀띔했다.

내집마련정보사 김영진 대표는 상가 투자의 매력이 부각될 수 있다고 밝혔다. 그는 "금리 상승 기조라지만 이자 소득세를 내고 나면 기대수익이 미진하기 때문에 양호한 수익성 부동산으로 눈을 돌리는 것도 투자요령"이라며 "상가 투자는 정부 규제 역시 자유로운 만큼 웰빙 흐름에 맞는 펜션이나 신도시 내 우량 상가도 대안"이라고 전했다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 상가 투자와 관련, "한 쪽이 누르면 다른 한 쪽이 팽창하는 풍선효과로 10억원대의 노후 자금을 굴리려는 투자자들의 문의가 늘어나고 있지만 아직은 실거래로 이어지는 경우가 많지 않은 상황"이라고 말했다.

그는 용인 동탄과 입주가 시작된 용인 동백, 파주, 개발 호재가 있는 강북 도심노후상가 등은 투자가치가 있지만 상가시장이 전반적으로 예전보다 시세차익을 기대하기 어려워진 만큼 안정적인 월세 수입을 목표로 하고 접근해야 한다고 밝혔다.

예스하우스 전영진 사장은 "뚝섬, 용산, 후암, 목동 등 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행(7월 1일)에 따른 도촉지구 시범지정 가능성 지역에는 지금도 투자자들이 몰리고 있다"며 이들 지역이 하반기 가장 유망한 투자상품이 될 것이라고 밝혔다. 뉴타운 재개발 역시 한동안 상승세를 탈 것으로 내다봤다.

◇재건축이냐, 재개발이냐

오는 8월 25일부터 재건축을 추진하는 초기 사업장의 안전진단 판정기준이 대폭 강화되고 7월 12일부터는 기반시설부담금제, 9월 25일부터는 재건축개발부담금제가 차례로 시행된다. 당분간 재건축 사업의 위축은 불가피할 것으로 보인다. 반면 재개발은 뉴타운 등과 같은 광역화 재개발로 인해 유망하다는 게 대수 의견이다.

봉준호 대표는 "일반적으로 재개발이 지역이 노후화된 지역이거나 구릉지이기 때문에 재건축보다 시장성이 떨어지지만 뚝섬이나 용산의 일부지역처럼 평지화된 지역이나 성남구도심처럼 신도시와 이어지는 지역, 공원, 철도, 신설전철 노선과 맞딱드리는 지역은 강남권 못지 않은 혜택을 볼 수도 있다"고 말했다.

김영진 대표 역시 "초기재건축은 안전진단이 엄격해지기 때문에 무분별한 재건축 추진이나 안전진단에서 문제가 없어 재건축이 불가능해지는 아파트가 속출할 것으로 예상되고 이미 어느정도 사업진척이 있는 사업장도 과도한 비용증가로 인해 메리트가 반감될 것"이라고 밝혔다.

최정환 대표도 재건축은 규제 완화가 없다면 하락 내지 보합할 것이라는 데 의견을 같이 했다. 최 대표는 "반면 재개발은 규제 완화로 인해 일부 지역의 경우 투자 가치는 높아질 것"이라며 " 은평 뉴타운의 투자 가치는 그런 점에서 고무적"이라고 전했다.

반면 임달호 사장은 이미 가격이 오른 재개발보다 장기적으로는 재건축의 투자매력이 있어 보인다는 의견을 냈다. 용산 등 일부 지역의 재개발 지분 가격이 평당 5000만원을 넘어서 강남을 능가하고 있다는 것이다. 그는 시간을 두고 인내한다면 가격 측면에서 재건축이 재개발보다 유리할 수 있다고 점쳤다.

김희정기자 dontsigh@

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